那些带装修的二手房，价格可以贵多少

今天想和大家分享的是关于装修溢价这件事

前几天我去看房，发现买一套精装修的房子比普通装修的要多花20多万

来源：链家

这两套房子虽然在同一个老小区，同样楼层，同样是约55平的2室1厅，不仅价格差别很大，而且精装房更受欢迎，看房的人更多，成交也更快

这样的现象在二手市场上并不少见 

可能很多人会好奇，装修带来的溢价空间到底有多高呢

为了了解真实的情况，我做了一次关于二手房装修溢价率的统计

选取样本有一个标准，就是在同一个地段，同一个小区，相同楼层，同等面积的房子，当它们的装修不同时房价差是多少

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在二手市场上，精装修的老破小溢价最明显

首先从老破小、动迁房和品质房这三种类型的产品中随机各选择三个案例，分别计算一下它们的溢价率

先来看看上海典型的老旧小区，银都新村、斜土新村、兴银花园这三个小区，都是2000年之前的老房子

精装房和简装房之间的房价差在20万左右，其中50平左右的老破小溢价率最高在8%

ps，溢价率=（精装修-普通装修）/普通装修*100%。说明一下，精装房是指刚装修没多久比较新的房子，简装房则是年代过于久远，已经快被淘汰的普通装修房

这一类产品在上海市场上属于不太好住的房子，房龄基本上都在20年以上，甚至40年

比如1995年的银都新村，同样一个户型带普通装修只能卖315万，而精装房能卖到339万，这中间价差24万

因为普通装修的房子，基本上都是那种过时的风格，要么本身就已经损耗比较大了。买来之后可能还需要再花一笔钱重新拆除掉

来源：链家

对比来看，精装修的房子品质要更高一点。它的装修风格比较年轻化，有开放式厨房、衣帽间、玄关等等

加上刚装修没多久又维护的比较好，它就比较有竞争力，且价格也能提高

来源：链家

装修溢价同样发生在动迁房，这也是市场上品质比较低的一种产品

在同一小区，相同楼层，同一户型面积段的房源里，带精装修的动迁房要比简装的高出5-20万，溢价率在2%-4%

当其他因素一样的时候，装修过的房子和没装修的房子，价格差就在装修费上

而在房龄比较新的品质住宅里，也存在不同程度的装修溢价。低的20万，高的60万都有可能

2000年之后的商品房基本都带精装修，差别就是有的装修比较新一点，越是比较新的装修溢价越高

有的可能维护的比较好或是翻新了一遍，就能多卖个几十万

来源：链家

一般同样的地段，同样的户型，同一楼层的房子，一个刚装修好的精装房是一定比普通装修的房子要贵

对比下来发现，关于装修溢价率方面，老破小、动迁房这一类产品，有的本身装修太久风格过时价格高不起来，所以带精装的老房子价格提升最明显

而新一点的品质小区除非本身装修很好，它的溢价率就不会那么高

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并且，带装修的二手房在市场上的流通性也更高

其实，流通性好不好最直接的反馈就是成交周期

我做了一个简单的统计，在同一个小区，相同房源根据简装和精装各自的成交周期情况

数据来源：链家

一般精装要比简装成交周期短一些，不完全统计简装平均成交周期为101天，精装为20天，相差了81天

相信很多业主更关心的是，自己的房子能不能快速出售，这一点很重要，特别是对于急售的人来说时间也是一个成本，精装可以省下两个多月的时间

可以参考一下不同房源的成交周期，装修比较好的房子最快成交周期也只要3天

来源：链家

即便成交可能没那么快，它的带看次数也会提高

目前这个小区的挂牌房源中，精装和简装平均带看次数差不多，但是精装房的房源关注人数要高很多

在看房的时候，有一套婚房也是带精装修，当时中介带看的时候就说了这么一句话，“这套婚房新装修的，来看房的人也比较多”

在链家网上会显示房源的带看次数，如果带看次数比较高，它还会显示一个小火苗，代表房源的热度高

举个例子，下面这一套50多平的婚房热度就比较高，一个月会有8次带看，并且关注房源的人也不少

来源：链家

对比那种装修比较差的房子，它就没有这种标志性的“小火苗”，甚至连带看次数也没有显示，不免有一种无人问津的感觉

来源：链家

带看次数多虽然不一定就能成交，但它也从侧面反映了有更多的人愿意来看这套房子，看房的人越多成交的可能性也会更大

从二手房成交周期和带看次数反映了一个信号，带精装修的房子是比较受欢迎的，至少它在市场上是好流通的

不过二手交易受各种因素影响，即便是同楼层同户型的房子，业主心态不同也会影响成交情况

所以并不能一概而论装修好的房子就更容易流通，只是比不带装修的房子概率要大一些

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接着上干货，教大家如何用最少的钱来装修

先来分享一个最便宜的案例，花1w也能装修

在小红书上有一个博主只花了1w就搞定了65平装修，真的很好奇到底是怎么做到的

大家都以为硬装很花钱怎么也要好几万，而这个房子硬装只花了10000元+

来源：小红书@宸宸爸

实际上，硬装部分可以不砸地砖、不拆地板，只需要在原地面铺一层SPC地板和仿花砖地垫。另外，墙面和踢脚线部分刷乳胶漆翻新一下就行

至于那些古里古气的吊顶、装饰灯能省则省，关键也真的不好看

最后厨房、卫生间，用简单风格代替复杂设计，会高级又美观

然后是软装，特殊渠道很重要，同款柜子宜家600元，可能渠道商只要100元

自己也可以选一些绿植、氛围灯，装饰品，这些花钱少、效果好的软装

如果你动手能力强，也可以参考一下别人的装修方案

学一学小红书很有用，里面有很多这种省钱的装修攻略。笔记里包括硬装的材料选择，以及软装的清单也都清清楚楚，可以做个参考

其实在市面上也有一些专门做装修的商家，专门给房子翻新装修

花五万块就可以装的很好了

可以找设计师上门量房，定制装修方案来预估硬装费用，一般在五万左右就可以搞定

比如地板、墙面这些基础的东西会重新翻修，包括卫生间马桶、浴帘，厨房操作台等基础设施换新

只不过它相当于简装，按照硬装标准来做的，不包含软装

当然了，最省钱的方式还是自己亲自装修

比如采购材料就可以在淘宝上找，基本可以解决99%的主材。另外请装修师傅，也可以面谈报价尽量争取一个比较经济的价格

算一算，市场上的装修成本其实也没那么高，用比较低的成本，也能获得更高的收益

哪怕花个五万搞一搞装修，很可能就比别人多卖十几二十万

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最后，也有几个建议给到大家

首先有些话想对房东说

1、装修后不仅会带来价格提升，在市场上也更容易流通

既然装修一定会带来溢价空间，不如动动手把房子好好装一下

目前二手市场产品同质化严重，上海60-70%都是老破小，所以很有必要把房子装修一下来提高竞争力

2、这件事的成本并没有想象中那么高

你可以学小红书花1w简单布置一下，也可以请设计师定一个五万左右的方案

不过有一点，并不是所有的房子装修后都是赚的，只是可能性更大。可以根据自己的需求决定要不要装修，以及花多少钱装修

还有对购房者说的

1、带装修的房子更好住更省事，但一定会有溢价

带装修意味着价格也会高一点，不过有的房东心态不一样，这部分装修溢价是可以谈的，不妨试图探一探业主预期的底价

2、如果想省钱就买回来自己装

可以选择房价低的那个，自己花几万块重新装一遍，省下一笔购房成本，也是可行的

以上就是今天的全部干货内容，如果大家也有什么想法，欢迎后台留言~

以上为正文，来自微笑向暖