连跌六周！香港二手房价创两年新低，银行加息进一步冲击楼市？港府力促供应增长

自3月份美联储开启加息周期以来，香港金管局跟随上调基准利率，市场预计香港银行或将上调最优贷款利率（BLR），推升房地产按揭利率，进一步增加香港房地产市场和房价压力。

香港住房问题沉疴已久，最近两届香港特首也在接力聚焦，力求尽快解决这一问题。就在7月30日，香港新任特首李家超曾表示，香港政府已成立两个工作组，针对处理公营房屋和整体土地房屋供应问题。

8月26日，反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）相比一周前跌0.59%，报174.62点，连跌六周创近两年半新低。该指数每周五公布，基于在中原集团的买卖合约成交价编制，反映香港地产市场价格变动。

其中，大型屋苑指数报176.09，按周跌0.25%，按月跌2.47%；中小型单位指数报174.24，按周跌0.29%，按月跌2.52%；大型单位指数报176.59，按周跌2.02%，按月跌3.77%。

中原地产研究部对此表示，中原城市领先指数CCL报174.62点，创128周新低（2020年3月低见174.03点）。最近一周CCL跌破175点，短期目标下试170点，重返2019年初时的水平。CCL连跌6周，是2019年10月以来首见，楼价跌势未止。

自3月份美联储开启加息周期以来，香港金管局跟随上调基准利率，引发一系列连锁反应：5月份以来，港元汇率频频触及弱方兑换保证；金管局银行体系总结余由2022年初近3600亿港币降至不足1250亿港币，1个月香港银行拆借利率（Hibor）由0.25%升至1.85%……

在Hibor上行背景下，香港中原地产价格指数自2022年3月以来开始下滑，7月中小型住房价格指数同比下滑5.1%，刷新疫情以来最大跌幅。

与此同时，分析人士则在担心，香港或许即将上调最优贷款利率（BLR，指针对最优质商业或居民的贷款利率），进而推升按揭贷款成本，增加香港房地产市场压力。据中金公司研究部数据，上轮加息周期银行于2018年9月上调BLR12.5个百分点后，香港地产价格于2019年2月累计下调约8.4%。

“若未来进一步上调BLR，可能加大住房按揭贷款的付息压力。”中金公司研究部策略分析师刘刚表示，未来上调BLR，可能会边际增加银行成本、推升房地产按揭利率。但由于最优贷款利率上调滞后于已经走高的资金利率，因此对港股整体的金融条件的增量影响有限。

平安证券首席经济学家钟正生则提到，当前香港经济面临较大下行压力，今年以来香港GDP已连续两个季度同比负增，相比2018年9月香港银行上调贷款利率时的基本面更为疲软。今年2月以来香港失业率再度上升，截至6月为4.7%，远高于2018年3月-2019年7月维持的2.8%。

“房地产及楼宇业权是香港经济的重要支柱，在2021年香港实际GDP中占比达到19.6%。历史上，每次银行加息都会造成香港房价同比由正转负，即便2018年只加息一次。”他预计，本次如果香港银行贷款利率相比上次更大幅度攀升，对香港经济的负面冲击或将更明显。

值得注意的是，香港财政司司长陈茂波7月24日曾表示，过去几个月本港楼价虽有轻微回调，但仍大致保持平稳。虽然本港私人住宅物业过半数已没有按揭贷款，但当香港随美国进入加息周期，供楼人士的按揭还款负担难免增加，市民在置业或作其他投资决定时，还是以审慎策略为上。

香港住房问题沉疴已久，最近两届香港特首也在接力聚焦，力求尽快解决这一问题。

6月9日，香港时任特首林郑月娥曾表示，该届政府大胆尝试兴建过渡性房屋，此项目现已成为房屋阶梯的重要部分。当局承诺兴建2.5万个单位，目前已觅得足够土地兴建逾2.1万个单位。她说，该届政府的公营房屋供应量较上届政府五年任期的供应量多40%，相信未来十年此数必会大幅上升，期待下届政府在过渡性房屋工作方面再加把劲。

到了7月30日，香港新任特首李家超也公开表示，香港政府明白社会关注房屋问题，因此成立两个工作组，针对处理公营房屋和整体土地房屋供应问题，希望尽快交出成绩。不论公屋或一般土地房屋供应，政府都期望做到提速、提效、提量。当局会探讨各项土地来源的可能性，但现阶段主力从现有土地来源中尽量增加供应量，其中主要考虑绿化地带的土地。

顺便一提的是，陈茂波8月25日在香港房托基金协会成立典礼上表示，截至今年7月，本港房托基金市场的市值逾2100亿港元，规模较2005年增长近五倍。恒生房地产基金指数股息累计指数较2008年推出时上升近七倍，表现远胜同期恒生指数总股息累计指数的升幅，足见房托基金的价值和发展潜力。

为推动房托基金市场的发展，香港政府多管齐下推出支持政策。例如，香港证监会于2020年底修订了《房地产投资信托基金守则》，放宽房托基金的投资限制；强积金管理局于同年亦放宽强积金计划投资房托基金的限制，以扩阔房托基金投资者的基础；香港政府去年推出了为期三年的资助计划，以进一步提高在香港设立房托基金的吸引力。