上海哪个板块一二手倒挂的最厉害

以前我们团队做过这样一件事

根据2021年上海各板块一二手房倒挂情况，计算出了上海各个环线的平均倒挂率

意料之中，中内环的倒挂率是最高的

今天我们接着做了另一件事，将视角稍微微观一点，统计了中内环各热门板块的倒挂率，然后我发现了其中最高有一二手倒挂率超100%的地方

今天我们就来看看现在上海的顶级倒挂板块，到底是哪些

01

倒挂率第一，是黄浦新天地

首先，我们来看一个数字，112.1%

这是唯一一个周边次新房价格比新房开盘价高出1倍的倒挂比率，真正的天花板一样的存在

位于新天地的翠湖天地项目，切实实现了价格的飞涨，且据该楼盘的中介人员指出，即使到了35万/平的超高价，一旦放出房源，仍会立马被一抢而空

所以，为什么都在拼命买翠湖天地

其实不难理解，在上海选取2000万以上总价的豪宅时，翠湖天地其实是潜意识里比较理性的选择

地段上，提到上海浦东最贵的地方，大家首先想到的是陆家嘴，“汤臣一品”就在这里

但对于真正的老上海人来说，新天地才是他们心中的圣地

而作为新天地代表性住宅的翠湖天地，前五期包括接下来的六期，全都是旧改以后的重新造房，能够承担如此长周期开发的瑞安，正在赋予区域和城市更多的意义，对于这片土地，是带着情怀的

这不单是楼盘的搭建，更是在造城

换句话说，新建筑的诞生并非都是以拆掉历史作为代价，反而因为他们的出现，成熟的土地正在历久弥新

当然，令人充满怀旧之意的除了新天地，还有董家渡，它们都是存在于老上海骨子里的灵魂之地

董家渡的新盘不多，大多是老盘加推，如绿城黄浦湾、融创壹号院等，相比去年以14.3万/平开盘的绿地海珀外滩，如今周边次新房的成交价已去到22万/平，倒挂率53.8%

新天地和董家渡，黄浦的更迭与坚守，赋予了一代又一代人新的归属感

02

倒挂率80.6%，陆家嘴的价格依然坚挺

2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得潍坊新村地块，20178元/平的楼面价刷新了当时沪上单宗地块交易的最高总价

2015年滨江凯旋门一期开盘即售罄，到了2020年，二期均价13.8万元/平，一经销售短时间内清盘，那时滨江凯旋门的倒挂率仅为9%

如今距离二期销售不过两年的时间，倒挂率已高达80.6%

项目实景图（来源：网络）

还有一个现象，是我统计陆家嘴这种核心地区时真切感受到的

上海中环内可能快没有新房了

不仅新房稀缺，连带我在寻找次新房时，除了该新房小区前期推出的楼盘外，再无其他

但大家都知道，稀缺的地方只会更稀缺

况且，还有年轻的客群正在源源不断地导入

伴随近两年上海落户政策的不断放松，吸引了更多留学生定居上海，加上部分家庭资产的帮助，购房者变多了，购房者也变得有钱了，最终

市区的豪宅新房不够用了

在这个汤臣、仁恒、世贸等企业纷纷留下自己代表作的价值高地，其后的二手楼盘价格已经强势到了一定程度了

03

大宁倒挂率达到了61.9%

毫无疑问，静安天悦绝对是众多中产朋友们争抢的香饽饽

2002年，闸北区政府开始大力发展大宁，大宁国际商业广场应运而生，接着2015年闸北静安两区合并，大宁的地位一再拔高

地位的上涨也给二手房市场带了足够好的价值兑现，静安天悦高达61.9%的倒挂率，将为大宁带来又一阵东风

或许，我们可以从静安天悦感受一下大宁楼盘的舒适程度

生活配套方面，距离1号线马戏城站约550米的距离，8分钟可到达位于核心商圈的久光中心，闲来无事，去郁金香公园闻闻花香四溢，去上海大学听听书声朗朗，开门即便利

产品方面，主推107-108㎡小户型，总价1100万即可上车

加上一二手倒挂，一街之隔的大宁金茂府二手成交单价已经达到18万+

这价格，实在太有吸引力

04

当红的前滩，倒挂率61.8%代表着什么

打个比方，如果你今年在前滩相中一套100平的房子，10万/平的开盘价，16.5万/平的二手成交价，明眼可见的，每买入一平就能赚得6万的差价

如此“唾手可得”的价格，必将伴随火热的抢购，但还有更夸张的

你能想象吗，一个单价高达10万/平的楼盘开盘，售楼处没有，销售人员没有，至于产品的话，抱歉房也没得看，直接交易付钱

这里的新房开盘很“粗犷”，临时找个孤僻角落租的场地开盘，都可以排队排成这样

那么，前滩为什么这么火

我认为一是学区资源，二是价格优势

前滩的学区有多厉害我想大部分人都有所耳闻，毕竟当年中粮前滩、晶耀名邸之所以能引千人摇号，都是因为这两个项目被划入华二前滩学区

有华二的加持，前滩的房价不会低

但是还没完，前滩还是中产上车的重点关注对象

其实，前滩并不完全具备豪宅的这种基因，因为有50-60平的小户型，且均价基本在10万左右，最低总价600万就可以买到前滩的房子

相比内环更低的开盘价，却能得到比肩内环的二手倒挂，这也是为什么前滩格外吸引高积分中产人群的原因，总之

这个板块，真的很值钱

05

倒挂率40.6%，徐汇滨江靠“滨江”

上海这座城市的人，总是对江格外钟情，黄浦江畔，清风徐来，住在徐汇滨江，本身就是一种极致的人居享受

此外，还有一种价值享受来自于百汇园项目喜人的倒挂率40.6%

2022年徐汇区共有10个新盘等待入市，其中4个位于徐汇滨江，而根据最近发布的上海第三批新房集中供应来看，徐汇滨江直接缺席，仅剩3个项目未入市

剩余项目的开盘均价在13.8万/平，对比尚海湾豪庭的二手成交价，可谓前途无量

尚海湾豪庭去年新盘开盘均价为13万/平，今年一些开发商保留房流入市场，一出手直接卖到25/平的高价，一年时间房价上涨92.3%

要知道，理论上讲，上海新房一年能涨多少，官方数据是9.72%

这两个数据对比告诉我们，徐汇滨江大概率会是上海将来买房的一大热门板块，同时也是极具潜力的板块

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其实，我们看到倒挂率最高的地方基本都是市中心地段

但是外环板块也是有很多板块出现了很好的倒挂情况

这里我们说两个地方，唐镇、徐泾

首先说说浦东的唐镇，如果你也留意楼市变化，不难发现，早在2021年时唐镇就火了

曾经断供多年的唐镇，2020年重回土拍市场便突破4.4万/平的楼面价，有人开始质疑，唐镇的房价会不会有点虚高，时隔两年的今天，唐镇交出了一份满意的答卷

倒挂率35.7%，周边次新房价格9.5万/平

作为一个外环边的地块，唐镇为什么能实现还不错的倒挂率

凭借唐镇自身的板块定位一定是不够的，显然建平中学的建立功不可没，“学区房效应”再次得到印证

我们再来看看浦西的徐泾

倒挂率37.7%，还得是蟠龙天地

蟠龙天地一期的业主已经开始赚钱了，买入均价6.1万/平，卖出均价9.5万/平，一年净赚300多万，如今三期开盘价6.9万/平，有一期的珠玉在前，7月21日三期开盘即售罄

前两年大虹桥拿地最多的就是西虹桥徐泾板块，这也是最先进入大家视野的板块，而现在蟠龙天地已经接受住了市场的考验

值得一提的是，三期产品主推洋房，对比一、二期，将拥有更高的得房率和居住舒适性

对于很多想在上海购房的朋友们来说，中内环之外，同样拥有上佳的选择

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2022年，市场充分论证了 “越倒挂，越火爆”

黄浦新天地、陆家嘴、大宁、前滩、徐汇滨江，这五个板块的项目能实现如此大幅度的倒挂率，老实说，这就是本该如此的事

这些称得上上海顶级倒挂板块的黄金地段，具有两点共同属性：一是地段位置优越，二是极好的市场号召力

这背后，既是市场对中内环新盘的肯定，也折射出中内环二手楼盘卖得好卖得贵的最大特性——“稀缺”

而这篇文章也是想为大家还原一个真实的、已经落地的市场现状，从倒挂率的角度去看待当下一些热门板块新房市场火爆的原因

最后，基于这次统计，给出一个终极评价：位于倒挂率高板块的楼盘，始终都是未来的热门

而在这些热门板块，如果你积分不够，想要选购二手房的话，也欢迎点击下方卡片报名咨询

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