全国楼市为什么开始刺激二手房了？
*本文为「三联生活周刊」原创内容
这一轮刺激二手房的政策，主要方向在于简化二手房交易的手续，降低交易各方的时间成本和财务成本，一方面确实能起到便民的效果，同时也能借此刺激和活跃二手房的成交。
9月下旬，北京住建委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，核心内容之一，是允许二手房交易的“连环单”同时并行办理。所谓连环单，是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，然后再购买住房的交易业务。在北京等一线城市，以小换大的改善型需求是非常普遍的现象，很多家庭买房都需要先出售名下的住房，然后再购买更大的住房。所以，北京的连环单政策，事关绝大多数的普通家庭。
在北京现有的各种限购政策下，一个改善型买家如果不是“先卖再买”，买家就会在短期之内同时拥有两套住房，如果买家的买房行为被认定为第二套住房，就会带来更高的购房成本，包括承受更高的房贷利率、购房首付以及税收等等。
2017年的北京楼市调控，曾经推出“认房又认贷”的新政，当时很多买房者被认定为二套房，需要交纳更高的首付比例，普通住宅首付60%，非普通住宅首付80%，结果很多购房者因为首付款不足而放弃买房，导致很多已经签约的连环单不得不批量毁约。
图｜视觉中国
所以，为了规避各种不确定的风险，北京的连环单换房交易中，基本上都是先卖后买，由此就会导致交易周期大大拉长。连环单交易的参与各方，需要等待长达数月才能得到所需的资金或者住房，这不仅增加了交易各方的难度，而且也会在一定程度上影响北京二手房的成交，很多急于成交的买家，难以忍受在长达3、4单的连环单交易中等待一单单解套。
这次北京改善连环单交易，主要是在技术层面优化了购房资格的核验规则，如果卖家完成了卖出合同的网签，就不再计入家庭的房产套数，这样，以前需要先卖再买的串联交易，现在可以调整为并行办理，由此可以大大提高房屋交易效率，缩短房屋成交周期，降低购房成本。
在北京这些高房价的一线城市，一套住房动辄上千万元，很少有人能够直接购买，大都是通过以小换大来操作，3套甚至4套房形成连环单的现象非常普遍。在北京的二手房交易中，以房换房的连环单交易比例高达八成。所以，这次北京改善连环单交易的流程，可以说很好抓住了市场的痛点，能够极大方便买卖双方，进而也能够在一定程度上提高二手房的交易量。
每个在外打拼的年轻人，心里都会渴望拥有一个温暖的“家”（图｜视觉中国）
这种传统交易办法，对于卖家提出了一定的资金要求，需要在交易之前提前还清银行贷款，虽然大多数卖家都是用买家的资金来偿还贷款，但这种操作还是增加了交易的复杂性，以及拉长了交易的周期。
《安家》剧照
去年开始生效的《民法典》规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”《民法典》为带押过户扫清了法律障碍，剩下的就是技术操作。
从近期推行带押过户的城市来看，带押过户的最大技术性突破在于，卖家在还清贷款之前，银行可以提前向买家发放贷款，款项进入第三方监管。然后买卖双方就可以办理房产过户转移登记等手续，过户完成之后，银行就可以为买家办理抵押登记，第三方监管机构向卖家发放资金并偿还贷款，进而解除卖家的抵押。
图｜视觉中国
图｜摄图网
大家都在看
微信扫码关注该文公众号作者