来源 | 未来可栖（ID：hifuturecity)加州的冬天依然温暖如春，但今年硅谷互联网人所辐射的楼市除外。
硅谷所在地圣何塞市的住房市场，进入四季度以来寒意逼人。地产经纪公司Compass Inc.的数据显示，该市待售房屋数量比前一年增加了23%。互联网科技大公司的股价崩盘以及随之而来的大规模裁员，直接波及了硅谷附近的楼市。但全美最大的房源及经纪人网站Redfin刊文认为，房地产市场内部的压力也不容忽视：自2020年以来，当地房价已经涨上天了，即使最近连跌了三个月，中位价格仍比疫情初期即2020年3月的水平高出20%。硅谷不是孤例，全球同此凉热。疫情来，全球房价仿佛对Covid-19具备「天然抗体」，越涨越高，最终还是失去了其「免疫屏障」。一些普通的置业者，特别是刚毕业的青年工薪族，寄望于逐步降温的房地产市场，可以缓解其购房压力。但历史经验表明，没有一次房地产危机可以解决住房负担加重的问题。后疫情时代，生活逐渐恢复如初，唯有高房价，似乎再回不到从前。
趋势逆转2020-2021年，阿尔法和德尔塔毒株一度造成了全球经济衰退，但房价对这两个致病力较高的新冠毒株完全免疫。到2021年底，全球房地产行业的情况看起来很乐观。在OECD经合组织的38个成员国中，房价正以50年前有记录以来最快的速度增长。当时牛津经济研究院(Oxford Economics)的数据也显示，全球41个国家的房价都在上涨，这主要得益于创纪录的低借贷成本和获得疫情补贴有钱可花的买家。进入2022年以来，反而是毒力大幅弱化的奥密克戎出现后，全球房地产价格开始了一场崩盘：美、加、日、德、英、澳等国家的房价同比增长曲线，趋势高度重合：在2020-2021年相继拔地而起，进入2022年后陆续急转直下。国际货币基金组织的《全球金融稳定报告》预测，随着全球央行积极收紧货币政策以应对价格压力，借贷成本飙升和贷款标准收紧，再加上房屋估值过高，可能导致房价大幅下跌。新兴市场实际房价未来3年可能下跌25%，而发达经济体的跌幅为10%。造成全球性房地产价格趋势逆转的共同因素是房贷利率上行。低利率，这一在疫情蔓延及全球经济衰退期间树立的房地产免疫屏障，由美联储引领的全球加息、缩表浪潮所终结。
顶豪坚挺在纽约，继2021年超级豪宅交易规模创下纪录之后，2022年1月至8月期间达成了218笔超过1000万美元的房产交易，而2019年疫情暴发前的同期只有167笔；在伦敦，根据LonRes的数据，1月至8月有272套房价在500万英镑或以上的房屋售出，比2019年同期增长了三分之二；在悉尼，房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)估计，2022年上半年售价在1000万美元以上的房屋销售额是五年平均水平的两倍多。不难看出，全球顶级的豪宅市场走出了独立行情。无论价格还是成交量，过去三年中既没有受到疫情和衰退的冲击，也没有对低利率的反转攀升产生反应。据伦敦的一位顶豪房产贷款经纪人透露，2022年前9个月，他促成的总价在千万英镑以上且按揭贷款价值比100%的房产交易，比过去二十年中的任何一年都多。这些富豪购房往往会提供其他资产作为抵押，比如股票投资组合或自己持有的私募基金，所以才能做到购房零首付。正如新加坡总理李显龙谈到过的，在疫情面前，富人失去的可能只是账户上的数字，穷人失去的则是最基本的生活保障。事实上，有些富人连数字都没有失去。「一位在伦敦工作的对冲基金经理，在疫情前的购房预算是1500万英镑，到2022年提升到了疯狂的4000万英镑。」
3D打印住宅兴起房地产市场的降温给了一些普通购房者希望，但更高的利率在削弱房价上涨的同时增加了贷款者的月供，还是有大批人负担不起保障基本生活所需的住房。历史上的房价下跌甚至崩盘，从来没有缓解过住房危机。土地的价值，早在18世纪亚当-斯密的著作中就有过论断。现代银行及货币体系放大了土地的金融属性，也就使得房价水平在一次次的危机过后向更高点位反弹。有经济学家辩解，剔除通胀影响后，美国的平均房价中位数仅与2008年金融危机前的创纪录水平相当，过去十几年实际房价并没有涨。但事实情况是，这只能在数字统计上实现，普通居民家庭无法回避通胀，住房负担能力恶化趋势，一直没有得到扭转。疫情三年以来，生活逐渐恢复如初，唯有全球的高房价，再回不到从前。解决住有所居问题，看起来只能从降低建筑成本上下功夫了。美国缅因大学的研究人员认为他们可能已经找到了解决问题的办法。该大学的先进结构和复合材料中心（ASCC）使用世界上最大的 3D 打印机之一，最近建造了第一个完全由生物基材料制成的 3D 打印房屋。
这个 55.7 平方米的 3D 打印房屋原型具有 3D 打印的地板、墙壁和屋顶，由可持续获得的木纤维和生物树脂制成。该房屋也是完全可回收的，而且也不需要几周或几个月的现场施工时间来组装。在 3D 打印出四个模块后，该中心在半天内就组装好了 BioHome3D。然后，一名电工花了大约两个小时为房子布线。此外，用3D打印机打印球体住宅的日本Serendix公司，2023年将开始在海外销售其产品。该公司将在荷兰、中国等5个国家委托当地3D打印机厂商制造零部件，供应给建筑工地。球体住宅的使用面积为10平方米，每栋在日本的售价为330万日元（约合16.24万元人民币），2022年度预售的6栋全部售罄。
全球3D房屋建设市场规模，将从2021年的4260万美元增长到2029年的8390万美元，年复合增长率达到9.7%。这是美国咨询公司Greyviews于12月6日发布的调研报告中所做的预测。报告认为，通过在3D打印机上逐层打印混凝土、聚合物或其他材料，可以创建住宅的部分组件甚至整个建筑物。这足以颠覆越来越昂贵的人工、运输及建筑材料成本。为了利用3D打印技术建造房屋，许多传统建筑企业正在与3D打印机供应商开始合作。科幻小说家布鲁斯-斯特林曾经预言：就像白蚁在地球上建造城堡一样，机器人也可以在月球上建立起摩天大楼。美国国家航空航天局已经资助了几个探索在外太空建造建筑物的可能办法。或许，在未来某一天，人们就能够通过3D打印建筑在月球和火星上盖房子。但愿那里的土地没有被人类的资本市场过度金融化。系FRM分析师
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