上海二手房核验价能八成了？

房产

2022-07-16 00:07

最近网上有一张图流传的很火

不少中介在传，6月20日之后，上海二手房银行评估价从原来总房价的60%，涨到80%

来源：链家

其实，在这之前也有流传过中介内部小道消息，在最近成交的部分小区里确实存在银行评估价上涨的趋势

如果这个是真的，对购房者来说绝对是很好的一个买房时机。但毕竟只是网传，还需要根据真实的数据情况来证实

于是，我专门联系了二手中介，来求证一下二手房银行评估价到底有没有涨到80%

（事实上大家常说的核验价，专业层面其实是银行评估价，接下来我们用银行评估价继续往下聊）

“我们最近成交的一套二手房，银行评估价是现在市场价的7成”

从我们二手房部门最近一套成交网签的房源开始说起

从同事倩倩那边了解到，6月19日网签了一套二手房几乎是市场价的七成

小区叫金地格林世界森林公馆，房龄比较新，是2010年建成的，位于南翔板块。6月19日成交的那一套房源挂牌总价为543万，88平方米的小户型

倩倩还给我发来了这个小区的历史成交情况，正好可以来捋一下这套房源的银行评估价变化

最初这个小区同样是88㎡左右的房源，在去年12月评估价是300万。到今年6月之前银行评估价波动在300万-320万左右，差不多是市场价的6成

这个小区去年银行评估价在3.3万/㎡左右，所以当时给客户的银行评估价是在3.3万-3.6万/㎡左右

据倩倩说，6月19日她网签的那一套价格是340万，算是当时比较高的价格了

没想到的是7月8日银行评估价出来之后是382万，直接涨了42万，单价已经将近4.3万/㎡了。差不多是目前市场价的七成

所以最近成交的这套房源，6月20日前后银行评估价的变化是：从3.3万/㎡涨到了4.3万/㎡，价差1万/㎡

这样一算，一套88㎡的房子，首付可以少不少，一下子减轻了不少压力

为了求证银行评估价上涨的情况到底是单点现象还是普遍都是如此，我又去链家网找了一些数据

我在链家核实了30个小区，银行评估价最高确实涨到了82%

我又去链家求证了不同板块的真实情况，从内环内、中内环、外中环、外环外一共找了不同类型的差不多30个小区

在我随机咨询的16个板块、30个小区里，基本上都得到了统一的回答，最近二手房银行评估价上涨的现象是真实存在的

得到的最新数据反馈如下：

明显上涨的小区有26个，也就是说在调查范围内的这些小区，有将近90%的小区银行评估价是有所上涨的

评估价普遍在市场价的七成到八成左右

我们先看上涨最高的小区，涨到80%的小区有9个，也就是说大概有三分之一的小区二手房银行评估价涨到了80%

其中涨幅超过市场价80%以上的小区有4个

有的小区涨了，但没有八成那么多，在70%-80%之间。其他的是略微有所上涨，最低的也从60%涨到了68%左右

从这个数据其实我们可以推断出

银行评估价上涨的趋势其实已经是一个普遍现象

以前都是要先打6折左右算贷款，最近差不多是打7折到8折再算贷款

举个例子，位于浦东内环内的滩坊八村小区，一套48平总价439万的房源，单价9万/㎡，原银行评估价在6.3万/㎡，差不多是市场价的70%

现在比之前涨了不少，评估价7.5万/㎡，等于市场价的82%。从这段时间的实际成交来看，这个小区前后每平米涨了有1万左右

从七成涨到了八成，这也说明之前流传的图片是有一定真实性的，是可以加以验证的

在咨询的这些小区里，参考的小区都是最近成交明显变多的，而送审之后的银行评估价也有所上涨

不过，最新银行评估价主要是看具体小区的成交情况，每一个小区的情况都不太一样。如果小区在6、7月份还没有成交，其实是没有可参考数据的

上海二手房银行评估价比较高的房子，都是哪些

在30个随机样本里，我把评估价上涨的小区按产品类别看了一下

在这些小区里，300万以下、300万到500万、500万到1000万、以及1000万以上的小区都存在银行评估价上涨的情况

也就是说这一次其实各个总价段的小区都会有上涨的现象

那么，银行评估价有变动的都是哪类小区呢

其实，我在选择样本的时候也是按照内环到外环不同板块来分的

涨得最高的小区分别位于徐汇滨江、虹口北外滩、静安大宁...闵行华漕等板块，大部分都在外环内

从中介那边反馈的情况来看，各个板块的情况都不一样，同一个板块有的小区涨了，有的小区依旧没有涨

据各个板块的中介介绍，其中，北外滩整个板块都有所上浮，华漕板块所有小区也都涨了

张江板块、江桥板块、金桥板块等，有的小区银行单价平均每平米涨了一万左右，其实是蛮高的了

从房龄上看，银行评估价涨到80%的10个小区里，2000年左右的有8个，所以房龄在20年左右的占比80%

因为调查的样本不够多，所以也不能说明最近银行评估价上涨的就一定是这一类房子。所以我问了几个链家中介，得到的反馈是

不论是老小区还是新小区都有明显上涨的现象，有的小区没有成交数据所以没有依据

以中介最近成交的小区来看，品质好一点的小区在没有调整之前，它的银行评估价就比周边小区高一些

大部分小区之前的银行评估价主要是在房子市场价的五成到六成，上个月6月20号之后，基本上调整到市场价的八成左右

其中，新小区涨幅明显

零几年房龄比较新的小区涨了，2000年的老小区涨了一些但涨的小区比较少，不同板块的情况有所差异

除了评估价上涨这个趋势之外，有一个现象也值得关注。就是随着评估价放松，部分板块小区的二手成交量最近也增加了

这也代表着其实二手房银行评估价上涨的趋动下，也带动了二手成交量的上涨

最后，我们以调查之中遇到的涨得最高的小区来看一下，银行评估价上涨之后大概可以省下多少购房首付成本

据中介介绍说，滨江小区银行评估价从6月20日就开始涨了

最近成交的一套60平左右的房源，之前银行评估价是5.2万/㎡，而现在直接提高到了6.5万/㎡。从之前的65%涨到了现在市场价的80%

按照现在的银行评估价变化，我算了一下一套总价480万房子的首付变化

原本按照65%来算，首付需要480-312*65%=277万元，涨到80%之后，首付需要480-384*65%=230万

首套直接少了47万，首付等于减少总房款的10%左右

如果按照这个算法，二套虽然会少一点，但也能减少21万

一般来说银行评估价差不多是市场价的60%，现在有的小区最高上涨到八折左右，意味着首套首贷的首付比例从6成降到了5成左右

所以，对于首套客户来说，现在买房可以节约几十万的购房成本。等于减少了购房者的首付压力，绝对是一个利好的事情了

调查中，我也大概了解到了一些真实的情况

就是目前上海二手市场上所谓的银行评估价或者说核验价的确是有上涨趋势的

从中介对市场的了解来看，七月份之后，评估计上涨的会更加明显

最近有购房需求的朋友，有时间也可以多去看看房。说不定你中意的小区现在的购房成本已经比之前宽松了很多

特别是刚需客户，购买首套的首付压力可以减轻很多

总的来说，二手房银行评估价上涨对于购房者来说是一个利好趋势，买房成本是有所下降的

这对首套刚需来说，是一个不错的消息，七月之后可能还会更好

以上为正文，来自微笑向暖

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来源: qq

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