没想到最近上海二手挂牌行情会这样

更多时候我们看到的二手房数据

是围绕「量」的维度，而不是「价」

一来，价格数据很难触及

二来，现在的成交价因为核验价关系基本失真

也正是这两点，让我无比好奇这个选题的同时，也确定了房价涨没涨的一个更确切参考维度

挂牌价

而且是二手-住宅-挂牌价

新房限价，即使波动也是小范围，但二手不是

N个链家小哥跟我说，解封以来，房源挂牌条件在放松，除了极端价格不予展示，其他挂牌价基本都跟随市场波动

这件事不是发生在哪个区域或者哪个板块，是全市各板块各家中介内部

也就是说，此时的挂牌价，相比税务核定价更能真实反应市场

于是我们找到了全市16个区，解封后挂牌房源数据样本

看看解封以来，上海的二手挂牌价到底涨没涨

01

先看下解封以来，上海新增多少二手房

我们统计了上海16个区新增挂牌，得到两个数字

6月上海全市二手新增挂牌，40397套

近1个月（6月22日-7月21日），上海全市二手新增挂牌，34361套

看来解封后首月房东是嗨的，现在逐渐恢复冷静

那这两个数字放在全年看又是什么“咖位”呢

数量来源©全国房价行情

虽然比不过去年7月、今年3月，但也算是全年较高水位

同时我也验证了一下，上海链家过去3年平均每月新增房源2w套左右，而链家挂牌房源占比全市挂牌房源在50-70%

这么算来全市每月平均新增2.8w-4w套之间

那具体来看这些新增房源都增在了哪

数量来源©全国房价行情

可以看到解封以来的新增房源套数前三分别是浦东、闵行、宝山

这个数字6月一直到现在都没怎么变过

浦东面积大，房源供应占比一直比较高

浦西的房源供应大户，分别是闵行、宝山

此外6月以来房源供应有减少趋势，但是这其中嘉定、杨浦却在逆势走高

接下来说说大家最关心的问题

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解封以来这些挂牌价是涨是跌

我们先来看解封后第一个月数据

说实话这是一个我未曾想过的数据

数量来源©全国房价行情

6月挂牌价，60659元/平

相比5月是整体下滑的，平均下跌-1.36%

如果跟去年6月相比的话，平均下跌-6.52%

以一套500w总价房子计算，6月比5月便宜了6.8w

同比数据就更夸张了，今年6月比去年6月便宜了32.6w

试想一下没谁买房会跟房东提高价格，所以真实的总价只少不多

这是房东内心真实声音，也是更趋近二手市场的真实动态

所以真实的二手市场，在6月是降的

不过这只是解封以来房价波动的第一步，很快我们就看到房东心态正在发生逆转

数量来源©全国房价行情

照着上面的表格，上海6月二手住宅挂牌均价60659元/平

而近1个月（6月22日-7月21日）挂牌均价60975元/平

也就是解封后，6月二手挂牌价还是降的，但是现在又慢慢在涨了

虽然涨的不多，但是整体趋势发生了改变

这个趋势怎么来的

首先各区挂牌价降幅在缩小

其次你看这其中贡献最大的是哪两个区

虹口、松江

平均涨幅都在5.5%以上，堪称今年以来最大涨幅，同时也领涨了整体趋势

不得不说这虹口、松江房东比较自信，对市场预期比较乐观

而一般这种自信大概率来源于市场上看房的人变多了

03

为什么涨的，是他们

为什么这些区的房东开始涨价

首先来看看涨价的都是哪些小区

其实对照着上面涨价那张表可以看到，整体来说挂牌价上浮区域可以分三类

一种是，虹口、杨浦这类拆迁大区

一种是，宝山、松江这类刚需上车大区

还有一种，就是全市顶豪聚集区，黄浦、徐汇

其实涨价因素从大的楼市体量，具体到各环节楼市政策，每一点都不同程度影响市场预期，当然也包括房东

不过具体到挂牌价上浮的小区，我们可以看到更实际的涨价原因

我在这3类大区里挑选了一些小区

挑选的规则就是，选取成交靠前的几个均价段--->再摘出这几个价段挂牌均价中位数小区

就比如某区8-10w/平挂牌均价段里，有11个挂牌价，从高到低排列后，第6个就是挂牌中位数

这样我们就能更大范围看到涨价小区分布情况

我标红了这些涨价小区

数量来源©全国房价行情

这是近两年拆迁动作最大的两个板块

看起来涨价的因素无非地段、周边配套等因素，但细分起来各有不同

比如虹口，涨价的小区分布在各个街道，但如果汇到一张图上，都离不开滨江区域

融创外滩188、外滩99、新外滩花苑等都在苏州河、黄浦江沿岸地区

第二类，是宝山、松江这类刚需上车大区

数量来源©全国房价行情

这两个区的涨价房源也各有不同

松江区涨价小区很多都围绕佘山-辰山植物园-松江大学城那个包围圈

中凯曼茶园、三湘四季花城、蓝色剑桥就是如此，但这些房龄都比较老

相比较而言

松江区涨价房源基本建于2000-2010年

宝山区涨价房源基本建于2010-2020年

看来，松江涨价是因为资源、配套，而宝山涨价更多是因为房龄

还有一种，就是全市顶豪聚集区，黄浦、徐汇

数量来源©全国房价行情

徐汇涨价房源，则是更靠近滨江或者区中心位置

这里面黄浦区挂牌均价在15w+/㎡以上的小区，就属于链家小哥说的极端挂牌价房源，所以价格开始失真

就拿翠湖天地为例，目前链家上唯一一套挂牌房源是翠湖五期，均价在24w+/㎡，所以这块数据不具备参考意义

不过即便如此你也会看到这个区涨价房源更多还是集中在均价15w+/㎡的这类绝对的城市核心资产

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接下来哪类房子还会涨

这个问题换个更实际的问法是

现在市场真正供不应求的房子是什么样的

还是以16个区挂牌房源为依据，我们统计了16个区新增房源的总价和面积段

然后站在挂牌（供应）量、关注（需求）量两个数据展开

首先，站在房屋总价的维度

每个区购买人群，在各阶段总价段都有自己的供求关系

然后我找出了各区供应vs需求差值最大的那个

数量来源©全国房价行情

其中黄浦的2500万-3000万房源，这个总价段供应套数占比vs关注人群数量占比，差值最大

还有青浦400万-600万、长宁的1800万-2000万，都是被关注但是供应不够的价段

这也意味着市场上这类总价段房源最好卖，房价也更让容易上浮

另一方面，从面积段来看

每个区在各个面积段都有二手住宅的成交

但是我们找出了各区供应vs需求差值最大的那个面积段

数量来源©全国房价行情

各区都有自己紧俏的面积段

比如长宁，对120-140平关注的人数占比，和这个面积的供应占比，差值比别的面积段大

此外，虹口的60-70平，青浦的100-150平，也都非常紧俏

如果接下来房价还要上浮的话，那么总价段和面积段参考维度就在这里了

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总的来看

解封以来上海二手住宅挂牌价，先抑后扬

6月挂牌数据走低，但是进入7月后市场不断好转

市场数据截至到7月21日

也是从这份数据里我们看到了更多上海房价更为细节的一面

以上为正文，来自巧克丽丽