上海12月的二手房，萎缩到了低谷

房产

2023-01-05 23:01

这个时间点来关注一下二手房市场，很有必要

不仅是最后一个月，也意味着2022年上海楼市的最终落脚点

其实也可以通过现象本身对今年全新的楼市能有一个基本的预判

先来看看成交量，12月上海网签套数为12198万套

从今年7月开始，上海二手成交量就一路下滑

而众所期待的年末翘尾非但没有实现，去掉特殊的4月、5月

年末的12月反而成为2022年以来，上海最惨淡的一个月

当然，1.2万套只是一个结果

这个数据背后，能够看到其他细枝末节处的现象，也让12月成为了上海去年二手成交最冷的一个月

这个月的挂牌量还是全年最高

眼看着，12月的成交数据突破2万套无望

而其实不止12月，上海已经很久没有达到2万套的标准了

9月没有，10月没有，11月也没有

作为上海无数地产人观察楼市的晴雨表，大家对于如今二手成交量低于2万套的表现仿佛已经司空见惯

当然，成交套数只是一个侧面，围绕着成交量的另一个现象也开始越发突显

最近上海房东的挂牌量一路激增，站上了4.4万套的高位

数据来源：小胖看房，截止每月1日

什么概念

要知道1-6月的二手挂牌也就在1.3万套左右，总体还是基本和二手成交量保持在一个段位

但现在，超4万的挂牌量，也就是说光是挂牌的房源量就已经快达到成交量的3倍左右

这也足以说明，当下的二手房并不好卖

而这样的市场情绪，也影响着房东们对楼市的看好度在不断下降

最直观的，大量房东已经开始下调自己的房源售价

数据来源：一房一万

据链家统计，临近年底这几个月，希望通过降价来促进成交的房东近30%

我们说，挂牌量的提升本质上也是当下房东心态的市场化反应

觉得这是一个比较好的套利时间，所以开始大量放出房源，而这样急切的想要更快实现房产价值变现的基调下

有一件事正在成为事实，那就是：房源的议价空间开始放大

数据来源：地产热点观察

所谓的议价空间，其实指的就是最终成交价和挂牌价之间的差值

根据链家近一年的真实二手成交变化，从4月、5月疫情解封后开始，议价空间就已经开始不断加大

而最近的12月，更是达到了今年的峰值

今年我和中介聊天的时候，听到最多的词就是“业主急售”、“很有诚意”

其实也是因为最近这段时间，上海二手市场处于供大于求这么一个情况，都想出售，都想尽快套现，自然就会有人等不起

没意外的话，至少在成交量回归2万套以前，上海的二手房会有一段时间处于可较大幅度议价的时间段里

所以这个12月，一边是全年最低成交量，一边是全年最高挂牌量，市场已经走到最低位

但是还没完，再带大家看一个数字，你会发现

市场会比你想象的更冷

非中介成交占比提升，也在意味着楼市更冷

什么是非中介成交

一般来说，上海所有二手住宅成交可以分为两类：中介成交和非中介成交

中介成交很好理解，链家就是其中最有代表性且最稳定的市场份额

作为与之对应的一类非中介成交量，则属于不太透明的数据，也就是类似上海在去年10月开通的二手房“手拉手交易网签”

具体有什么不同

因为采取非中介成交的方式，在交易过程是不需要中介介入的，成交的对象也多为房东的亲戚或者熟人

而卖房的原因大多也不是真的缺钱需要现金流补充，更多是为了临时给自己腾出一个购房名额

所以换句话说，以这种方式成交的房源，其实是没有实现真正的市场流通的

我们前面提到过，自7月成交1.97万套后，上海二手成交量就一路下跌，在这样的趋势下

愿意选择非中介成交的人却越来越多

7月的时候，占比还在17.52%，到了10月、11月，这一数字直接突破了20%

要知道这一方式才开始实行的时候，大概在城市中也只有10%的比例

为什么我们现在要来说非中介成交这件事

这里可以看出两个信号

第一，对于中介来说，这样的情况绝对算不上很乐观

越来越多的客户涌向非中介成交的渠道，也就意味着中介们的客流量在不断减少

第二，对于市场来说，12月1.2万套背后，还很可能包含了较高比例有目的性的成交

因为更多的人出售二手房是为了增加自己的购房名额，不过是在亲戚或熟人之间换了个房屋户口罢了

而未来这批购买力会冲向哪里，很显然，就是新房市场

二手房没有实现市场真实的交易流通，且还多了一批业主奔向打新

这一切都很可能对二手市场带来更大的去化压力

好，写到这里我们分析完了成交量、挂牌量以及更微观一点的非中介成交占比，这些都是数字方面的表现

那么，真正参与成交闭环里，市场的真实成交情况又是怎么样的呢

链家小哥坦言，郊区+市区的二手房都不太好过

我找了两家位置不同的链家店面分别了解了一下

一家在外环的临港，另一家在市区黄浦

首先，12月成交受到影响是真的，且小哥指出都是疫情开放后，那时候大多数人还处于阳了的状态，所以带看的人数在减少

而仔细来看，二手市场面临的危机可不止于此

给二手房带来冲击最大的，还是新房市场

以临港为例，知道去年临港成交了多少套新房吗

图片来源：一房一万

早在10月底，临港新房的成交量就站上了9千套的高位，比过去3年的总成交量加起来还要多

不出意外的话，临港将成为上海楼市至今为止唯一一个年度成交量破万的板块

而去年的巨量新房成交，却带给二手房市场致命的打击

据中介小哥所说，从12月18日到目前为止，整个滴水湖主城区也就成交了2套二手房

至于低成交的原因也很简单，因为新房更吃香

就好比同样300万，客户如果能买到新房，相比精装修带中央空调的电梯房，二手房基本不会有人选择

而以往我们看见最愿意买二手房的客户是哪类人群

毫无疑问，是刚需

但目前临港主城区最缺的就是刚需群体

除非是有很着急的学区需求，如今市场普遍的购房群体都不会再特别青睐二手市场

再来看看，我们去年一直在强调走出独立行情的豪宅市场

即使是顶豪，也没能抵住降价促销的命运

相较于普通二手房的成交走低，反倒是豪宅市场出现了翘尾

据统计，在刚刚过去的10月及11月，上海单价30万元/平方米以上二手豪宅就有7套成交

我们再来看一份翠湖天地最近的成交单

数据来源：链家

中介小哥说，相比6-9月，11月底到12月的成交量开始回暖，前前后后大概成交了11套千万房源

但这一前提是，售价基本下降了10%

可以看到曾经动辄30万/平的翠湖天地，最近的成交也就在20万/平左右

翠湖一期，19万/平就可以买到

而大多数业主选择现在抛售的原因，并不是我们以为的市场预期，反倒是想要快速实现资金回流

要么是因为公司需要现金流，要么是满分选手想要打新

房东的着急抛售，一方面促进了二手市场的成交，但反之也只能让二手豪宅的价格不断走低

总的来说，不论是刚需市场，还是豪宅市场，无一例外都在遇冷

12月的数据走低，已经不仅是市场反应，更像是一种情绪的传导

那么，这样的情绪会延续到今年吗

12月没缓过来，今年1-3月会走出什么样的趋势线

要回答这个问题，其实我是没有太多乐观的想法

有没有想过为什么大家会对12月的数据如此关注，我们来看看往年上海的成交

这是2021年的上海二手房成交

12月成交量在1.8万套，也还在中位水平，年底最后几个月也是呈上升趋势

这是2020年上海的二手房成交

不仅在12月年底一口气直接冲上当年最高，3.9万的成交量

即使是在后面2021年的3个月里，成交量也是当年的最高月份

无论是2020年，还是2021年，到年底12月的成交其实是走出了一条上扬的趋势线，本质上也为后面1-3月提供了一个好的基本盘

对比2022年

12月1.2万套的成交量绝对算不上高，而我更担心的是自去年7月以来的下跌趋势，很可能会延续到今年

当然，去年也出了增大贷款放量，置换退还个人所得税，这些非常有力的政策，但类似这样的政策刺激，该有的利好都放的七七八八了

所以，12月成交没能走出这条趋势线

那么，在今年未来3个月里，上海楼市也可能很难再保住传统的成交高位

以上为正文，来自Moon

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来源: qq

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