最近上海土拍，暗示了多少楼市未来

6月1日解封后，上海土拍重启了

这一次出于防疫要求，土拍战线拉得比较长，从1日持续到了8日才结束

到6月8日为止，本次土拍共出让了36宗涉宅用地，全部成功出让，无一流拍

成交总金额835亿，也让上海成为了全国首轮土拍，收获土地金最高的城市

且这次土拍的平均溢价率为3.49%，其中19宗地块0溢价底价成交，占了整体的52.8%

可见这一次的上海土拍，留给开发商很是友好，也拿出来了满满的诚意

今天我们来做一个的术题：

上海这次土拍，给房企留了多少利润

01

首先来看这一次土拍中的房地联动价

所谓的“面包价“有没有什么变化

房地联动价之所以重要，是因为它是未来新房的指导价，也就是说卖给我们的面包钱

我们将这一次的房地联动价，和周边的项目一起做了张图，看看这些楼盘未来入市后，能不能卖出更高的价格

图中包含了本次土拍中的36宗地，我们相比之下会发现：

有9宗地块的房地联动价上升了，占了全部地块的 25%，其余27宗地保持持平，也就是说，未来有9宗地入市后会比之前卖出更高的价格

这些地块的房地联动价的涨幅，从最低的500元/㎡，到最高的5500元/㎡不等

为了方便理解，我们来看其中一个地块的涨幅

比如这次出让的奉贤新城某地块，这块地比较特殊的是，不仅仅和去年出让的地块是同板块，而且紧邻

该地块在去年出让的中建·海樾府北侧，它们的城市界面完全一致，享受的配套也完全一致，按道理来说，两者的入市时间间隔不久，本来不应该有任何价差

但就是这样，它们两个依旧产生了价差

去年中建·海樾府的房地联动价是41000元/㎡，今年的奉贤新城地块则涨了1000元/㎡

也因为利润变高了，所以今年这宗地块最后微微溢价了0.23%最后成交

当然，大部分房地联动价依然和过去保持一致，但是从总共有四分之一的项目上涨了房地联动价。可以看出，这一次土拍确实有在放松

政府给开发商的活动空间更大了，允许开发商涨价并获取更多的利润

02

那这一次土拍中的起拍楼板价呢

房地联动价只代表着未来能够卖出的价格

因此，我们将这一次的起始楼板价，和上一次2021年第三批次的起始楼板价进行一下对比

这代表着两次土拍中，政府层面上的态度

对比之后，我们可以发现，2022年首批次土地的起始楼板价，和去年相比持平

比如奉贤新城地块，两次的起始价都是19500元/㎡，但是这一次上文提到的奉贤新城地块的房地联动价涨了1000元/㎡

这代表着开发商如果以起始楼板价拍到这宗地块，就能够在开发这宗土地上，比去年拍出的那宗地获得更高的利润

而那些起始楼板价和房地联动价都没有变的地块，也并不代表着开发商从它们身上获得不了高利润

因为我们还要看一下实际成交的楼板价是多少，这才是最终的制作面包的面粉成本

用面包价格（房地联动价），减去实际的面粉成本（成交楼板价）之后，才能看出开发商能够获得的利润有多大

03

在计算差值之前，我们需要算出真实的成交楼板价

我们需要知道的是，每一宗地块上面的建筑面积，不是全部可以用来出售的

由于基本上所有的楼盘，都要求有一定比例的保障房配比，有的还有自持商业的要求，这些部分是不能变卖的

如果我们依旧用成交总价÷总建筑面积来算，会产生一定的误差

因此，我们需要将保障房和自持用地的份额剔除掉，用这些纯可售部分的建筑面积算出的实际楼板价，才是我们需要的

这代表着可售部分的土地成本

等我们用实际楼板价，和房地联动价进行对比，就会发现有两个数字，很值得我们来探讨一下

其中一个是房地联动价与实际楼面价的差值，这代表着土地成本和最终销售价格之间的差

开发商最终能赚取多少利润，就和这个差值有关，能够从这个差值中，很明显的反馈出开发商能够活动的空间

这两个数字之间的差值越大，开发商能够发挥的空间也就越大

差值：23845元/㎡

代表着开发商每平米刨除土地成本后可以活动的钱

当然，实际楼板价只覆盖了土地成本，其实还有一些其他成本

比如建筑安装、管理、营销、财税等等

但这些都是小头，在整个成本中占比较低，土地成本才是开发商所有成本中的最大成本，当我们将土地成本降低下来后，开发商的利润就相当可观

而如果要看土地成本到底有没有降低，我们不仅要看实际楼板价和房地联动价的差值，还需要看它们之间的比值

实际楼板价占房地联动价的比值，代表着土地成本在最终销售中的占比情况

比值：49.85%

说明土地成本连一半都不到，还是非常可观的

而按照以往来看，大部分的土地成本，都在一半以上

能控制在一半以下的土地成本，才是这一次土拍中，对开发商的最大利好

说明这一次土拍，是真的给开发商留利润的

04

为什么本次土拍的土地成本低了

5月29日，《上海市加快经济恢复和重整行动方案》发布，其中关于这一次土拍，进行了如下的改动：

优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用地自持比例

我们可以看到，除了一些商业用地占比比较高的地块，其余大部分地块都只有保障房5%以上的配比要求

这才是这一次土拍，给开发商带来的最大诚意，对保障房和自持的要求大幅度降低，让开发商能够卖得更多

还有很多诚意政策

• 取消了打分入围

• 土地监管资金从原来最高130%降至110%，其中20%的保证金可以抵自有资金金额

• 降低了竞拍资金，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款

这些宽松条件，加上肉眼可见的增加的利润，让房企们感受到了上海土拍的诚意

因此，有一些以前从来没有在上海市场出现的房企，纷纷涌入。甚至有的连房企都不是

比如之前在杭州拿地的浙江房企大家，以及山东黄金这个看上去跟开发商八竿子打不着关系的企业

并且，房企之间联合拿地的现象变多了，一共有10宗地块都是联合拿下的

给开发商更多的利润，又不仅仅是对房企有利

对我们购房者而言，也未尝不是件好事，开发商获得的利润变高，在产品上发挥的空间会大一点

这样的利润空间

也让我们期待未来有更多更好的产品，出现在上海新房市场上

以上为正文，来自初晓