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七月二手房出现一个极特殊信号

七月二手房出现一个极特殊信号

房产

二手市场的稿件我们并不是月月都写
除非看到了一些特殊迹象
过去的这一周我已经在自己的朋友圈看到3种关于二手成交的不同数字
“7月二手成交接近2w套,市场回暖...”
“1.5w-1.7w套,还在低位徘徊...”
同一个市场却有两种截然不同的声音
而且两个数字还完全两个量级
所以此时此刻真实的二手市场到底是怎样的

01
7月二手市场,到底成交多少套
目前已知的是7月1日-24日成交数据
14884套
7月还没过完,如果加上最后一周,7月能成交多少套
为什么大家得出的数据会差异这么大
我们找出7月前三周(7月1日-24日)的单日网签数据
数据来源©太平洋房屋数据中心
二手市场有点“周末经济”的意思,标红的柱子都是周六日,也是当周成交区间内高点,而且周六永远高于周日
中介小哥告诉我,他们跟客户约网签时间的时候,总会提前一点,如果周六耽搁的话,还有周日可以补救
而这些日子加一起,就是前面提到的14884套
平均到每一天,成交了620套
各位知道过去每个月里二手日均成交套数么
我也不想标红它,但620这个数字确实有点抢眼
那7月前3周成交的14884套又意味什么
我们再看下这张图,如果把前三周数据以点状再布置一次
可以明显感受到数据分布的两个特点
周期性、稳
这也就意味着7月缺失的最后一周(7月25日-7月31日)的数据,我们其实可以参考前三周的日均成交套数
于是我们把最后7天,以日均成交套数为计,前三周+最后一周就是
14884+620✖7=19224套
接近传说中的2w套

02
这个数字...
放在2022年二手市场就是一枝独秀
拉长到一年的区间,意味深长
还记得么,二手房的“紧箍咒”核验价正式跟大家见面,就是在去年的7月
到今年7月,正好1周年而这一年里每个月成交都是这样的
只有这个7月最接近核验价之前的二手市场成交量
这也从另一个维度告诉我们二手核验价真的有所松动《上海二手房核验价能八成了?
相应的,这个数字也在告诉我们现在可能是一个不错的看二手房的时间
另一方面,虽然还没到2w套,但这个数字无疑是一个明确信号
市场回暖了,而且势头有点猛
那为什么可以这样

03
所以市场到底涨在了哪
尤其让我纳闷的是,数据都全年最高了
为什么各个区的中介小伙伴却在跟我说这个市场很平很稳没什么变化
虽然就算问再多中介小哥都是单独个体无法代表市场
但是市场如果发生明显变化的时候,作为市场的每个个体,他们不可能绝缘完全感受不到
于是我对比了6月、7月数据,看看7月到底涨在了哪
我们对比的各总价段成交数据
虽然7月数据只有前3周的,但如果观察的各总价段成交占比数据,也能说明问题
于是我们拉出6月、7月各总价段成交数据
和6月相比,7月800-1200w,以及1200w以上,这两个总价段占比在上升
其他低总价段,都在缩水
也就是说,相比6月,7月在总量上涨的情况下,800-1200w、1200w总价段还能上浮
所以涨哪了,就这了

03
而且这似乎还是一个趋势
我们又对比了过去3年7月各总价段成交
发现这好像是一个持续了不少时间的趋势
同维度数据,我们对比了2019年、2020年、2021年
从2019年开始,各总价段虽然中间都有反复
但总的趋势来看,300w以内的刚需占比,稳步增长
800-1200w、1200w以上的成交占比,也在往上增
中间稀释的是300-500w、500-800w的总价段
而高总价段里,还可以再细分一点
均价15w+,一直在提升
对应的总价3000w+、5000w+也在一直提升
这一点我们曾经在2020-2021年的成交数据中也有察觉到
只是第一次在2022年市场数据中找到完全一脉相承的趋势

04
而这点,其实在挂牌市场也得到一定印证
因为核验价的关系,相比成交价,对于市场价格的波动,我们选择参考房东们的挂牌价
从近两个月上海各区挂牌价波动情况来看,我们看看有涨幅的区域都是哪里
在涨的,黄浦、徐汇、静安这类高总价一个没落下
而五大新城方向的外环区域,嘉定、青浦、奉贤,基本都在跌
这种强烈的对比,反应了两边市场房东的心态
也反应了两边市场需求热度的差异
而内环内和高总价,两个维度虽然不能严丝合缝对接上
但是高总价更多会出现在黄浦、静安、徐汇这样的市区核心区域
是的,就是上面说的成交不断走高的高总价段、高均价段的二手房

05
这就是我们看到的7月二手市场
不得不说,这个月二手市场的一些变化确实值得关注
不管是成交总量
还是引起成交总量变化的原因
都在传递眼下7月二手市场的真实波动

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