克而瑞发布《2022不动产数字化转型发展报告》，深度解读不动产数字化发展现状与趋势

从不动产开发侧的数字化应用发展水平看，大部分TOP50房企目前处于从信息化到数字化递进的过程中，其中最关键的一个环节是实现ERP、财务、人力、OA等内部系统和数据的贯通，2022年接近 5 成的TOP50房企已经完成了这一阶段的建设。同时，虽然智能化应用覆盖面只有 12% ，但是增长幅度达到了 50%，智慧建造领域的AI+审图、智慧营销AI+模型判客等方面的应用开始落地并初见成效。

例如，万翼科技开发的AI + 审图系统，累计为企业客户审出问题超 58 万处，避免了潜在损失近37亿元；华发的一站式AI 线上售楼平台已经覆盖了全国五大区域30个城市，150个项目，平台通过AI提供潜客线索、系统主动完成大部分简单的客户跟进工作，为一线工作人员减轻负担，提高获客效率，2022年实现新增获电50万+，成交占比 12.72%。

从头部房企不动产开发数字化场景覆盖情况来看，营销数字化和大运营数字化已成标配。数据治理今年重视度也大大提升，相比去年的覆盖率增长了26%。

过半数的TOP50房企已经成立了专职数据治理团队。从数据治理的团队构成来看，一线业务人员平均占比达 34%，由此可以看出，如何更好地理解一线业务人员的需求，赋能一线业务运营也是今年数据治理的重点工作之一。在数据治理工作中，一线业务人员从数据准确度、及时性、业务流程梳理等多方面推动数据治理。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

从数据治理现状来看，头部房企数据治理建设整体成熟度较低，目前在主数据、数据集成、数据开发、标准建设模块初见成效，但是数据质量、数据资产等模块建设依然有大幅的提升空间。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

数据治理人才匮乏是制约房企数据治理能力的重要因素，近八成头部房企表示数据治理高级人才严重缺乏。在整个行业当中，既懂业务又能够理解数据应用和技术的人员都相对稀缺。不动产行业应该尝试更多的通过与成熟的数字化治理服务商深入合作，快速提升数据治理水平。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

随着土地出让政策与投拓市场的变化，投资数字化建设逻辑也在不断升级迭代。投资数字化建设逻辑1.0最开始是以“群”和“面”为主，基于城市群的选择，横向对比各个板块优劣性以及风险，现在逐渐由最初的中宏观需求开始往“点”方向的地块锁定发展，形成“点”“面”“群”结合的2.0投资数字化建设逻辑。再往前迭代的投资数字化建设逻辑3.0核心在于，除地块锁定之外，还能够将地块、客研、产品三者结合，辅助投资决策，这也是克而瑞投策和精准投资系统中的底层逻辑。

在建造数字化场景中，TOP50房企主要数字化应用模块集中在智慧工程管理、数字化供应链平台、成本清单级管理平台和BIM应用设计平台。整体来看以上几个场景的覆盖率都不高，覆盖率最高的智慧工程管理也仅56%，但是每个场景中都会有亮点案例，核心目标都在降本增效。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

例如，金茂搭建的智建居工程管理数字化平台通过对工地进行远程监控，加强对工程进度、质量、安全的进一步管理，提升工地管理效率。平台实现工程现场质量智能监测、安全施工、低碳施工、智慧运维管理；已覆盖300余个项目，年数据量20万余条。

中海、华润等企业基于自身的集采价格优势和丰富的建材供应链管理经验搭建数字化供应链平台，整合产业链上下游优质资源，助力企业实现降本提效。其中，中海领潮供应链平台平台注册采购商2000多家、供应商700多家；上线190多个品牌的13万+商品，累计实现销售订单额逾23亿元。

华润置地生产数字化解决方案实现生产数字化整体线上化率达90%，成本数据统计自动化率提升到95%；而润材电商人数减少65%的同时，业务量较系统上线前增长近2.45倍。

旭辉通过搭建成本管理平台，实现管理颗粒度从科目级提升到清单级，降低采购成本，提升集采能力。旭辉 CIFI清单管理平台实现了编制招标清单提效30%，编制参考价提效25%，清标分析提效70%。

今年营销数字化成为TOP50房企数字化建设的重中之重，一方面是销售承压，另一方面受疫情影响，使得房企对于线上的数字化营销平台依赖性有所提升。

超过八成的TOP50房企聚焦数字化客户运营平台和全渠道获客平台的建设。数字化客户运营平台的建设主要通过自动化标签管理、对客户分层运营，输出精准客户画像，为精准营销提供支持，最终赋能业务增长。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

营销数字化客户运营的难点主要集中在多系统客户信息分散、线上获客转化率低、数据结构一致性较差、数据质量差、客户活跃度相对较低等方面。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

从营销数字化的效果来看，一线城市线上自渠建设效果更显著。非一线城市效果不理想，面临着线下洗客、用户习惯线下沟通、公域渠道流量有限、智慧营销触点少等难点。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

在相对艰难的形势下，部分头部房企搭建的智慧营销运营平台效果显著，例如保利云和+全国直营购房平台2022 年线上自然渠道成交近100 亿，节省渠道费用超2 亿；中海的幸福家智慧营销运营平台单项目沉淀私域流量客户160万+，开展线上活动2600+场，获客56.9万组，节省线下活动费用数千万。建业数智化营销服务平台在疫情期间，数字营销线上成交金额占同期认购金额的25%。

大运营数字化场景中，截止今年，76% 的头部房企完成了数据管理系统的建设，如数据标准定义、采集、清洗等。而30% 房企实现了业务流程的标准化，16%房企实现了数据驱动经营决策。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

从大运营数字化建设成效来看，七成左右TOP50房企通过大运营数字化系统，高效梳理核心业务数据指标，拉通主数据、预算、成本、销售、工程等系统，实时获取项目土储、供货、销售、库存、回款、结算等数据，提升成本控制能力和决策效率。

同时，通过实时分析节点预警、利润偏差、资金支付等经营预警指标，优化风险管控能力。2022年62%的TOP50房企通过数字化大运营显著降低了企业重大运营风险，将风险事项对公司经营的影响降到最低。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

纵览不动产运营侧数字化场景，商办和物业目前的数字化建设成熟度较高。商办数字化聚焦在会员营销、能耗管理、运营管理等核心场景，但是面临着多系统难融合的痛点。物业数字化聚焦基础物业服务、业务运营管理的场景，数据质量不高是主要难点。

产业园区数字化聚焦园区管理、招商、资产管理等场景，智慧招商数据不足是主要痛点。目前产业园区数字化在加速发展的过程，但是成熟度还有待提高。

租赁数字化过去以单个租赁物业的运营管理为主，随着整个租赁市场向规模化方向发展，租赁场景也逐渐借助数字化赋能客研、产品设计和定价等业务场景。但是面向消费者需求多样化且快速变化的市场，要求数字化能够更加灵活地实现对业务的支撑。

康养数字化更加关注看护、健康管理等场景，但是目前市面上的大部分智能化设备存在适老化不足等现象，加上缺乏基础数据整合、数字鸿沟等问题，康养数字化还处于初期发展阶段。

文旅数字化发展时间较早，但由于业态多元化、运营流程复杂等特征，数字化建设发展也处于较为初级的阶段，主要聚焦在客户营销和业务运营管理场景中。

在商业数字化场景中，今年智慧经营系统应用增长显著，覆盖率达到50%。例如，通过精准客流系统赋能商铺经营，深化会员营销管理，数据分析赋能商场精细化运营管理。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

作为商业数字化主要营销模式之一，社群运营模式今年的应用率同比增长48%。2022年68%的TOP50房企通过这种方式提高会员活跃度和消费黏性。头部房企通过数字化持续构建会员生态，今年上半年中报显示，宝龙商业会员总数上半年较去年底提升约31%，个别标杆项目会员消费占比超25%；印力集团月度活跃会员数量达到211万，同比增长13%；华润万象生活会员数量2804万，同比2021年增长15.3%。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

在疫情影响之下，商业的智慧经营无论是在整体的覆盖率，还是在最终的运营效果上，相较于去年都有明显的提升。

现状2:仅10%的TOP50房企大会员体系达成业态互通，实现终端客户跨业态引流

如何更好地挖掘存量客户的价值一直以来都是大会员体系建设的核心重点，但是各个业态如何打通、内部积分、权益规则如何流转以及结算等关键点依然尚未形成行业共识。截止目前，仅约 10% 的头部房企大会员体系达成了业态互通，实现终端客户跨业态引流。在已经拉通的业态中，商业、长租和酒店等有大量活跃存量客户的业态拉通的覆盖率较高。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

龙湖目前搭建了较为成熟的会员体系，用户拥有统一账户，可以通过积分实现商场购物、缴纳物业费、买新房、租房等场景消费的抵扣。尤其是在今年新房销售承压的市场环境下，龙湖通过大会员体系的贯通互通，为新房的销售反向赋能，这可以看作是未来房企在构建大会员体系中的一个经典案例。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

现状3:TOP50房企办公数字化场景中智慧能耗、智慧楼宇增速最快，超过30%

降本增效是当前办公数字化场景的核心诉求。在这一核心驱动力下，智慧能耗、智慧楼宇增速最快，超过30%。同时，智慧办公和智慧资管的增速也达到了25%，如何打造更加舒适高效、智能化的办公空间，以及如何更好提升资产管理效率也是办公数字化建设的核心重点。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

现状4:TOP50房企智慧能耗、智慧楼宇建设实现能源成本、人力成本节省超10%

在办公业态的运营管理成本中，能耗和人力资源分别占到了总成本的三成和四成。智慧能耗通过对暖通、照明等设备进行用能监测，用能异常提醒，优化节能方案等方式实现能源全过程闭环管理，平均节省能耗成本超10%。

智慧楼宇通过实时监测机电设备运维状态，设备异常自动派发工单，减少物业巡检频次，平均节省人力成本20%-30%。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

商办数字化发展瓶颈问题：仅两成TOP50房企商办数字化系统实现完全数据互通，多系统融合是最大瓶颈

商业和办公数字化建设中都遇到了相同的问题，即多系统融合困难。根据调研，由于商办数字化的不同场景和业务条线多采用市场上各个独立供应商不同的系统，导致多系统难融合、融合成本高成为了数字化系统互通的核心痛点。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

目前仅两成头部房企商办数字化系统实现完全数据互通，通过统一的智能管理平台实现招商、营运、企划、财务、核算、资金和费用控制等核心系统的打通，进而实现业务流程的线上化和智能化，提升商场精细化运营管理能力。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

而仅实现部分系统互通的七成头部房企主要是在客户服务、会员运营、线上商城、智慧停车、设备系统的打通，尚未实现核心运营管理和流程的打通，未来需要持续加强数字化底座建设，支撑对于人财物统一管理，提高数据的一致性、实时性，最终实现标准化管理。

商办数字化发展趋势1：能耗设备管理系统覆盖率将快速提升，未来将实现项目整体节能 30%以上

在双碳背景下以及企业对运营成本精细化管控需求的驱动下，能耗设备管理系统覆盖率快速提升，搭建能够覆盖多业态、多项目、多系统的统一能源管理平台成为趋势。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

华润置地通过能源全过程闭环管理，可实现项目整体节能5%-10%，上线的商业项目超50个，标杆项目实现能效提升30%以上。

印力集团截止今年一季度，已完成共计22个商场的节能改造，计划于2030年推进新增12个在营商场的节能改造，实现整体节能15%。

中海搭建了全国统一的能源管理平台，年节约用电量8%以上，年碳排放量同比下降16%。

商办数字化发展趋势2：通过提升业主及租户的个性化体验和办公效率，提高商办空间利用率和运营收益率

根据调研，头部房企在办公数字化租户端非常关注智能会议室、智能工位、智能访客、智能环境调节等应用。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

例如，中海OFFICEZIP实现了灵活高效的空间利用，满足了一栋写字楼里有可自由选择的多种类办公空间，百人团队可以选择传统办公，企业的项目组或者中小团队可以选择精装办公，创新型团队可选自由办公以及灵活工位，个人可以按时租赁。

在中海OFFICEZIP西南旗舰店项目中规划了20%~30%灵活租赁空间，可满足商务差旅、机动型客群的商务办公需求，保证溢价空间。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

通过提升业主及租户的个性化体验和办公效率，从而提高商办空间利用率和运营收益率将成为未来商办数字化的发展趋势之一。

现状1:产业园区智能化渗透率占比达 35%，2025年产业园区智能化行业市场规模将超 2000 亿

相比于2021年，2022年产业园区信息化占比已接近80%，整个产业园区信息化的发展稳步向上。产业园区智能化渗透率占比仅达 35%，未来还有较大的发展空间。

克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，中国开发区网，CCID, CICC 数据，结合克而瑞科创数据模型估算得出

整个智慧园区信息化主要涵盖智慧通行、智慧安防、智慧停车等园区基础物业管理，这部分对应产业园区智能化的园区管理应用，覆盖率达96%。智慧招商、生活服务、政务服务、企业服务和产业服务等智能化应用落地相比较滞后。同时，今年智慧资管的需求也在上升，但从数字化落地应用现状上来看更为滞后，占比不到40%。而支撑智能化的核心应用数据中台和物联中台覆盖率不到20%，未来还有很大的发展空间。

从整个产业园区智能化行业的市场规模来看，产业园区智能化发展速度将逐步加快，受宏观经济因素影响，2023年园区智能化发展速度预计将有所放缓，大约为3.69%。2024年和2025年的情况较为乐观，增速预计超过10%，2025年产业园区智能化行业市场规模预计将超 2000 亿元。

现状2:产业园区管理流程优化是数字化建设首要目标，平均运营成本可降低超 50%

从产业园区数字化建设的目标来看，园区管理流程优化、提高能源使用效率、提高园区招商能力、运营管理效率以及资产价值是产业园数字化建设的五大目标。

园区管理流程优化是产业园区数字化建设的首要目标，对比普通园区，数字化智慧园区年均重大灾害性事件发生数量低于 0.5。

提高能源使用效率也是产业园区数字化的重要目标，大型物流园区年通过智慧能源管理平均成本可降低 50% 以上。万睿科技的智慧园区解决方案在深圳万科云城项目中，实现了每月节省人力成本超12万元，智能照明及能耗监测系统每月实现节能10%以上。

产业园区数字化瓶颈问题：智慧招商是产业园区数字化建设核心难点，智慧资管需求提升显著

根据调研显示，智慧招商和智慧资管是目前产业园数字化的核心难点。

对于智慧招商来说，缺乏专业的招商数据库、招商信息发布渠道少、缺乏招商数据分析模型都是造成智慧招商建设难的关键原因。同时，智慧资管的需求在今年显著提升，核心诉求集中在多园区资产如何盘点、资产价值如何评估方面。

产业园区数字化发展趋势:全生命周期数字化方案，提升智慧产业园区盈利能力

随着产业园区数字化建设的不断深化，数字化建设服务的内容也不断丰富。数字化服务所专注的范围从传统的产业园运营开始向产业园全生命周期的上下游延展。通过提供全生命周期数字化方案，提升智慧产业园盈利能力将成为行业趋势。

英飞拓在智慧园区全方位服务的过程中提出了“双数字孪生智慧园区体系模型”。以产业生态与运营生态双循环的角度服务园区数字化建设，为产业发展全周期服务，为园区管理全过程赋能。

中电光谷通过输出P+EPC+O 全流程服务体系，覆盖园区策划，设计采购建造一体化交付，运营全环节。2022年1-10月，P+EPC+O新项目签约金额达16亿元。

现状1:头部物企以数据驱动增长，中部物企核心在赋能一线

物业的数字化发展相对来说比较成熟，中后台的信息化和硬件的数字化基本已经完成。头部企业和中部企业相对来说分化比较明显，2022年近七成头部物企实现运营智能化，主要在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。

数字化成为物企增值服务营收提升的有效工具。头部物企借助数字化工具实现了本地生活服务、社区传媒服务、家装服务、到家服务、美居服务等多种业务的营收增长，提高用户活跃度与黏性，实现用户精准营销与精细化运营。

现状2:数字化投入增速放缓，超5成TOP50物企明年数字化投入减少超过10%

从数字化投入来看，2022年TOP50物企受整体行业影响投入增速有所放缓，其中头部企业的数字化投入保持持平，部分央国企依然保持快速增长，而中部企业数字化投入则大幅减少。根据调研，超五成TOP50物企计划明年数字化投入减少超10%。

现状3:部分头部物企对外赋能，智慧场景解决方案收入占总营收近7%

物企在数字化的应用层面上，除了支撑自身的业务发展之外，也逐渐开始对外赋能，向行业输出智慧场景解决方案。例如，绿城、建业、新城悦、世茂等物企开始探索新的商业模式，年报显示，2022年上半年智慧场景解决方案收入占总营收近7%。智慧场景覆盖数字化物业平台、智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、政府数治、智慧停车等多个场景。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

物业数字化瓶颈问题：物业数据基础薄弱，不足以支持智能经营决策

物业数字化发展进入深水区之后，八成头部物企认为数据基础薄弱是现阶段数字化发展最大难点。

来源：物业CIO问卷调研，克而瑞科创研究整理，2022年11月

在具体的业务场景中，数据基础薄弱体现在手工填报多、数据难以追溯、数据质量差、多系统数据割裂、口径不统一、数据没有得到充分利用等方面。

头部物企通过提升办公系统、业务管理、用户画像等主数据质量，实现逻辑化、清晰化的BI分析，用户运营，业务建模，成本预测等数字化应用，从而更加精准地赋能企业经营决策管理。

来源：慧享科技、综合企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

物业数字化发展趋势1:住宅物业以客户为中心打造数字化运营闭环，提升客研能力

从未来趋势来看，住宅物业以客户为中心打造数字化运营闭环，提升客研能力和客户服务能力。例如碧桂园服务设置了近百个线上线下服务触点，覆盖近2,500个项目，构建以数据驱动的服务体验管理体系。同时碧桂园服务通过企业微信积极进行业主社群运营，实现业主诉求及时响应，并将需求打通工单系统，后台根据需求可以自动指派清洁机器人，大大提升用户体验。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

龙湖智创生活挖掘消费数据，实现家政服务、租售服务等精准营销推荐；招商积余服务对客户提供全触点的服务体验，实现对内、对外赋能一体化项目生命全周期管理平台；金茂服务利用大数据分析客户喜好并提供更多有针对性的服务。

物业数字化发展趋势2:非住物业由传统四保一服向高附加值的数字化管理模式转变

对于非住业务来说，从传统的四保一服向设施管理、空间管理和资产管理业务延伸和发展也逐渐成为趋势。

在设施管理场景中更关注能耗的管理，例如机电设备用能监控、用能分析与节能策略优化等。在空间管理场景中，利用数字化提高空间利用率，例如工位排布、会议室管理、空间数据分析等场景。在资产管理场景中，如何利用数字化更好地实现财务、合同、租控、招商的管理，提高资产运营效率，也是一个重要的趋势。

来源：克而瑞科创调研、企业财报、行业专家访谈及其他市场公开信息，结合克而瑞科创数据模型估算得出

今年行业的巨变使得我们对于数字化的应用有了一些新的视角，从单一住宅开发到不动产多业态的并行，从大开发到大运营的双轮驱动。虽然数字化发展在这个过程中会遇到波折和瓶颈，但是我们依旧看到，数字化应用在不动产行业变革当中，扮演着越来越重要的角色。面对不确定的外部环境，数字化将继续为不动产行业的发展和前行提供重要支撑，推动行业创新，提高企业核心竞争力，加快建设更完善更全面的不动产数字化生态体系。