上海有几个板块，让人觉得很可惜
它们有的是被开发商耽误，有的被规划给拖累，有的是因为工业的历史遗留问题
甚至即便占据了一个好地段，发展仍旧不尽如人意
今天就来和大家说说，上海这几个一直以来的洼地板块
它们到底是被什么给耽误了？
惠南一度很辉煌过，它本是南汇县的政治文化中心，如果从地理位置来看，惠南也正好位于浦东新区的心脏腹地2008年南汇区将区政府搬到了临港，2009年南汇区并入浦东，曾作为南汇核心的惠南各种行政机关单位，不断从惠南搬迁到临港，地位被彻底弱化不仅产业和人口被陆家嘴、张江、金桥吸附，行政地位下降后，当初规划的五角场商贸城无人气烂尾
惠南还曾经规划大学城，现在却成了纯纯的大专城
上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走后，惠南大学城由原来的六所大学
变成了上海民航职业技术学院、上海工商外国语职业学院、上海兴伟学院、上海思博职业技术学院、上海出版印刷高等专科等一些专科学校
如今浦东的产业规划都完美绕过惠南，地位还不远如临港可见板块的发展无论当初是多么的宏大，行政地位下降后，瞬间失去政府导入的资源曾经的南汇中心，现在不如临港，也难怪被称为落魄凤凰了（PS ：现在临港的二手房价格都快超过惠南了，新房价格也是齐头并进）月浦的宝钢厂区，是这个板块永远的痛，宝山钢铁大院在上海宝山区的位置如图所示
宝山钢铁集团大院面积达到20平方公里，南北长约7.5公里，东西长约4公里这个广大面积上面，就是宝山钢铁的总部，也是上海市宝山区月浦镇的主要组成部分
棕色的部分工业用地，也就是宝山钢铁的用地，事实上宝山钢铁集体大院的面积，已经超过了月浦镇的二分之一而在月浦板块，无法搬迁的宝钢工厂，决定了这个地方无法成为一个拥有良好居住氛围的居住区
周边工厂环绕着的中部主要是老公房，且配套不够完善，商业较少，板块距离江杨北路地铁站也较远，又远在上海外环外说到月浦就能想到宝钢，是这个板块无法撕下的一个标签，上个世纪80年代，月浦进入高速发展时期，土地资源也日益稀缺现在板块里面除了工厂和老公房，大型商业配套没有，能够拿得出手的就只有几个生活广场和休闲街
月浦，除了宝钢就是老公房，而宝钢不能搬，老公房不能拆，上海进入黄金发展的二十年，月浦的发展却相对放缓了在桃浦这个板块里，也有一些历史遗留的无法搬迁的化工厂，上海英雄钢笔厂、上海橡胶厂、上海中药制药一厂，当年均坐落于此现在的桃浦，还分布着成片的仓库厂房，产业形态偏低端，大多是一些制造厂和物流公司，这些夹杂在老小区中间，桃浦的城市界面感觉更混乱了和月浦一样，桃浦作为化工基地，已经有几十年时间了，所以在七八十年代这里同步造了大量的老公房、安置房同步配套了学校商业医院等基础设施，满足当年的职工所需，当然毕竟是三十年前建的档次嘛自然就不会很高，也导致了现在桃浦城市界面的衰落凋零虽然现在桃浦的化工厂都搬迁到了金山，但是这片土地曾经被化工严重污染
30年的工业建设，成就了桃浦当时的经济发展，却也让生态环境为此付出了沉痛的代价说到车墩你会想到什么，先来看看我去车墩踩盘时候拍到的画面车墩镇距上海市中心大约四十公里，车墩的地理位置比较特殊不仅位置上，尴尬的是位于两大高速申嘉定湖高速和沈海高速的夹角处说起车墩，最出名的大概就是上海车墩影视基地了，这个以民国剧拍摄地著称的影视基地，现在来拍戏的剧组已经寥寥可数一条马路上过去，十家门面里有五六家劳务中介、两家家政中心和一家小旅馆车墩镇周围有着大量的工厂以及工业园区，甚至松江出口加工区，大量的用工需要不仅催生了大量的劳务中介，更催生了大量的车墩大神密集的低端制造业，和密集的廉价劳动市场，可能是上海板块里最内生发展的一个，周边板块都比它能级高，购买力无法外溢我舅舅前些年和我说，在上海杨浦买了一套房，当时我对上海还不是很熟悉，听着杨浦以为是市中心的确，从地图上可以看到中原地区东、北部都是黄浦江，西部二三十年前是江湾机场，三个方向只有一条军工路可以连通外界，被认为是东北死角
板块西侧还可以沾到一点10号线的光，其他地区都还得指望嫩江路和市光路两座车站未来这里也没有其他交通方面的重大规划，8号线也基本没有延伸可能，轨交只靠8号线通勤的现状，未来还将继续维持下去
另一个问题是这里的人口老龄化也比较严重，没有人口增量，区域内的年轻人也在不断往外走，是一个人口流出的区域中原地区是一个非常纯粹的居住社区，这里绝大部分都是建于上世纪八九十年代的老旧小区，有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村最近几十年，在别的地方都在加快建设、城市面貌日新月异的时候，这里的马路，几乎都保持着旧时模样相比上海其他区域，过去十多年，中原的变化是比较小的05
被开发商拖累
城市里一个板块在发展之初，选择一家什么样的开发商很重要
真如想要发展，偏偏遇上了李嘉诚
2006年，上海真如作为城市副中心，推出了第一幅核心地块普陀把最精华的四块地，以22亿交给了李嘉诚旗下的长江实业
虽然十几年来上海地价涨了十几倍，但是当时3000不到楼板价绝对算是白菜价长江实业规划做了一个100多万㎡的综合体项目高尚领域，还曾计划打造浦西最高楼：西上海中心（如今普陀已将浦西第一高楼拱手相让，目前是北外滩白玉兰广场）让普陀人民苦等13年之后
普陀没有等来像样的商业，等来的只是切割小面积散卖的低总价酒店式公寓，还有一栋盖到一半的写字楼
普陀核心地段的大体量商业项目，并没有产生商业集群效应，将产业带进来将人集中起来，进而带动整个区域经济的发展空置不仅是一种极大的浪费，没有给区域带来发展，导致此处区域的发展远远落后于周边如果不是李嘉诚，真如本可以成为普陀的商业中心和城市副中心也不会变成现在在四个副中心里房价最低，城市界面最差，产业导入最慢的一个板块小昆山由于地处偏远，是松江相对落后的小镇，2017年3月中海以超过3万/平的楼板价拿下境内3幅住宅用地地王把楼板价直接推高到了3万以上
不断刷新的土地价格，已经完全提前透支了这个板块的房价后来小昆山没有大规模的开发，目前城市界面还保持一种三线城市的感觉相比环境优美的松江新城、松江大学城，落差无疑是十分明显的距离松江大学城地铁站都要10公里，距离上海市中心原点的人民广场差不多41公里而当初的地王，中海九峯里在2018年以超过4万/平的单价强势入市，要知道2019年松江泗泾、九亭、松江新城等区域新房单价也不过4万出头小昆山在2017年就突破了地价的上限，面粉贵过面包价原本板块在未成熟的阶段，开发商的的土地开发，可以带动人口导入、配套和城市界面的发展毫无疑问，这些地方一定是上海二手房的洼地，对刚需来说最容易上车的地方它们也代表着那个时代，政府为了城市发展，作出了多大的努力不过这些正在老去、或短时间难以改变、或很难再有规划利好的板块同样的价格，上海依旧还有很多板块可以选择，很多人也会犹豫纠结可以戳下方链接联系真叫卢俊二手房规划师，在上海的买房路上他们将一直陪伴你ps：如果您最近在选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
