CRA严查大温大多6.1万屋主！大温房市成交暴跌35%，加息这些屋主最遭殃

加拿大的房地产市场目前可谓风雨满楼。

CRA严查大温大多等6.1万房主

根据多伦多太阳报等多家媒体报道，加拿大税务局为了抓捕逃税者，对温哥华和多伦多的数万名房主进行了调查。

内阁提交给下议院的一份调查报告写道：

加拿大税务局已就安省和BC省的所得税、消费税、新住宅和新住宅租赁物业退税，完成了超过6.1万项房地产审计，审计评估或消费税抵扣夸大金额超过20亿元。

这些数字涵盖了截至2021年9月30日的6年期间，61000次审计导致了13项刑事指控。

CRA表示，四名税务申报人员在温哥华和多伦多的房地产交易中被定罪。

报告写道：关于房地产市场的逃税问题，自2015年以来，加拿大税务局一直把重点放在交易量高的主要中心，比如大多伦多地区和BC省低陆地区。

一般来说，是否接受税务刑事调查取决于许多因素，包括证据的可获得性和起诉的可能性。

报道称，联邦保守党国会议员Adam Chambers要求提供这些数字。

随着利率上涨和房屋供应的增加，加拿大购房者进入了一轮全新走向的房地产市场。

主要房地产市场放缓

而多伦多和温哥华的房地产则继续放缓：

1、大温房屋销售量按年跌35%

大温地产局表示，因利率上升，买家考虑更审慎，放盘在市场上停留时间更长，上个月的房屋销售量较去年同期跌大约35%，较今年5月下降 16%。

大温地产局主席 Daniel John 说，销售量下降是因为买家有更多放盘可以选择，而利率上升和破纪录的高通胀导致买家更趋谨慎，因此，放盘在市场上停留时间更长。

大温地产局指出，由于买家活动减少，而不是供应增加，预计大温地区夏季时房价将面临下行压力。为满足大温地区的长期住房需求，仍然需要显著增加住房供应。

2、安省多伦多房价4连跌

多伦多地产局7月6日公布6月份房市报告，结果显示，房价连续4个月录得下跌，列治文山几乎要跌哭了，根据地产局公布的数据，房价比2017年还要低21万。

看来加息对市场的影响几乎是立竿见影的，曾经司空见惯的抢房竞购战开始消失，买家有机会与卖方开始议价。

加拿大银行警告称，如果需求在大流行后发生变化，任何距离市区一个多小时的郊区房地产将变得脆弱，会出现最大的跌幅，但也可以说之前它们的涨幅也最大。

有专家提醒说，较高的利率已经开始调整该市过热的房地产市场，但重要的是要记住，价格下跌只是从不可持续的峰值回落。

作为加拿大最大的银行之一，RBC最新发布的经济形势预测报告称加拿大的房价将一路走低，跌势持续到2027年，房价下降幅度将达到30%。

这将把2020年以来的房地产市场的增长幅度全部回吐。

又一次加息在即 加国这些房主遭殃

根据路透社针对 29 名经济学家的调查，加拿大央行预计将在本月调息窗口再次加息 75 个基点，之后在 9 月的调息窗口再次加息 50 个基点，截止到 2022 年底之前，加息幅度至少在 125 个基点，以遏制历史高位的通胀水平。

隔壁的美联储也有类似的步伐，将采取最大力度的加息以遏制 40 年来的最高通胀水平。

加拿大房贷负债增速创12年来最大

加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp）最近在报告中表示去年住宅抵押贷款债务的增长速度是2008年以来最快的。

该机构称加拿大抵押贷款债务在去年增长了9%。与2020年相比，银行的新抵押贷款申请增加了43%，再融资增加了22%。

由于去年一度利率很低，许多人选择了浮动利率。从上半年占总抵押贷款的34%增长到下半年的53%。

浮动利率的贷款者增加意味着更多的人面临着利率上升的风险，虽然很多人选择的是固定付款，但当他们续贷款时将面临月还款的大幅增加。

加国这些家庭最易面临加息威胁

不过也有担忧称，央行的大手笔加息将使很多加拿大家庭陷入困境，债务负担面临新的危机，然而，结合加拿大金融监管机构的最新政策，这些家庭将会首当其冲受到威胁——高杠杆购房的业主。

本周，加拿大银行业监管机构金融机构监督办公室 (OSFI) 承认，房主存在持续债务的风险，并将要求借款人从 2023 年底开始，支付超过 65% 的任何合并贷款的本金和利息。OSFI 表示正在收紧贷款政策，以减少可能出现的债务风险。

房屋净值信贷额度 (HELOC) 是加拿大房主在过去十年长期低利率和房价快速上涨期间利用房屋净值的常用方式。然而，彭博社和利率网站 RATESDOTCA 的一项新调查显示，在最近利率急剧上升的情况下，一些家庭资产负债表上可能潜伏更大的脆弱性。

HELOC 的利率通常与大多数银行的优惠贷款利率挂钩，可以协商差价。然而，如果利率是可变的，则本金将对利率上升格外敏感。在某些情况下，贷方会像传统抵押贷款一样在不同时期提供定期房屋净值贷款，但无论本金是否增长，HELOC 利率仍然容易受到利率上升的影响。

贷款业内专家 Robert McLister 表示，假设今年央行利率上调至 3%（现在这已是业内基本预期共识），HELOC 利率将从 2.95% 攀升至 5.95% 左右。

那么持有 HELOC 债务 100,000 加元借款者的利息支付至少可能翻一番，从每月约 246 元增至每月 496 元。

根据此前的调查，约有 27% 的加拿大房主都持有 HELOC，而且调查显示约有 58% 的拥有 HELOC 的房主目前仍然有尚未还清的贷款。大多数人说他们借了不到 50,000 元；10% 的人说他们借了 50,000 到 100,000 元，另有 10% 的人说他们借了超过 100,000 元。

至少 50,000 元的余额在 55 岁及以上的人中更为常见，这表明当房主过世时，受益人的遗产将减少。

从技术上讲，HELOC 贷方可以随时要求全额付款，而消费者如果想将抵押贷款转给其他贷方，通常必须还清 HELOC。如果借款人没有留出额外的钱来支付他们的 HELOC 以跟上利率上升时的利息支付，这可能会产生问题。

目前尚不清楚对于这些合并贷款超过房屋净值65%的人，OSFI是要求他们一次性偿还超出部分，还是会提供逐步偿还的方案。

ref：

https://www.cp24.com/news/cmhc-says-residential-mortgage-debt-grew-last-year-by-fastest-pace-since-2008-1.5976834

https://www.bnnbloomberg.ca/over-leveraged-homeowners-remain-vulnerable-to-lenders-1.1787508

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