深圳二手成交，怎么会这么低

“市场太冷了，深圳的一年，是上海一个月。”

这是深圳同行在饭局上对我们的直接表达

的确，今年深圳的二手成交已经超乎人们的想象

今年深圳二手房成交量到底有多低，市场冷到什么程度

为什么同为一线城市，上海和深圳的二手市场，会呈现出如此的不一样

这是这篇文章想要和大家分享的，我们看到的深圳二手市场，正在经历最低潮

01

上半年，深圳二手成交量只有9965套，连1万套都没有

对比上海平均每月2万套的成交，深圳连上海一个月的一半都不到，而这是深圳半年的成交数字

数据来源：乐有家研究中心

这个水平不仅是3年以来的低谷，还是近16年历史最低

数据来源：乐有家研究中心

自2007年以来，正常情况下深圳半年成交也有4万套左右，半年成交最高的时候达到了6万套

今年上半年是有史以来最低的一次，比历史上2008年上半年的两万套还要少一半

这绝对是深圳楼市史上二手房最冰冷的半年

接着，再把数据聚焦到月度成交，你会发现今年1月份到7月，深圳月度成交量也出现了极罕见的低

每个月只有一两千套的成交量

最低的一个月成交量不到1000套，只有上海的二十分之一

数据来源：乐有家研究中心

2月深圳二手成交872套，创下了2007年1月以来最低成交量，是到目前为止188个月最低成交量，也是唯一一个月低于1000套的月份

如果月度成交按照这个水平，深圳一年的成交量才是上海一个月的成交量

要知道深圳有1756万人，这样一个人口近2000万的城市，一个月一千套，这等于是失去了二手房市场

到了3月虽然有点上涨，成交1117套，但是188个月中第二低月份

1-4月二手成交就没有超过2000套，此后连续上涨，直到5月才稍有恢复，成交在2300套左右，第一次驻底完成

随后的6月、7月成交继续萎缩，呈现下滑趋势

还有一个值得关注的现象，深圳二手房已经被新房反超

以前，深圳房屋交易都是以二手房为主，从2021年下半年开始，二手成交已经不如新房了

今年上半年深圳总成交26091套，新房占比62%，二手房仅占38%

可见今年深圳的二手房回落的有多厉害

为什么会如此低迷

02

今年二手成交跌这么多，最重要的是深圳的政策影响

影响最大的就是深圳出台的两个政策

第一个政策，2021年2月8日，深圳出台了二手房指导价

来源：深圳市住房和建设局

去年深圳的成交量就开始速冻，二手房指导价政策在其中扮演着重要角色

这个是深圳在全国率先使用的，也是历史上第一次对二手房进行调控，准确来说，应该是仅仅针对二手房的价格进行调控

银行是根据指导价进行放贷的，房价打了折，但房子还是以原来的市场价卖出，所以购房者需要提供额外更多的首付款，首付压力大幅度提高

很多二手房指导价只有市场成交价格的70%左右

在这种情况下，首付基本上达到了总价的五到六成，甚至更多

举个例子，一套成交价约400w的房子，业主报价500w，不考虑相关税费的情况下，按首套首付比例30%来算

按照指导价只能从银行贷款400*70%=280w，首付需要准备220w

指导价之前首付只需要500*30%=150w，首付比例从原来的3成，变成了近4.5成

所以，二手房指导价出台之后，二手房首付门槛变高了，对购房者来说压力更大

从去年2月份至今，深圳二手房指导价已经整整一年半，对深圳二手楼市的影响是非常可观的

2021年全年深圳二手房成交40699套，2020年成交95273套，同比减少57.3%

去年深圳的二手房市场跌至10年最低，仅一年的时间，从9.5万套直接下滑至4万套

2月8日二手指导价出台后，二手市场基本处于冰封状态，二手住宅购房成本大幅提高，新房优势明显

从2021年下半年开始，深圳新房成交量占比超过二手房

第二个是，2020年7月15日，深圳对购房资格的调整

来源：深圳市住房和建设局

其中最重要的一条是，在深圳落户满三年+三年连续社保，才具有购房资格

这一条也限制的非常厉害，导致大量有购房需求的人没有购房资格，使得需求端人数大大减少

从二手房指导价和限购这两条政策，可以看出来是对需求方是极强的打击

第一个政策，是打击了购房者的资金支付能力，购房成本大大增加了

第二个政策，是减少了“房票”的数量，使得具有购房资格的人数减少了

那以上这些，是由于直接作用于房地产的政策所导致的市场的低迷，那么除此以外

政策只是一方面，上海核验价出台了一年了，二手成交确实下降，但还依然能够接近2万套

深圳有指导价，上海也有核验价。为什么同样有政策干预，深圳却不如上海二手成交坚挺

03

这个现象的背后，其实是因为深圳和上海的成交结构不太一样

为了让大家看得更清楚，这里我做了张对比图

上海的成交结构还是比较稳定的金字塔型

从底层到中产再到千万豪宅，它的梯度是很明显的。300万及以下的占比最高，1000万以上的占比最低

深圳则是一个典型的纺锤型，这种结构的特点就是“两头小，中间大”

300万及以下的占比最低，500-800万的中间段是成交量最多的，500万及以上的房子占比合计57%

换句话说，在深圳超过一半的房子都卖到了500万以及上

从300万及以下的二手成交来看，上海有37.6%，深圳只有12%， 深圳的占比只有上海的三分之一

这意味着，深圳这个城市是没有底层托底的，缺少刚需购买力

年轻人在深圳住房一般只有两个选择，要么一直就在城中村租房，要么就等哪天赚到钱了逆天改命在深圳买套500万以上的房子

它不像上海那么稳健

上海二手市场上50%左右都是老破小，几乎占到了上海二手成交量的半壁江山

所以上海每年有大量的刚需购房者不断地买300万的房子，然后再不停的置换。这样的楼市才是比较健康的

但是在深圳，很少有300万以下的房子，反而贵的房子很多

来源：乐有家研究中心

总价段300万以下的集中在大鹏新区和盐田区；成交价格段300-500万的，主要在光明区、龙华区、罗湖区及坪山区；500-800万的则是在南山区、宝安区以及福田区

在链家网上显示，深圳二手房挂牌量2.1万套，大鹏新区和盐田区只占到了约4%，想买便宜的房子也没有太多选择

来源：链家

深圳不像上海有那么多土地可以开发建房子，也就无法供应更多的刚需住宅

深圳总面积1997.47平方千米，2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了 974 平方公里不可开发，占去了将近一半的面积

深圳可开发的土地少，房子自然也就成了稀缺品

目前，深圳的房价位居全国第一，已经接近7万/㎡了。在深圳各区房价地图中，可以看到就没有低于3万/㎡的

数据来源：全国城市房价排行榜

但真正的刚需客往往是最穷的，实际上能买得起的第一套房也就300万左右

在上海还可以牺牲通勤、配套，去外环外买2万均价的房子，但在深圳他们是没有太多选择的

同样是一线城市，人口也没有差很多的时候，为什么两个城市的二手房市场却差别这么大

04

除了我们看到的表象，真实的原因是深圳涨幅过大

在这波二手成交下跌之前，深圳经过了两次房价上涨

第一次上涨，是2019年11月11日豪宅税费调整到春节前，基本上深圳热点片区涨了30%

第二次，从2020年疫情后的四月份一直到715出政策之前，深圳的热点片区基本上又涨了20%-30%

尤其是7月15日之后，涨幅又开始蔓延到其他一些非热点片区，比如深圳的东部。导致在短期内，整个深圳楼市涨幅巨大

整个2020年，深圳整体涨幅19.8%，各片区二手房涨幅top20里，涨幅最高达到37.2%

数据来源：诸葛找房

大涨之后又开始下跌

今年，深圳二手房价出现明显的下跌

根据乐有家研究中心的数据，从2021年7月开始，深圳二手房价出现明显的下跌

环比持续下滑，到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平

数据来源：乐有家研究中心

深圳是在一线城市中，唯一一个二手房价格下降的城市

国家统计局公布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，四大一线城市中，只有深圳7月的二手房价全线下跌

在这个房价经历过大涨的城市里，已经拉不下来的房价预期也是市场变冷的情绪因素

这个局势下，真正的刚需也不敢买了

除了刚需客，深圳很多都是以投资为目的的购房者，他们是很精明的，对于楼市有着很灵动的观察

经历过房价上涨，当楼市遇冷的时候就果断收手

导致深圳的整个市场非常的低迷，购买的欲望不太强烈

05

了解深圳楼市更多现状之后，我才体会到刚需在深圳买房的不容易

以上为正文，来自微笑向暖