为什么最近成都的二手房成交暴涨

这个6月上海二手成交已经出来了

1.5万套，一个不算理想的数字

对于存量市场为主的上海来说有点低

上海平均每月二手成交2万套，一年成交20万套，算是比较正常的水平

但是最近我们发现，有些新一线城市，二手房成交也已经悄悄起来了，甚至超越了上海

这个城市就是成都

这个数据，在成都近十年来的二手房市场也是极其罕见的

所以是时候对成都二手市场做一次全面性的系统梳理了

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复盘一下今年上半年成都二手成交情况

我们发现势头趋势来的有点猛

刚刚过去的6月，成都二手房成交16699套

打破了今年月度成交量记录，同时这也是近10年以来成都二手房单月成交量最高的一次

我拉了一下成都近十年，每年单月成交最高的数据

发现没有比今年六月份的1.6万套更高的

这也意味着，今年六月是成都近十年二手成交最高的月份

单日成交量也很惊人

再来看下成都6月单日成交情况，最高日成交突破1000套

像上海6月份最高一天才成交700多套，疫情前3月份最高单日也才900多套。这对新房供应很大的新一线城市来说是很难见到的

上半年过去，成都1-6月共成交了7.2万套

仅仅半年的数据，就超过了成都去年二手成交的总量的5万套

2018年下半年以来，成都半年度成交量维持在2-6万套的水平

今年上半年可以说是突飞猛进，达到了半年度历史成交最高的一次，环比增加了136.14%

在2020年至2021年期间，成都上半年下半年加在一起总成交也只有5万套，今年上半年的7.2万套几乎是成都一年成交量的1.5倍

照这个势头预计全年成交可以保底15万套，如果下半年再冲刺一下，达到20万套也不是没有可能

2021年成都二手房成交量5万套，今年预估二手房成交量可以达到去年的3至4倍左右

其实，今年成都二手房市场并不是一直成交量这么高，在5月份以前平均月度成交量在1.1万套左右

               

变化最明显的节点就是在6月，突破1.6万套，环比增幅34%，比去年同期相比上涨约4倍

今年上半年，可以说是成都二手房表现最好的一次

这样的好可能还会蔓延至2022年全年

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这也是第一次

我们观察到成都的二手成交数据反超新房

根据近一年成都新房、二手房成交情况来看，成都二手房反超新房从3月以来持续了4个月，并且今年6月拉开的差距最大

从数据反馈中也能看到，去年6月以来成都新房成交量一直维持在1.5万套左右，一年前成都二手房成交量还只有不到4000套，远低于新房

而6月成都新房成交1.2万套，二手直接高出了4000套左右

二手房超越新房这个变化，这对成都来说意味着什么

第一点，它代表着成都这个城市的开发已经进入一个后期阶段，而不是前期城市为了扩张而大规模开发土地的增量时代

包括成都这十年也增长了500多万人口成为一个西部大城，已经不算是刚刚起势的时候了

还有一点就是，成都楼市从增量市场进入存量市场，它的楼市是比较健康的

成都二手成交有这么好的表现，意味着二手房是有人接手的。它不会像其他新一线城市虽然也一直有挂牌，但实际成交表现却很差

就拿杭州来说，截至今年3月杭州二手房总挂牌量已经达到了16万套，但去年一年二手成交没有超过过10万套

和杭州不同，成都的二手成交可以起来，意味着存量市场的流通性正在稳定增长，相对健康

在这个时间节点，全国几乎所有城市二手成交都不理想

为什么只有成都可以起势

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成都今年楼市有两个动作，带来了存量市场的活跃

也是为什么今年6月二手成交会暴涨的主要原因

5月31日发布了《关于进一步完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，大幅度放松了购房条件

这次新政策放松力度最大的地方有两个

第一个就是二手房增值税“5”改“2”，即由满5年免征调整为满2年免征，意味着以前满五年且唯一免征，现在变成满两年

这代表着成都2019年前后的次新房本来要等五年，但现在只要两年就可以买卖

这也是成都二手房挂牌量猛增一个最主要的原因

自5月31日以来，挂牌量越来越高，仅仅一个月的时间就飞涨了1.3万套

从一位成都小伙伴那边了解到。在这之后也就是新政出台的第一个月，成都业主们心态也有了变化

一方面是因为疫情耽误又或是手上缺钱，也是想赶快把手里的房子出手掉

另一个利好因素是限购门槛降低

成都中心城区的限购政策，在当地连续缴纳社保由原来的24个月缩短为12个月。等于说发放了大量的“房票”，大大降低了购房门槛

这一点的影响还是很明显的，这样一来更多的成都人就拥有了购房资格

在去年一年，成都新增了24.5万人口，作为购房主力的青年人才超过16万人。人口的高速增长意味着成都的购房需求也越来越强

到今年年底，成都将增加24.5万张“房票”

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新房太热，一定程度上带动了二手房市场

今年成都新房摇号竞争十分激烈，成都小伙伴给我举了两个例子

最夸张的就是新鸿基悦城，项目推出的房源只有360套，网传有10几万人报名，据小伙伴透露最终认筹人数约为房源的5-6倍，一下子引来疯抢的局面

另一个就是万达1号，推出128套房源吸引385人参与摇号，认筹人数约为房源的3倍，且开盘即售罄

本质上能够参与摇号，还是看有没有购买资格。相信如果没有限购政策，参与摇号的人比这个要夸张的多

另外，还出现了一二手房倒挂现象

在周边房源超过2.5万/㎡的情况下，新鸿基悦城均价仍然只有1万/㎡左右，房价直接倒挂1.5万

新房买入过几年再一转手至少也能赚上百万，本质上也是这么多人争抢新盘的一大原因

而且，成都新房市场供应少，购房者可选择的新房并不多，且新开发的新盘多在新区，配套还待完善。所以还是会选择成熟地段的二手房

从另一个角度来看，成都房价相对包容

根据克而瑞数据显示，2022年成都二手房均价在1.88w/㎡，其实和其他几个重点城市相比，成都的购房成本是算低的

               

在新一线城市里面，南京、杭州的房价都已经在3.6-4万/㎡，房价是成都的两倍

在成都并没有那么高的房价压力，对于刚需客来说，2万左右的价格也还是能买到一些品质不错的二手房

新房市场的火热加上可选房源并不多，且在二手房价格没有高出太多的条件下，更多的客户就会选择转到二手房赛道

另外，成都的购买力还是很充沛的

过去十年成都吸引了581.9万人，大量的年轻人涌入成都，从而带来了房产市场的购房需求，特别是刚需客在支撑市场

在整个西部城市中已经没有可以和成都匹敌的，某种意义上成都变成了整个西部的单核心

而未来成都的人口虹吸力还会更强，购买力的充足是可以预见的

最后

为什么此刻关注成都二手房

毫无疑问，成都在新一线城市中已经脱颖而出

在楼市下行的时候，二手市依然表现的非常突出

足以见得成都这座幸福感很高的城市对人才和购买力的吸引已经开始慢慢显现

这也是为什么我们可以一直对成都抱有信心的原因

以上为正文，来自微笑向暖