科技行业中心旧金山的市中心都变得冷清，美国城市的市中心意义在哪里？

2022-12-20 01:12

科技公司扎堆的旧金山市中心，孕育了推特、Yelp，Lyft、优步、Dropbox、Reddit和Airbnb等最著名的互联网公司巨头。但《纽约时报》报道，城市数年前开始的空心化在疫情中加速恶化，使之成为美国最空旷的市中心。现在，科技行业的员工们仍在居家办公，17美元一份的沙拉店正在向郊区扩张。那么，在旧金山还剩下什么？

早咖啡高峰，午餐高峰，戴着耳机的科技行业工作者一队队冲进冲出火车站。一个大型会议在镇上举行时，戴着参会挂绳的游客挤满了人行道。

三年前，曾有一段时间，漫步在旧金山市中心就可以看到一个经济成功的城市。只需要走5分钟，从新蒙哥马利街140号的办公楼到附近排队到门外的沙拉店，就能感受到这种氛围。

这座26层的建筑是一座装饰艺术风格的地标，曾是这个城市最高的建筑，最初是太平洋电话电报公司的总部。几十年后成为了本地搜索点评公司Yelp的总部。附近的沙拉店是一个快速增长的连锁店的一部分，名为Mixt。

Yelp和Mixt的共同点只是距离很近，这在当时已经足够了。Yelp当初只是一个点子，现在变成了数十亿美元的价值的互联网企业。Mixt是一个蓬勃发展的企业，为那些乘坐电气化火车和滑板前往市中心隔间工作的员工们提供午餐沙拉。

他们之间是一种相邻的良性循环，新的想法变成新的公司，为其他想法提供支持，而其他想法又变成其他公司，这是城市发展的模板。

像Yelp这样的企业在高能量、高密度的城市中扎根。像Mixt这样的连锁店在他们的员工外出寻找午餐时与他们一起繁荣。但随着市中心变得空荡，他们曾经的共生关系正在解体。

Mixt经理玛丽亚·塞罗斯·梅卡多回忆说，“这片区域总是挤满了人”。

她在市中心的餐饮服务领域开始了自己的职业生涯，“人们会从BART下车，买咖啡，买这个，买那个。总是有那么多的人在街上走路。”

今天，旧金山拥有可能是美国最冷清的大城市中心。无论哪一周，办公楼的占用率都是其新冠疫情的40%左右，而自2019年以来，空置率已从5%跃升至24%。

根据建筑安全公司Kastle的数据，这个城市办公室的占用率大约比美国主要城市的平均水平低7个百分点。

对旧金山来说，更不祥的是，市中心商业区的经济和税收基础的基石，围绕着技术行业。而这个行业完全具备能力，也热衷于让员工们无限期地留在家里工作。在几个月的时间里，Yelp公司的首席执行官杰里米·斯托普尔曼已经从经营一家扎根于本市的公司，发展到腾空Yelp公司的长期总部，并允许其大约4400名员工在本国的任何地方工作。

他说：“我觉得我已经看到了未来。”

很多公司正在允许数以千计的员工远程和混合工作，这样的决定迫使办公室所有者和依赖他们的企业，弄清楚下一步是什么。这已经使旧金山地区成为一个测试：当越来越多的业务在家里完成时，一个国家的中心商业区会是什么样子。

布鲁金斯学会研究城市房地产的研究员特雷西·哈登说：“想象一下就好像是一个森林，整个物种突然消失了。扰乱了整个生态系统，产生了很多混乱。同样的事情也发生在市中心。”

这个城市的首席经济学家泰德·伊根警告说，随着空置办公室的增加，很快就会看到税收流失。但经纪人试图反驳这种说法，他们谈论的是“向质量飞跃”，即公司升级到更高端的空间。商业团体和城市领导人希望将城市核心区重新打造成一个以人和企业为中心的更多的住宅区。

但他们指出，要使这些计划可行，办公室租金可能必须暴跌。

在表面的变化之下，是一个正在努力适应相当于每周三天工作时间的市中心。最近，在金融区Mixt公司的一个午餐会上，这家公司的首席执行官莱斯利·西尔弗莱德指出，戴着胸牌的员工排起了长队，争抢室外的桌子。

她指出，这也就是周三，每周高峰期的时候的状况。在周三，旧金山的办公室占用大约是疫情水平的50%，在周五甚至都没有达到30%。

市区午餐时间的生意已经不像以前那样，而且可能永远不会回到以前。但如果员工们不打算回到市中心购买17美元的沙拉，Mixt将跟随他们回家。

这就是为什么在最近的一个星期三早上，Mixt的经理之一，35岁的塞罗斯·梅卡多站在基本空无一人的人行道上等待优步（这是另一家公司告诉大多数员工，他们可以在家里工作一半的时间）。

塞罗斯·梅卡多住在旧金山，曾经步行到市中心上班，但现在她在米尔谷管理一家Mixt分店，米尔谷是马林县的一个郊区，有14000人，有供年轻人购买的200万美元的过渡房。

许多住在那里的前办公室工作人员还没有大规模返回市中心，但他们在过去三年的购买行为表明，他们仍然希望享受市中心的福利和服务，如新鲜准备的午餐。Mixt今年在米尔谷开设了分店，作为在住宅区和郊区创造更多业务的一部分。

在最近的那个星期三早上7点半之前，塞罗斯·梅卡多看着她的优步车停在市中心的Whole Foods外面。她在这里开始去郊区的工作日通勤，车子沿着她以前工作的那条昏暗的街道前进，经过咖啡店和点心店，经过玻璃大厦和木板店面，然后飞快地穿过金门大桥，驶向马林县。

创意阶层的兴起

碰巧，创立Yelp的灵感来自于一场感冒。

45岁的斯托普尔曼从商学院回到湾区后不久就感染了病毒。那是在2004年，当时互联网有足够的信息，你可以找到关于任何东西的信息，也仍然足够新，但信息量很少，并不比你在黄页上找到的东西更详细。当斯托普尔曼上网寻找医生时，面对的是一堆电话和地址数字，但几乎没有关于实际医生的信息，这让他有了一个想法。

Yelp最初是一项口碑相传的电子邮件服务，后来演变成了现在价值约20亿美元的本地评论和目录网站。对于公司的成功来说，他有一个好的想法并不像湾区的科技生态系统那么重要，斯托普尔曼从他以前在贝宝（PayPal）的工作中获得的经验和社会关系，帮助他获得了100万美元的启动资金。

斯托普尔曼说，另一个因素很关键，即把公司设在旧金山的办公大楼而不是硅谷的办公园区，这在当时是不寻常的。

他说：“如果我们不在这个城市，我不确定Yelp会成功。当你落脚在一个城市时，有很多地方你可能会去探索，而一个有效的方法来梳理这些可能性是很重要的。Yelp是摸清楚城市的一个杀手级应用。”

旧金山距离硅谷中心约40英里，硅谷大部分由低矮的郊区城市组成，这些城市位于美国101号公路沿线，拥有庞大的办公园区，周围有数英亩的停车场。然而，直到最近，旧金山还被认为是一个不适合初创企业的地方。

市中心的商业区历来坐落着银行和保险公司。在20世纪90年代末的互联网热潮中，旧金山出现了一波科技公司，这些公司在互联网萧条期间倒闭，成为那个时期妄想的象征。

斯托普尔曼说，这些不靠谱的公司过剩，使贝宝公司中流传的一个笑话得到了证实：创业公司在郊区做得更好，因为他们的员工在办公室外做的事更少。

但经济萧条提供了一个机会，廉价的办公场所在这个城市紧邻金融区的市场南地区大量涌现。此外，对于像斯托普尔曼这样的新一代初创企业创始人来说，城市似乎更有趣，他在Yelp开始起步时只有20多岁，还是单身。

在旧金山和全国各地，人们对城市生活的偏爱越来越多地体现在调查、公寓价格和咖啡店中。哈佛大学的爱德华·格莱泽和多伦多大学的理查德·佛罗里达等经济学家，将这一运动提炼为一种新的城市理论，称城市正受益于几个融合的趋势，包括更多的技术驱动的经济发展、犯罪率的下降和年轻的千禧一代进入劳动力市场的泡沫经济。

佛罗里达在其2002年出版的《创意阶层的崛起》（Rise of the Creative Class）一书中提出，像Yelp这样的公司，不是为了寻求较低的税收和运营成本，也不是为了选址在有好学校的郊区飞地附近，而是要在设计和工程人员多的城市兴起，以满足其业务发展的需要。

他将这本书的成功转化为一家咨询公司，创意阶层集团（ the Creative Class Group）。这个公司为城市提供吸引年轻员工的战略建议。

这些建议，包括寻找受过教育的工人，创造密集的有趣的社区，拥抱社会自由主义……实际上可以简化为“变得更像旧金山”。

讽刺的是，直到大衰退时，旧金山作为经济领头羊的地位才不断上升，当时税收骤减促使当地政府争相寻找刺激增长的方法，但这个城市没有为吸引科技公司做出什么特别的努力。经济衰退之后，旧金山市改变了税法，对初创企业更友好，而办公室业主则开始提供初创企业所希望的较短的租约和开敞的内部格局，使公司能够将更多的人放在一起。

不到十年后，这个从来只是硅谷卫星的城市，成为新一轮繁荣的中心，推特、Lyft、优步、Dropbox、Reddit和Airbnb等公司都在这个城市范围内建立。

在那里工作的员工需要午餐。塞罗斯·梅卡多在旧金山长大，在Specialty's开始自己的事业时，她目睹了这一城市转型的过程，Specialty's是当地一家以巨大的饼干闻名的咖啡馆和三明治连锁店。她开始在那里工作，每小时大约10美元。她当时只是把它看作是一个中转，在自己上大学时可以照顾孩子，她希望自己能去读护士学校。

但她后来喜欢上了这里，并从收银员升为厨房经理，然后是总经理，薪水达到8万美元并且还有休假，以及牙科保险和健康福利。她工作的主要地点在市中心，旁边是一家Mixt餐厅，其队伍一直排到街上。

不满足带动关联商业兴起

对于寻求以快速、健康和填饱肚子三个要素为目标的办公室工作人员来说，很少有饭菜比一堆蔬菜和一些调味品与豆腐或烤鸡肉搅拌在一起更有效。

但不幸的是，热情往往被一盘难吃的沙拉迎头浇了一盆冷水。沙拉的食材来自超市的每一个区域，如果没有按照正确的比例组合，或者提前太长时间制作，将难以下咽。

42岁的西尔弗格莱德是Mixt公司的首席执行官，她试图用一种流程来解决这个问题，在这种流程设置中，顾客沿着柜台走，点他们想要的烤鸡肉和烤青菜等食材，同时准确规定他们想要多少调味品。她说，当时的反对者告诉她，没有足够的爱吃沙拉的顾客来维持她的公司，或者只有女性会在那里用餐。

相反，队伍一直排到了街区，Yelp的用户给了这家公司三颗半星。像迈克·加法里这样的人在一家鼓励定制的餐厅发现了一种更健康的午餐。加法里是一位前Yelp高管和连续优化师，他想在Mixt吃点高蛋白、低糖的素食。他组合出来的沙拉是将小扁豆、鹰嘴豆和藜麦与绿色蔬菜和香菜墨西哥胡椒醋汁搭配在一起。

在接下来的几年里，随着Yelp的发展和上市，Mixt与它一起茁壮成长，在市中心和其他城市街区增加了十几家分店。加法里成了Mixt的忠实顾客（他对自己想出的豆子沙拉非常自豪），他经常点自创的这种植物混合物，后来这种沙拉被添加到菜单中，现在仍然以“满意”的名义放在菜单上。

然而，在这个城市，满意这种心态正在受到冲击。

旧金山竭力吸引的科技公司，现在成了不满者定期抗议的目标，一些示威者在2013年底开始封锁谷歌和其他公司的通勤巴士，以显示他们对租金的愤怒，现在租金的中位数是3600美元。

辩论开场了，关于城市化和科技公司对城市的影响的辩论一直没断过。这场辩论伴随着无家可归者营地的争论、停止开发的投票，和无数次的抗议活动。

所有这一切都源于住房成本。

几十年来，住房成本一直很高，但现在已经演变成了一场灾难。此前，当地政府几乎是在乞求科技公司进驻，现在却在推动一系列新的税收，以解决不断上升的可负担的住房和无家可归问题。

2017年，也就是赛福时大厦超越泛美金字塔大厦，成为这个城市最高的摩天大楼的那一年，佛罗里达又出版了一本书，书名为《新城市危机》（The New Urban Crisis）。

后新冠疫情时代经济的一个公理是，这种大流行疾病并没有创造新的趋势，而是加速了已经存在的趋势。Yelp就是这种情况，公司很早就开始转移员工，以应对旧金山不断上涨的生活成本，在全国各地开设销售办事处，并在伦敦和多伦多设立新的工程中心。

尽管如此，我们还是很难看清会对这座城市构成什么样子的威胁，目前最大的挑战似乎是处理已经拥有的太多工作机会。

撇开扩张不谈，即使到2020年初，Yelp仍在其位于新蒙哥马利140号的总部安家，打算签署一份新的租约。这家公司与旧金山的关系，即创意阶层和所有这些的关系太强烈了，无法想象有什么东西能取代。

把总部设在云端

“你听说过新冠吗？”

塞罗斯·梅卡多记得在2020年2月或3月初的某个时候，问过Specialty's的一位区域经理这个问题。这种病毒已经出现在新闻中好几个星期了，但在她19岁的女儿的学校去西班牙的旅行被取消之前，这似乎只是一个季节性的病毒。她所询问的经理并不那么肯定。

她说：“经理回答说，‘哦，这只是一种飘忽不定的病毒，它会消失的’。而我看着他，告诉他，‘不，这实际上是非常严重的’”。

塞罗斯·梅卡多描述说，接下来的几周里，餐厅的销售额急剧下降，进入了一些怪异而让人恐惧的时刻，比如站在冷清没有顾客的咖啡店里，或者从看门人那里听到楼上办公室正在清空。

到了5月，Specialty's已经申请了破产清算，在电话会议中，她和其他经理被感谢了一下，并被告知他们将再被雇用三天，在此期间，他们将向下属传递他们刚刚收到的消息。

她说：“最困难的对话之一是必须与我的团队交谈，有一些团队成员在哭，因为他们不确定收入怎么办。”

在那一刻，问题是生活何时能恢复原状。

但是，当Yelp公司的创始人斯托普尔曼发现，他可以在家里经营一家上市公司而不损害其业务时，他得出结论，无论发生什么，对他的公司来说，新常态反而是更有利的。

当新蒙哥马利140号的租约到期时，Yelp放弃了它的总部，加入了越来越多的科技公司的行列，这些公司用“总部设在云端”这样的口号取代了免费食堂和乒乓球休息室。

十多年来，人们一直认为社会化公司是一家更有创新性的公司，这一点被用各种理由来合理化了。

Yelp最终为那些希望偶尔有一张办公桌的员工，增加了大约5万英尺的空间，但对于城市来说，这个数字甚至比实际看起来还要小。新办公室是其以前占地面积的三分之一，Yelp把一部分房间分租给赛福时公司，这个公司也是旧金山市最大的私人雇主，也在削减本地办公室。

在新冠疫情之后，美国的市中心变得空荡荡，随之而来的是郊区住房以及奥斯汀和斯波坎等城市的繁荣，这些趋势反映在Yelp的工作团队的落脚点上。41岁的科特尼·沃德是Yelp的产品设计师，在离开旧金山诺布山的一室公寓后，在奥斯汀买了房。

Yelp员工还发明了新的生活习惯，这让依赖他们的企业中失去了收入。

当30岁的软件工程师迭戈·瓦克森伯格离开湾区前往北卡罗来纳州的夏洛特时，他开始吃剩饭，而不是不时买一份17美元的Mixt沙拉与三文鱼牛排。30岁的麦肯兹·比斯在用户运营部门工作，她搬到了萨克拉门托地区，在最近的一次网上搜索中发现，她最喜欢的旧金山午餐地点已经倒闭。

在疫情最严重的时候，塞罗斯·梅卡多经历了一段失业期，然后在另一家连锁餐厅工作，后来又到了Mixt。但市中心的生意仍然处于挣扎和破产之间。

Mixt公司解雇了数百名工人，在一年多的时间里关闭了大部分市中心的餐厅，靠在居民区和郊区店的业务维持生计。

Mixt的首席执行官西尔弗格莱德说，“直截了当说吧，如果我们没有居民区的餐厅，我们就无法生存下去”。

但是，尽管所有的日常节奏都被居家办公打乱了，但人们对特别午餐的渴望似乎一直在持续。“满意”沙拉的创造者加法里，把新冠疫情作为一个挑战，在他马林县家中的厨房里重新创造了Mixt的流程。

他开始使用新鲜食材，但厌倦了经常要去杂货店，就转而成批预先准备好沙拉食材。

他说，“我用特百惠餐盒做了大概四五天的沙拉。首先我试着做整个沙拉，但随后它就会变得潮湿。我就做半成品的沙拉，到吃的时候再加上剩下的食材。”

他继续说，“我对我的精简生产方法感到非常自豪。然后我有点烦，‘我不想再做这些沙拉了’”。

加法里在Mixt的米尔谷店（塞罗斯·梅卡多管理的店）边吃沙拉边讲述这个故事，这个店于7月开业，穿着运动休闲服的顾客排起了长队。

经营稍显困难，因为一些员工需要通勤一小时或更长时间才能到达那里，大多数人依靠公共汽车，还有一个员工有时试图搭乘塞罗斯·梅卡多的优步车。当一个工人错过了公交车，塞罗斯·梅卡多就需要花一上午的时间来弥补流程上的缺口。

但餐厅的生意很稳定，据西尔弗格莱德说，营业一直延续到晚上9点，迎合了家庭用餐和日益增长的沙拉晚餐需求。晚餐的菜单，通常是将一盘盘绿色蔬菜与最近加入菜单的各种葡萄酒和手工啤酒搭配。

西尔弗格莱德对Mixt公司的“居民区选址”来推动业务的扩张相当有信心，就像米尔谷这家餐厅。旧金山市中心的生意一直在回升，但目前还不清楚这种情况会持续多久，也不清楚它能达到疫情前多高的上座比例。毕竟，这些办公室的使用率甚至还没有达到50%。

更好的在一起

在Yelp以前的办公室里，曾经用来迎接访客的木头接待台是空的。访客曾经签到的iPad已经不见了，还有那些明亮的糖果罐和在它们后面的一排排桌子也消失了。但这里仍然有好的风景。

在最近一次参观这个安静、空旷但仍然相当华丽的建筑时，拥有新蒙哥马利140号的Pembroke公司的区域主管斯泰西·斯普尔说：“你可以看到，你周围有很好的自然光。”

斯普尔在参观过程中首先指出了大厅的金色天花板，然后前往地下室，那里有淋浴间和自行车架。楼上空荡荡的地板上贴满了自夸的贴纸，比如关于大楼的A级空气过滤系统。

Yelp公司留下的近16万平方英尺的空间，约占这个建筑空间的一半，其中约一半已被重新出租。Pembroke公司的好消息对这个城市来说似乎不那么好。一些新租户是金融和风险投资公司，这些公司一直坚持使用实体办公室来进行客户会议和偶尔的会议，但据整个城市的楼宇业主说，这些公司不太可能贡献常规的人流。

在一个典型的经济衰退期，转机是一个相当简单的等式，即租金下降到足以吸引新的租户，而经济改善的速度足以刺激新的需求。但现在有一个更重要的问题：一个城市的市中心到底有什么意义。

市政府和像Advance SF这样的商业团体，正试图将城市核心区重新规划为一个更多的住宅和娱乐区，吸引整个地区的居民，并在未来可能扩大到将办公楼转换为住宅用途。

他们的座右铭是“Better Together”，Advance SF最近举办了一个论坛，邀请一位经济学家来讨论市中心的新想法。这位嘉宾是理查德·佛罗里达。

佛罗里达在采访中说，“当我开始与创意阶层合作时，各地并不关心年轻人，他们只想吸引一个有孩子的家庭到可爱的郊区，而我在说，‘不，不，不，不’。20年后，人们忘记了这些家庭。而现在这里又有一整代人离开城市，去了大都市区域或虚拟的郊区。”

企业在投资时越是考虑到这种新的现实，这种现实就越有可能自我实现。

在破产流程一年后，塞罗斯·梅卡多曾经开始其职业生涯的咖啡馆连锁店Specialty's获得了重生。第一家新店位于硅谷的山景城，当公司计划下一步扩张时，考虑到一半的办公楼还是空置的，于是放弃了原来公司赖以生存的办公区地点，转而发展以送餐为中心的业务。

回到新蒙哥马利140号，业主们正在尝试新的想法，以吸引办公人员进来。大楼一直在举办聚会，如啤酒节庆祝活动，包括抽奖赢取带有大楼标志的啤酒杯。

在啤酒节聚会的下午，一群来自软件公司的员工站在一起吃香肠和软椒盐脆饼。

房地产公司CBRE的高级物业经理维罗妮卡· 阿尔维祖说：“我们听到了很多关于这栋大楼的传闻。据说它是这个城市最繁忙的地方。”

在离她几英尺远的地方，另一群年轻员工正在玩层层叠积木游戏。他们一个接一个地把积木从结构上抽开，等着看倒塌一刻的到来。

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来源: qq

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