Redian新闻
>
核验价一周年,影响上海二手很深远

核验价一周年,影响上海二手很深远

房产
眼下这个8月其实是一个楼市重大截点
2021年8月6日,二手市场银行放贷正式采用“三价就低”
往前倒推18天,2021年7月19日,上海宣布
这里面有一句
“自2021年7月19日起,对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验”
也就是三价就低的那个最低价格
原价500w的房子,可能只能按照350w的总价贷款,真实首付款也从175w,变成272w
这个变化很快给二手成交带来狂风骤雨式的改变
而核验价只是去年众多楼市调控中的一员

©上海买房人
从土地,到二手,再到被无限拉长的放贷周期...
站在今天这个时间节点看2021年,无疑是一个政策大年
就是这样特殊的年份,也给了我们一个超级不一样的二手市场
一年了,当我们回过头看回去年8月(8月6日三价合一)
是时候好好梳理一下了

01
成交量少是肯定的,但比你想象的还要夸张
印象中我们只知道少,但是你知道到底少成什么样么
先看下2021年那3个月数据
看着是阶梯式的不断下滑
8月下滑一部分,9月再下滑一部分,只有7月的一半
但其实我们之前在一篇文章中说过,8月非中介成交占比陡增到历史高峰
也就是说8月的1.8w成交有很大部分是手拉手交易
而真实成交根据链家数据推算应该在1-1.4w之间,具体推演过程大家感兴趣的可以再看下这篇稿件
所以那段时间我记得大家的标题都是断崖啊、腰斩啦,其实断崖腰斩都没错
只是不是阶梯式的,是核验价后的第一个月,就立马掉下来了
这背后,核验价这项政策,确实立竿见影
往后看直到现在,二手房市场至今还不算缓过来,上个月还是没过2w
而如果以去年7月核验价为线,从2021年1月至今,月均成交量可以分为三档
1-7月,核验价前;8-12月,核验价后;1-7月,核验价松动后
如果这三个阶段有音阶的话,你都能听到duangduangduang什么东西在重摔
如果以“一年”为单位对比呢
2021年8月至今,是核验价完完整整的一年,我们可以叫他“核验年”
那2021年8月-2022年8月,和其他年份比起来是什么存在
感受下
和其他年份比起来,核验价这一年,成交最低
就算是2017年8月-2018年7月这一年,也比核验年多821套
这个总量,各位有什么感受么
我的中介盆友跟我说
上海平均每10个中介,成交的只有1-2个
进入核验年,10个中介里能有1个成交就不错了

02
大家最关心的可能还是价格对不对
过去的一年,市场上的价格的真实波动情况是怎样的
这是大家最关心的维度,可能也是最神奇的维度
我们先按照正常逻辑走一遍
核验价前后,我们全市的二手住宅成交都是什么价格
7月阶段性高峰,8月断崖下跌,差别还是蛮明显的
如果以7月为线条
➤ 1-7月网签均价:40681元/平
➤ 8-12月网签均价:38408元/平
不过核验价之后,成交价不管“主观”还是“客观”因素,价格都得降
换句话说,就算大家买的房子变得更贵了,但是合同上的网签价格照样高不了
也是在这个时候,我也见证了自己入行以来没见过的场景
核验价之前,如果我用挂牌价研究价格市场会被喷到人都站不稳
而核验价之后,挂牌价似乎比成交价离真实市场更近
同一套房子,如果核验价之前网签成交500w,核验价之后网签合同上只能写350w
而挂牌价就不同了,理论上是房东想挂多少就挂多少,实际上除去极个别胡乱挂牌观望市场的房东,大部分挂牌价的议价空间平均都在3%-5%之间
所以此时的挂牌价和成交价,是5%偏差和30%偏差的差别,挂牌价可不是更靠谱么
我们看下核验年的挂牌价变动
去年8月,挂牌均价陡然下滑,9月更低
那句被用烂的话,市场一片哀嚎,是真的
但是和网签均价不同,这里的挂牌均价在一路下滑之后,后期还是一点一点、一步一步的在逐渐往上走
除了房东的倔强之外,这里面的价格波动可能才是更贴合真实二手市场
不过这些大数据里,有一个数据还蛮有意思的
核验年里,刚需们,价格方面有什么变化
我们将2021年每月二手成交套数TOP10小区找了出来
这些走量小区基本位于郊环外,属于纯刚需中的刚需
整体也在下行,但是比网签均价的波动要小的多
从这一点上,我看到了核验价政策背后的一些初衷
相比纯刚需市场,被约束更多的似乎是刚需以上的市场

03
而市场上最大的改变是...
最大的改变不是量,也不是价格
而是大家最后的选择
我们先看看核验价之后的成交面积段的改变
我们看了一下核验价前后的平均套均面积
➤ 核验价前:82.4㎡
➤ 核验价后:82㎡
是不是差别也不大
难道说这么大一个核验价政策出台,只有0.4㎡的变化么
核验价后的个别月份有的成交套均面积还上涨了
其实并不是的
越是这样的政策背景,市场成交的两极化越厉害
——大面积高端改善、小面积纯刚需齐飞
小面积是因为总价被挤压,而大面积是因为资产避险,两个方向一拉,数据波动不会大
但好在我找到一个有意思的数据,还是那个“每月成交套数TOP10小区”数据
类似这种的,可以看到成交前十基本都是走量的纯刚需
12个月数据一拉,核验价前后是这个状态
也是真的出乎我的意料
纯刚需,在核验价面前,8月居然拿出了更高首付,购买了更大面积,这合理么
也是这时候我想起去年链家中介跟我分享的一个成交案例
他的一个客户,本来想买的是老闵行的红旗小区
但是8月6日正式三价合一之后,就买不动了
于是客户,选择了周边更远一些、更便宜一些的解放新村这里
解放新村很难说是很好的盘,但是均价只要2w/㎡左右,再加上周边没有更好的选择
于是原本买3.4w/㎡红旗小区的客户,最后选择了2w/㎡的解放新村
背后就一点,需求在不断下沉
而这类客户在下沉市场也算是某种程度的降维
同样的预算,可以购买更大面积
所以你会看到成交套数TOP10数据8-9月的时候,不降反增,着实有意思
这就是一个“核验年”背后一个更真实的二手市场

04
去年这个时候
我正在申请房贷,每天睁眼第一件事就是焦虑
今天我的贷款能不能下来
因为三价就低从8月6日开始正式实行,正好卡中我的贷款审批
虽然最后结果我是幸运的,跑赢核验价政策一周
但是逃生后的后怕我一直记得
因为如果贷款有问题,我要赔房东总房款的20%,100多万
这是我第一次亲身体验到政策对每个平凡个体的威力
如果说房东和客户,就像跳交谊舞的两个人
那当这首曲子换到“核验年”的时候,大家的步伐跟以往相差越来越大
我们看到的是一个个精确到小数点后两位的数字
而真实市场是一个个家庭选择的快速流动
核验价改变了购房选择,也改变了市场预期
关于核验价,你有什么想说的,我们照例评论区见
最后,如果您最近在上海选购二手房,可以点击下方卡片报名
我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务,一对一陪您选好房

以上为正文,来自巧克丽丽

微信扫码关注该文公众号作者

戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。
相关阅读
中日之间有一个很深的结,让美国吃足了渔翁之利改名一周年,扎克伯格的虚拟人终于有腿了北交所一周年,补上了北京成为金融中心的最后一块短板?外储下降:背后的水很深?史无前例!悉尼华人骑手车祸身亡,外卖公司被判赔$83万!或影响深远,专业律师这么说!温村油价一周狂降40分放心加!然而这类价格会继续涨收购 PICO 一周年,字节给 VR 带来了什么?出现新冠症状却快检不出?你还可以做核酸!华人:“需要排队,捅的很深”【时事】全球媒体聚焦中共二十大:将对世界产生深远影响一周休3天,维州人有望迎4天工作制?澳洲多行业试行“四天工作制”,薪资不受影响!一周工作四天,澳洲真的能实现吗?六月球场花竞嫣特朗普被“迫害”这件事,水很深!绝不止是党争!获批9年,280万次扫描,影响了美国卒中治疗窗口标准的RapidAI深度 | 纽约提起一项意义深远的诉讼,川普金融帝国摇摇欲坠晒出10年前后变化,免费体验价值10万的抗衰美肤大奖!吃海鲜水很深,弄明白这三个问题才能放心!在合肥这样过父亲节。。。Rogers公布中断原因CEO道歉,退款自动入帐,影响深远专家这样警告官宣!LAX机场将有大变化,影响上千万人出行Chicken Meets Rice 海南鸡饭并入字节一周年,PICO能否“抖” 起来?最近上海二手房到底冷还是热第一次看车展,感触还是很深的“如果一个男人,用这3种方式回你微信,说明他爱你很深很深”说三道四(111)“找关系”,“跑调动”“Juneteenth ”国家节日的历史典故加拿大央行快速加息 房地产市场影响深远没想到最近上海二手挂牌行情会这样昆明长腰山复绿一周年,目标三年后恢复生态涵养功能求解西藏“无律师县”:这是“影响深远的律师工作”上海二手房核验价能八成了?在人间|美军撤离喀布尔一周年,一个阿富汗大兵的逃亡之路10000字火速解读!影响上千亿市场为什么6月上海二手房销量下降手打柠檬茶爆火一周年,闯入北方的品牌水土还服吗?
logo
联系我们隐私协议©2024 redian.news
Redian新闻
Redian.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Redian.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。