上海新房市场严格的限价，我们很少更够感受到不同品牌之间的价差但在二手市场上就不一样了，不同小区，在同样地段和差不多房龄的情况下，房企品牌的溢价能力就会真实显现所以我想分享自己整理的一份上海二手市场上，几个溢价能力比较高的房企品牌到底经历过时间验证，哪些开发商品牌才是真实交易市场里，被购房者用真金白银来投票的那一个？（PS：本文数据来自于链家，品牌房企二手房价来自于最近成交价，周边二手小区价格取同地段周边房龄最相近小区的成交价）在上海，仁恒的一些小区在各个板块的二手房价，几乎都成了标杆的存在不管是从最早的仁恒河滨城、到仁恒公园世纪、仁恒东郊花园、仁恒河滨花园等等，不论是房龄二十年还是五年仁恒的次新房在二手市场上早已走出了独立行情，说真的就是很香
当前仁恒公园世纪二手房成交价格已经达到了约18w元/㎡左右，而其所在的浦东杨东板块均价只有9.9万/平除了仁恒公园世纪二手成交价成为了板块的天花板之外，目前仁恒公园世纪挂牌通过的核验价也拔升到了19万/平
这意味着，未来仁恒公园世纪的二手房价依旧还有上升的空间，而与其一街之隔的小区最近成交价格仅在约11-13w元/㎡左右这当然有部分房龄的原因，但能有如此高的溢价，房龄占小部分，最大的不同还是在市场对仁恒品牌的认可另一个案例，浦东陆家嘴仁恒滨江园今年最新成交价突破21万/平，和上海周边同等房龄20年左右的老小区拉开了巨大差距同为陆家嘴滨江板块的二手小区，房龄甚至比仁恒年轻个五年，但是二手最新成交价只有14万/平
同样的情况，也出现在了浦东唐镇的仁恒东郊花园身上，其最近的二手成交价格依旧稳稳地突破了10万/㎡，成为了目前整个唐镇单价成交价最高的小区之一不仅如此，其隔壁的次新房小区房龄比仁恒东郊花园还要小一年，当前二手挂牌通过的核验价格约9w元/㎡左右仁恒二手房在市场上的强势，不仅体现在房价，还有挂牌量、空置率和成交周期，都比其他小区更低
从链家的二手市场统计对比来看，仁恒的产品挂牌数量其实相对较低的
但从其成交结果来看，仁恒产品的成交速度一般却都比较快，仁恒公园世纪，总价约5000万的房源，仅20天就成功卖掉了这也意味着，在上海买了仁恒的业主都不太会想要置换出去，这本质上就是业主和市场对仁恒品牌的认可至于为什么市场会对仁恒有如此偏爱，在这里原因我们不过多分析走进房龄超过15年的仁恒二手小区，看看呈现出来的那些产品各种细节，你一定会找到仁恒的“溢价”密码从1992年拿下七宝地块开始，万科进入上海已经三十年有余了，这三十年万科深耕上海布局了几十个住宅项目，有刚需产品，亦有高端豪宅我统计了十个万科二手小区的溢价情况，发现和周边房龄相近的二手小区，万科展现出了非常全面的溢价能力不论是早期的万科城市花园、万科朗润园，还是最近的万科天空之城，万科的溢价能力完全没有受到房龄影响单从数据中我们依然发现了，万科在高端改善市场的溢价率明显比刚需高，万科海上传奇卖出10万/平的价格，周边的二手房挂牌价在8万/平上下徘徊且在TOD产品的溢价表现上，万科也尤为突出，青浦徐泾的万科天空之城于2019年新房入市，当时一手售价为5.8万/平而三年之后，在链家二手房上，万科天空之城目前成交二手房价已经突破8万/平，周边房龄相近二手小区目前房价只有5万/平出头在超大盘运营和小镇产品，万科也展现出令人敬佩的长期主义在安亭新镇万科湖语森林二手成交已经4.6万/平，旁边次新房目前价格3.5万/平左右万科对安亭新镇的持续投入，市场给到这个盘较高的认可度，这个盘不仅成交价格高，挂牌量也是安亭最低的二手小区之一我们看到，不论什么产品，万科一手房进入二手市场之后展现了全面而均衡的溢价能力，因此万科一直以来也被赋予“三好生”的称号
全面、稳健、均好，是万科这个品牌能够在行业常青，产品有口皆碑的最大特点目前大宁金茂府以15万/平的成交价格成为了大宁的房价天花板，和其他高溢价小区一样目前大宁金茂府在链家二手房网站上也是0套房源挂牌，上一套成交已经是去年4月份，房东是真的比较惜售然后我们又和周边房龄相近的次新小区做对比，发现金茂府不仅是大宁的二手房价天花板，金茂的溢价也高出周边小区2-3万/平
而金茂府科技住宅产品不仅在上海呈现出高溢价，在杭州，金茂二手房在市场的表现也比较可观，滨江金茂府目前挂牌价11万/平，远高于周边二手小区好几个身位
包括首开东城金茂府和首开杭州金茂府在杭州，同样展现出远高于周边的溢价情况，首开杭州金茂府，中介告诉我，已经卖到9万/平，而旁边的小区只挂了8万/平
可见，金茂府这条产品线的溢价能力在不同城市，都得到了高溢价的实力验证
在上海，一家地头蛇房企的产品溢价能力有目共睹，那就是宝华当时我们团队走访了上海几个二手小区的车库，看了几个开发商的，唯独只有这个给我们留下了最深刻的印象如果不仔细看，你会以为这是会所、健身房或者室内的某一个地方，但这确实是宝华的地下车库从车库这个小细节折射出的产品力，确实也让这个二手小区实现了很高的溢价区域内房龄差不多的几个次新房小区，价格是这样的：天山星城10.1万/平，新天地河滨花园10.5万/平，而宝华紫薇花园的均价已经达到了12-14万/平一年过去，当我们再次查看宝华紫薇花园的二手房价的时候，不仅0套房源挂出
且二手小区成交的房价又再一次突破了新高，今年二房成交价突破了14万/平，三房大户型达到了15万/平体现在二手小区的溢价能力上，不论是宝华紫薇花园，还是宝华城市之星都高出周边同类小区的20%以上
车库一个这么隐蔽的地方，宝华都做到了吹毛求疵的态度，所以不用怀疑，小区的绿化、立面、物业、精装包括装修的品质一定不会差那么，在二手市场上高溢价，自然也是水到渠成的事了，从今年宝华开发的颛桥紫薇花园的销售火爆程度也能看出，这家地头蛇房企在上海赚足了口碑统计到最后，我们试图去寻找这几家开发商为什么能够如此有口皆碑的原因却发现很难讲出什么非常深层次的道理，或者抽丝剥茧的和大家去分析它们到底做对了什么但口碑在二手市场能够保持常年的高，背后有太多太多的因素促成而对我们来说的意义是，在未来买房成本越来越大的情况下，买房上车固然重要而如果选择一个在二手市场上被市场验证过，天然就有溢价能力的品牌好品牌和产品一定会得到市场认可，从最后的房价结果来看，确实如此ps：如果您最近在上海选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
