新房 VS 二手房 哪个才能真香？

在纽约决定买Condo，买新房or二手房是需要考虑的重大因素。很多人想要买二手房可能是受综艺“全能住宅改造王” 或HGTV(House Hunters)影响，觉得可以买个二手房重新装修，改造成梦中情屋。

但在纽约，找靠谱的设计师，跟装修、管理公司扯皮等，都是令人头大的事情。

还有很多人则是保持着“非新房不住”的理念。毕竟新房能避免上述的问题，加上全新的居住体验，但价格似乎又有点难以下手。

下面让美窝带大家来浅分析下纽约新房和二手房各自的优势吧。

纽约Condo总体分为3个类型，分别是Prewar(二战前)、Postwar(二战后)，和New Construction（新房)。

*Prewar：指第二次世界大战前建造出来的大楼,二手房的一种。

*Postwar：指第二次世界大战到2000之间建造出的公寓大楼，二手房的一种。

*New Construction：指2000以后正在建造或近期建造的新公寓。而对于改建而成的楼盘，纽约建筑部门（DOB）规定建筑面积超过110%则定义为新楼盘。

我们所说的二手Condo通常是指Postwar，这类公寓从外观看比较普通，部分户型使用面积会比实际面积小，还需要自己购入公寓指定的compact size（小型）洗烘。对于第一次买房的人来说确实有点麻烦。

纽约很多外形炫酷美丽的大楼，像是glass facade（全玻璃的楼），基本上都是新Condo。外观和建筑工艺上赏心悦目，室内装修和公共设施上更是无可挑剔。

纽约的各大新楼盘个个都是卷王，有以luxury健身房、24小时doorman、儿童室等为卖点，还有各种黑科技、smart home、隔音墙等，把细节做到了极致。甚至还有大楼安排了恒温Spa、高尔夫球室、篮球馆，体验感一绝。

很多二手condo经过翻新和重新装修，电气和水管装置会被更新优化。但amenity通常不会被重新装修设计。如果被翻修，是需要每个住户来分摊翻新费用。对比较在意公共设施的人来说体验感可能会稍差一些。

如果购买全新的Condo，这个交易税会需要买家来付，且开发商的律师费也需要买家支付。除此之外，纽约州还会征收房价0.4%的地产交易税。由此可见，过户新Condo的费用相对二手房会高一些。

但其实这个费用是可以跟开发商协商的，有些新楼盘也可以承担部分地产交易税。

新的Condo还会要支付1.825%的产权转让税，而二手房的这个费用一般会由房东来承担。

不论新房还是二手房，都需要购买房屋保险，Condo大楼的保险只是保护大楼的公共部分，而房子内部的保险类似个人财产险、个人责任险（保护访客人身安全）等则需要买家自行购买。

纽约超过100万的房子都是需要支付豪宅税的，通常为1%以上，豪宅税率会根据房价递增。

楼龄越小，需要花钱的地方就越少，二手房虽然价格相对便宜，看似性价比高，一旦出了问题就需要支付一大笔费用。

Condo一般超过10年，就会有很多潜在的项目需要更换，amenities、外墙维修等，大楼每个月的管理费可能会因此多出好几百。

*例如自家阳台没问题，也还需要分摊大楼的外墙维护费用*

新房一般就不会有这个问题了，近几年的大楼本身建的就好，后期所需的支出就少，大楼的管理费也就不会随之递增了。

但新楼偶尔也会有一些问题，导致入住1-2年后大楼增加管理费来维护，因此，选择靠谱口碑好的开发商就尤其重要。

新楼虽然香，但在前期选购时还是有一定的未知和风险的，这时候，一个靠谱有经验的broker就显得非常关键。欢迎扫码，让美窝的专业broker帮你争取最优的房源吧。