楼市反转了？为什么大家更喜欢买二手房

今年以来，楼市的波诡云谲已经超出了我们的想象，种种奇怪的现象甚至打破了很多人多少年以来的普遍认知。而最近更是有一个奇特的现象值得我们去关注，那就是：

二手房的成交量已经超越了新房，并且还有扩大的趋势！

上图是全国重点城市新房和二手房的销售面积增速对比，由图中的趋势可以看到以往新房和二手房的成交面积同比增速没有特别大的区别，基本上是同涨同跌，一荣俱荣一损俱损的。

但是从大概6月份以后，新房与二手房的成交突然开始出现了明显的分化，而后走出了完全不同的路径。新房成交开始断崖式下跌，与此同时二手房成交不但没有跟着降，反而开始上升了！并且上升的幅度还比较大。

以成都为例，今年上半年成都二手房成交超过7万套，而往年全年的量才5万套左右，半年成交了原来1整年的量，增速不可谓不夸张。

跟成都同样情况的还有南京、天津、武汉、杭州等大量城市，尤其以二线城市尤为突出。

我们再来看这张图，我们抓取36个重点城市的数据，观察7、8两个月的变化，发现新房的销量总体下降了近30%，但是其中一线城市新房销量下降的少，8月仅下降了20%，二三线新房成交则断崖式下跌，接近腰斩。

与此相对的，二手房的销售则表现出了完全不同的局面，成交量不但没有腰斩，重点城市销量8月反而上升了30%！差距巨大。

其中一线城市反而是比较符合常理的，二手房销量下跌最明显，近30%。完全不像新房在疫情之后仍然比较受追捧。

但是二三线城市就完全改天换地了，二线城市8月的成交竟然同比上升了80%！这跟同样在二线的新房简直是冰火两重天。

在全国出现这样分层次、分结构，新房和二手房成交的倒挂，是个很有意思的现象。那么我们首先就想问一句，为什么？

表面上看，是新房的供给减少了，7月房地产数据新开工同比-45%、竣工-36%、房地产开发资金-25%，基本上都是腰斩。

新房的建造、施工、到位资金等都上不来，没钱又开不了工，新房的竣工数当然下跌，供给自然受限，成交量也就跟着下去了，这些数据与新房的成交量同比下滑基本上是吻合的。

但是供给是表面原因，新房为什么没钱又不施工啊，本质上还是需求的低迷。

我们屡次说过，现如今经济的问题就是房地产低迷的问题，房地产的问题又是需求的低迷。居民买房的需求死活上不来，房企又哪来的钱继续开工，继续卖房呢？由此形成了恶性循环。

第二个，为了解决需求的问题，上面不是没想过办法。

前一阵子各种密集出台救市政策，全国几乎各大城市都出台了有利于买房的购房政策。

比如降房贷利率、取消限购、取消二手房指导价格、变相放开房贷申请条件等等。

这些政策所针对的都是需求的放松，但是从结果上来看，对需求的提振基本没有，对新房成交的帮助聊胜于无，新房销售还是直接腰斩了。

但是中国这么大，总归还是要有人买房的，任何时候也一定有一些刚需的存在，只要条件合适，他们还是要买的。只不过这部分提升的需求，大部分投射到了二手房上面。

根据数据，39个重点城市当中，二手房成交大部分都是刚需盘为多，改善为辅助，所谓的高价豪宅销量基本上变化不大。二手房销量剧增，贡献的主力基本上就是刚需人群。对于这部分人来说，反正都要上车，条件合适，那就上车呗。

但是为什么都买二手房不买新房呢？

大家看一看6月份发生了一件什么事。

6月郑州烂尾楼事件爆出，全国各地陆续爆出恒大保交楼事件，一瞬间烂尾楼风波传遍全国。我当时就写文章说这件事情的发酵产生的涟漪效应会影响到这一波房地产市场的恢复，更加打击购房人的信心。

对刚需们来说，二手房看得见摸得着，至少没有烂尾的风险，如今这个年成，大家又没有辨别能力，谁知道下手了新房开发商还能不能盖的下去？

为了最大可能减少风险，握在手里的才踏实，选择二手房而不是新房也是情理之中。

理由仅此而已吗？

并不是，二手房销量与新房倒挂还有一个深层次原因，就是原来的二手房与新房的倒挂价差正在急剧缩小！

原先一定程度上新房卖得比二手房好，是因为很多城市新房与二手房存在价格倒挂，新房的价格比二手房低不少，买到就是赚到。

但是现在，经过上半年这一波打击，楼市特别是二手房的价格开始悄悄下降了。

四个一线城市当中8月上海、深圳的房价同比下降了近20%，广州下降了13%，成都、南京、重庆二手房同比下降了10%以上，武汉下降了20%...

但是我们看新房，70个大中城市7月房价指数同比下降了1.5%，但是二手房的价格同比下降了3%。同时仅有一线城市的新房价格是仍然保持上涨的，二手房仅略微涨一点点。在其他城市新房二手房都在跌，且新房更抗跌一点，二手房跌的多。

这下子就完全解释的通了。

二手房销量暴涨最多的二线城市，二手房相对新房的价格下降的也多，说明二手房与新房的倒挂价差正在急剧缩小，再考虑到新房有一定烂尾风险需要增加一定的风险溢价，这样新房相对二手房的吸引力就大打折扣。

而二手房销量相对增长较少，新房依旧坚挺的一线城市，新房的价格是全国唯一还在涨的。价格有优势，尽管大环境不好，但销量受影响的也小。