六月二手没缓过来，上海楼市定局了吗

昨天临下班，收到了6月二手数据

这个6月，上海二手住宅成交了15903套

怎么跟各位描述这个数字呢，我拉出2019年-2021年这3年的月均成交套数

过去3年，平均每月的二手成交都在2w多套

只有每年过年的时候，还有去年下半年二手核验价出来之后开始在2w以下徘徊，其他月份基本都在2w+以上

所以这个6月的1.5w套有点少

尤其是当我们眼看市场闷了2个月，以为后面会有反弹的时候，1.5w套就显得更少了

看来6月的二手市场还没缓过来，这意味什么

尤其是对接下来半年的二手市场又意味什么

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不过这些都不是6月二手的真实底色

首先6月成交，是今年最高的

虽然“胜之不武”，但6月成交确实高过1-2月，也高过小阳春没来的3月

不过这些都是说正事前的寒暄了

6月二手成交应该怎么看

还看单日成交

我们在分析3月数据的时候也用过单日数据

1、2、3、6月，日均成交套数分别：502套、469套、411套、530套

不过这么对比也说不过去，毕竟前几个月月月有事

1月，元旦+过年前

2月，过年+正月里

3月，疫情

但如果我们去掉这些非正常交易日因素，可以看到什么

©太平洋数据中心

1月，我们掐头去尾，选取成交最火热那一周（1月10-16日），日均成交套数597套

2月，同样的排除春节因素，同样选取成交火热的一周（2月16日-22日），日均成交套数587套

而6月，我们也选取了成交火热的一周（6月24日-30日），日均成交套数658套

可以看到，就算排除假期因素，6月购买力也跑赢了1、2月

排除疫情因素影响的正常交易日的成交，可能更能反应6月真实购买力

而3月/6月成交对比也挺有意思

“接”上了，3月失去的，都在6月找了回来

所以单从每日成交数据来看，6月单日成交恢复是一定的，只是这个恢复比我们想的还要好些

不过我也一直在想，6月二手成交会不会有很多是从4-5月转过来的

比如3月签定金合同，然后6月再网签

这个很有可能，但是这个数字之所以无法影响我们对6月二手走势的判断

更多是因为6月以前的成交订单，可以发生在第一周、第二周，但它不太会持续到整个6月，尤其是6月后半段

所以6月的成交走势，很重要

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6月，对7月意味什么

如果说单日成交是底色，那整体走势比底色更真实，因为它能代表预期

其实原本6月第一周数据出来的时候，我们对市场预估非常不乐观

那时候两家大型中介反馈的第一周成交数据，是3月同期的1/3、1/4

没想到第一周是6月踩着第一周数据，后面开始阶梯式发展

关于这点，给各位对比下这个数据的日常走势

同样呈现阶梯发展的，还有6月的新增房源、新增客源、新增带看

这里面每一项数据，在6月以周为单位不断推高

以周为单位新增买卖房客带©链家中介

这个进阶，对7月意味良多

也就是说，刚解封的时候，不管是成交还是带看数据都有待恢复

随着解封情况越来越明朗，不管是房东挂牌、客户看房都变得积极很多

而且没有停下来的意思

以周为单位二手转定单量©链家中介

我们已经看到7月3月链家转定单量达到3月以来最高点

以此来看，6月数据不仅没有如月初那样成交消极，整月来看，6月二手成交有自己的成交势头

更重要的是，这股势头已经冲到7月

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这个6月二手不受新房影响么

其实这个6月影响二手的因素很多

核验价、新房市场就占了很大比重

我们在不久前的一篇市场文里就写过“10个二手客户，5个转去新房”的小标题

当下二手市场里，存在部分二手客户被新房市场分流的情况

我们也确实看到6月在4/5、11/12、18/19 、25/26周六日这样原本的成交大日，却并不是二手成交高峰

都被其他工作日取代

相对应的我们在这些周六日里看到

☞ 6月5日，碧桂园柏悦前湾开始认购

☞ 6月18日，中建海樾府开始认购、森兰名苑开盘

☞ 6月19日，悦澜天地、海伦堡·玖月源筑、保利云上·拾光开启认购

☞ 6月25日，华发仁恒苏河世纪开启认购、百汇园开盘

☞ 6月26日，古北中央公园、同济晶粹开启认购、中国铁建花语江南、大名城映园二期等项目开盘

上一次，新房、二手这么互动的时候，还是去年8月

那时候我们发现8月的非中介成交占比达到历史新高

原因就是通过手拉手完成的网签占比迅速增高，而手拉手交易更多是为了新房积分

也就是说就算有眼下的新房分流，6月的二手市场依然可以还是保持自己的阶梯式上浮

由此可见，二手市场的真实需求体量真的很难估量

同时，二手市场的购买力也很强劲，不要忘了，现在的二手市场还有核验价在限制

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那这么顽强的购买力，大家都在买什么

还是比较好奇，这个特殊的6月大家买房标的有什么变化么

近几个月数据可能没那么明显

我们找出去年同期6月的数据做了一个对比

从成交面积段来看，变化最大的是50-70㎡、90-120㎡

相较去年这时候，＜50㎡、50-70㎡的购买人群都在减少

相对应的，90-120㎡、＞120㎡的购买人群在增加

短短一年内，置换客群占比在上升

成交总价段变化更大，尤其是＜300w的低总价段，不过这部分数据受核验价影响很大

不过还是可以看到，300w左右的低总价段是这个6月二手成交里的绝对主流

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6月的二手市场

真实演绎了一把什么是进阶式操作

刚解封第一周，我们猜测这个市场会不会迎来反弹

看到第一周数字之后，觉得6月二手成交不容乐观

不过目前看来，即算这个二手市场夹带着疫情、新房等等因素，二手成交依然稳定，成交势头更是我们没想到的

影响这个下半年楼市的因素很多

不过6月也算是一个好的开始

以上为正文，来自巧克丽丽