六月二手房成交会报复性反弹么

这两天在朋友圈刷到一张图

长宁区交易中心门口排着长长的队，朋友还配文：限流了

6月8日，上午10点

....解封才一周多，二手市场这么快就火起来了么

带着这个图，我去问了下中介朋友们的反应

嘉定新城的中介告诉我，总部给嘉定新城整个板块7家门店下达的销售任务是今年3月的1/3

太平洋房屋中介跟我说，上一周（6.1-6.5）成交数据，是今年3月（3.2-3.6）的1/4

这个回答让我更加好奇

眼前的6月二手市场到底是怎样的

要弄清楚这个问题，我觉得首先得问问

01

4-5月积压了多少二手需求

封印在家的两个月，想吃的想玩的过去了也就过去了，总不能说把没吃的，没玩到的再补回来，头发也只能理一次

但买房不是，3月份没买的房，现在该买的还得买

所以3-5月积压了多少需求呢，我觉得两个维度可以说清楚这个问题

第一，按照1-2月成交走势，3-5月应该要成交多少

可能你会觉得扯，毕竟每个月成交都有波动，尤其是1-2月

不过市场波动是有周期的，除非新政或者封控这类突发事件，否则连续月份成交数据很难出现骤增、骤减，基本是平稳上浮或者下滑

所以1-2月成交数据，对之后3-5月成交数据来说，可借鉴

不过也不是全都要，因为春节、元旦假期的关系，我们只选取正常交易日成交套数

照此来说，在今年进入疫情前的1-2月的正常交易日的成交是有参考意义的

1月的正常交易日1.4-1.29，日均成交542套

2月的正常交易日2.8-2.28，日均成交583套

平均下来，排除疫情影响，今年3-5月的日均成交套数应该在563套左右

☞ 3月应该成交1.74w套

☞ 4月应该成交1.69w套

☞ 5月应该成交1.75w套

这其中，3月二手已经成交1.29w套，还有0.45w套没有释放

原本应该有成交的4-5月，因为大家都封在家里，最后是0成交

也就是说，现在全市至少留存了

0.5w+1.69w+1.75w=3.94w套

第二，还有一个维度，可以让我们再去复核一次

就是过往5年，上海二手市场4-5月份成交量如何

过去5年，4月二手成交量平均在18930套；过去5年，5月二手成交量平均在19925套

加在一起是3.89w套

两个维度数字趋同，所以有理由相信，如果不是疫情把大家都封在家里，过去的两个月，上海二手成交可能会在3.89w-3.94w套之间

而这些需求量，如今还在，只不过...

02

这3.89w套里，可能只有50%能兑现

在这之后我做的最多一件事就是给各大区各板块门店小哥打电话

然后这大概是我做过最分裂的市调

之前如果我向10个大区中介门店去咨询量/价的变动趋势，70-80%的反馈都基本趋同的

只有10-20%因为门店布点、新政、学区等原因出现一些不同反馈

但这两天在我咨询过的12家门店里，光带看是多还是少这一个问题，就基本形成两派

嘉定江桥的中介小哥说，带看量是之前的3倍，如果不是周一客户都在复工，她根本没时间接我电话

浦东高行，带看和成交都很火，客户下手也快，1/3成交订单都是看一次就成交

但是江苏路商圈的中介告诉我，现在还没生意呢，带看都很少，更别说成交，不光他们门店，他们自己的中介朋友也都是如此

静安大宁中介也说，现在带看和成交都很少，他们也在等后续市场回暖

打越多电话，两个答案就越势均力敌，于是我做了一个统计

结果发现，内中环改善板块都比较冷清，挂牌、带看都处于停滞状态

但是，外环刚需板块，带看和成交都比较火热

而出现这样现象的原因，中介看到的情况是

内中环地区，无论是客户还是房东都不乐意看房，担心带看会给自己和家人带来疫情风险

而外环外地区，基本回归正常生活，带看和成交也在回暖，有的甚至和3月持平

按照这个状态，6月的成交保守估计，只需考虑外环外成交

那这部分成交一般占比全市成交的多少呢

于是，我们统计了2016年-2020年，全市每个月各环线成交

发现过去5年，外环外成交占比一直比较稳定，就是上图中最高的黄线

平均下来占比49.91%

占比全市二手成交一半左右

那也就是说，这个6月保守估计，只有49.91%的成交是有保证的

更确切说是，3.94➗2=1.97w套

03

那1.97w套需求里，6月能成交多少

1.97w套，是在6月还是7月兑现，还是未来3个月，这里可以参考一个数字

就是带看量

这里我们选取的是，某头部之一中介的带看量

2019年-2020年每个月带看量，平均下来每月带看量在11.65万次

那现在呢

接下来只做匡算，给大家算一个大概

这部分我统计了这家中介门店，在各区各内中外环的中介门店的日均带看量情况

外环外差不多是平时的1.3倍左右

但是内中环是半停滞状态

而它每月外环外带看量，平均占它全市带看量的33%

平均下来，全市带看量差不多，是日常带看量的42.9%，也就是4.99w次带看

4.99万次带看意味什么

这里需要考量第二个数字，带看成交比

从2019年1月-2020年12月，这家中介各月的带看成交比，平均下来是28：1

也就是每看28套房才能成交一套

所以如果目前匡算的带看量一直持续整个6月的话，那这家中介6月成交量应该在1784套左右

而中介成交套数的市占率是稳定的，稳定在21%左右

于是通过这家中介带看量，可以推测出按目前带看量

全市6月成交应该在8495套左右

也就是说，按照目前的带看量频率来看的话，1.97w的积压量里

可能只有8495套，可以兑现

04

眼前这个6月，有点分裂

如前所说，这个6月二手市场有点割裂

不仅是成交环线，更包括成交主体里的房东和客户

不过都是因为疫情

现在房东都比较有信心，就体现在挂牌价上

现在房东挂牌，价格基本都要跳一跳，涨价5-10w都很正常

有的总价500w的房子，一次涨价30w

浦东高行一位中介小哥，和浦江东旭公寓的房东约的周末带一组客户去看房

本来一开始挂的530w，结果周末前一晚，房东去小中介那里谈了一次，回来就涨了30w

而这并不是某个总价段的涨价行为

而是无论总价高低，涨价都是房东的共同选择，甚至包括豪宅

但是另一方面，自信房东面对的也是自信的客户

市场上那种快速下定看1-2次就成交的客户有也有，但并不是主流

更多的还是在购房周期里徘徊，更多的还有在观望的

而房客这边，更多考虑的是，宏观政策面释放的利好，什么时候才能落地

比如三价就低，未来会不会有大的变动，这些对于二套客户来说无所谓，但是对于上车首套客户来说，就是首付35%和50%的差别

这大概是这几年买卖双方市场最为分裂的一次

而分裂的背后，是双方对疫情的不同解读

05

不过这背后大家可能也要算一笔账

现在市场有一个很明显的心态，就是我还要不要观望

等有等的理由，现在宏观层面释放这么多利好，会不会落地，怎么落地

只是跟你等待的时间，同样时需要被你计算的，还有一个时间，就是房东的涨价时间

一边是三价就低放松带来的更高贷款额度，另一边是被带看激发愈加自信的房东挂牌价

6月需要买房的小伙伴们，要算清楚了

以上为正文，来自巧克丽丽