加拿大央行快速加息 房地产市场影响深远

7月13日，加拿大央行将利率大幅提高了100个基点，这是自1998年以来的最大单笔增幅。这将对房地产市场预期和业主财务状态产生重大影响。

支持房地产市场的支柱之一是浮动利率抵押贷款。它们出奇地便宜，今年比固定利率抵押贷款便宜150多个基点。出于这个原因，我们看到越来越多的新买家选择浮动利率抵押贷款。今年到目前为止，超过50%的新房贷是可变房贷，这是一个历史高位数字。

过去几个月里，如果您选择浮动利率抵押贷款，那么您就不受到更高的抵押贷款压力测试影响。

请记住，房贷压力测试根据最低合格利率5.25%或合同利率加2%，合格线以较高者为准。换句话说，随着可变利率抵押贷款徘徊在3%左右，你只会受到5.25%的压力测试，相比之下，选择固定利率抵押贷款的借款人，将以接近7%的压力测试（5%抵押贷款利率加2%）。这就是为什么借款人多会选择可变抵押贷款。

现在加拿大央行已将利率提高了100个基点，这将立即使典型的可变利率抵押贷款达到约4.2%，这意味着您将受到6.2%的压力测试。换句话说，普通购房者一下子失去了约10%的借贷能力。不难弄清楚接下来会发生什么。潜在购房者，或者更确切地说，合格的购房者群体正在萎缩。

大温地区6月份的房屋销售同比下降35%，比十年平均水平低21%。同样，一旦你敲下计算器，这应该不足为奇。

让我们比较一下今天和六个月前的一月份的持房成本。假设首付20%，5年期固定利率抵押贷款，30年期摊还款

一月房价 $1，190，000 x 2.5% 抵押贷款利率 = $3755 / 月

六月房价 $1，235，900 x 5% 抵押贷款利率 = 5277 / 月

您需要额外支付$1522 /月，才能获得相同的房屋！

随着加拿大银行快速提高利率，您现在可以对浮动利率抵押贷款应用类似的数学计算。虽然没有人知道利率最终会在哪里结束，但如果你相信市场，隔夜拆借利率表明加拿大央行可能会在今年年底前将基准利率上调至3.75%。虽然我仍然怀疑央行是否会实现这一目标，但值得注意的是，这将相当于今年加息350个基点，这大约是触发大多数等额月供利率可变房贷（Fix Payment Varible)。

因为未偿还的可变抵押贷款中有80%是等额月供利息可变房贷，每月抵押贷款还款额保持不变，直到它变成负摊销（没有足够的本金被偿还），这个数字往往比原始合同利率高出约350个基点。可以说这将是一个异常混乱的烂摊子，我想银行监管机构将会介入，可能会制定新的政策展期来摊销。还记得在2007年，我们曾出过40年的展期。该产品已通过CMHC可用于多户商业楼宇，不要以为在住宅方面不会再发生类似情况。

需求减弱，并未出现卖家抛售潮

众所周知，自2月份的峰值以来，价格一直在走低。然而，尽管有传说，但这并非大量恐慌的卖家将他们的库存投放市场导致。事实上，大温地区所有细分市场的新房源均同比下降。新房源总量比十年平均水平低3%

此外，待售总库存实际上比去年同期下降，比去年6月下降了11%。很难相信今天在一个炽热的销售市场中，今天待售的房屋实际上比一年前要少。所有房产类型的当前待售库存仍在历史低位。

然而，买家需求如此疲软，以至于数月的待售库存仍在增加。它目前处于4.2个月的库存，通常被认为是一个平衡的市场。

基本上可以这么认为，潜在买家对利率迅速上升感到震惊。虽然有些人不再有资格获得更高的利率，但其中大多数人似乎是持币待购，等待更好的切入点。这些买家将需要更多的库存进入市场，以迫使卖家进一步降低价格。这很有可能发生，但正如我们所看到的，库存积累需要时间，温哥华很少是一个供过于求的市场。

楼花转手数量反而上升

利率上升和转售价格下降对楼花市场来说并不是一个好兆头。楼花市场严重依赖投资者。今天推出的许多新项目要价远高于类似的新建筑转售价格，那么如果价格前景看起来不利，那么在未来3-4年的楼花合同中筹集资金的动机是什么？我们现在看到大温和菲沙泽谷的楼花转售挂牌增加，楼花买家似乎正试图出售现存债务。

这里可能会有一些有趣的机会，因为在这个迅速上升的利率环境中，一些楼花买家在获得融资时会遇到问题。根据我们的经验，很少有楼花买家为未来几年后的交易锁定融资，只要买家在正确的时间购买并有足够的股权，他们应该可以成功转手，他们可能只需要通过私贷渠道，在顶部附近购买的买家可能会遇到评估和/或更高利率的问题，从而影响他们的资格。这还处于非常早期的阶段，目前肯定不是问题，但如果住房调整拖到明年，我们预计会看到一些机会。

加西网地产中心编译报道，原文由温哥华地产评论人士Steve Saresky提供

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