房贷基准利率突降到20年新低，还不能让你警觉吗？

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不出明哥的所料，房贷利率又要下降了。

央行公布8月份贷款市场报价利率（LPR），将5年期LPR利率，从上次的4.45%下调至4.3%。

这一次调整的历史性意义，最为重大。

第一，房贷基准利率创下20多年来新低。

第二，房贷实际利率，创下2009年以来新低。

我们房贷的浮动利率方式，总共采用过2种模式，以2020年3月1日作为分水岭。

之前，采用的模式是：基准利率+上浮比例；

之后，采用的模式是：5年期LPR利率+基点加成。

4.3%的5年期LPR利率，不仅是该类型利率横空出世后的最低值，和历史上曾经持续时间最久的基准利率比起来，也是20年内最低的。

当年，为了挽救2008年的次贷引发的全球金融危机和国内房地产的危局，我国在2009年允许针对首套房贷利率（基准利率5.94%）打7折，算下来是4.158%。

今年，为了挽救有史以来最为萎靡的房地产市场和地方财政的窘况，首套房的基点加成，已经定为了-20个基点，使得首套房的实际利率是4.1%。

也就是说，如果考虑调控带来的上浮比例、基点加成，购房者实际承担的利率，同样创下了2009年来最低。

为了吸引接盘者赶紧进场，金融政策的姿态，已经卑微到了尘埃里。

（图源：青驿网@南麂土著，版权所有）

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然而，历史的洪流，浩浩荡荡。

上升周期里，以秋风扫落叶之势，席卷八荒；

下跌周期里，势大力沉如破竹，碾压一切阻挡者。

在交易指导价、央行三道红线、肆虐的疫情、撞墙的互联网资本、线下实体经济暂时冻结等多重因素的夹击下，本来需要5-10年才能在彷徨中完成转向的房地产市场，在3年内就弯道超车，自由落体、砸向地面。

想想真是可笑。

明哥在2018年以呐喊式的姿态，大声疾呼《终于，房子终于开始吃人了》后，遭遇到的除了少部分人有识之士的认同，绝大部分是奚落、嘲笑、讽刺。

因为他们正在一辆加速狂奔的列车上，吃着火锅，数着报价暴涨带来的财富数字。

却全然不知，前面就是万丈悬崖。

早知道要我在过去的4年时间里，连篇累牍地分析人口增长趋势、居民杠杆率攀升、金融信贷政策的朝三暮四、学区房政策改革的细节、城镇化率的进程、地方财政来源的僵化，还不能将大家唤醒，我就干脆什么也不做，等着2021年民营地产开发商的集中密集型爆雷、2022年的断贷断供潮，来教育市场。

结果都一样。

毕竟，人是无法被说服的，只能被现实狠狠打脸后才能受到教育。

那么正在看文章的你，此时此刻，最应该做的是什么呢？

第一，除非万不得已，3年内绝对不能再买房子了。

原因很简单，我国一线城市房价在2019年加速赶顶后，开始下跌，可不是3年时间就走完了的。

在上世纪日本房地产泡沫的顶点时刻，1990年，房价跌了30年，还没有企稳反弹，整整花费了3代人来消化泡沫。

而客观地说，当年的日本，有汽车产业、半导体电子产业、影视娱乐产业，已经完成了经济转型，并且人口的年龄结构非常合理。

那如果一个庞大的经济体，尚未完成经济转型，人口年龄结构却未富先老，又要花多长时间来消化地产泡沫呢？

我们可以预见的是，为了救市，房贷利率还会一低再低。

别以为基准利率20年内最低、实际利率创下2009年来最低，就是最低了，利率下降的历史进程才刚开始呢。

别再用那套完全缺乏常识的话术，来麻痹自己了：

银行的房贷利率，就会是普通人能接触到的最优质、最便宜的贷款。

如果反映通货膨胀的消费者物价指数CPI，将房子在中国居民消费支出中的比例，科学地统计进来，毫无疑问，最近3年，我们社会压根不是在通货膨胀，而是在经历通缩。

也就是说，包含房子的物价，整体是在下降的，钱更加值钱。

傻子都能感觉出来，最近3年，手上的现金流，比历史上任何时候，都显出救命价值了。

只要把钱投出去，无论是A股基金、股票、信托理财、创业股权、小银行存款产品，十有八九跑不赢房贷利率，说不准连本金都不见了。

在通缩的时代，还指望工资的年化涨幅，超过房贷利率？

看看领导的那副脸孔，对你越来越不耐烦了。

所以，在利率最高的那几年买房，已经当了一次冤大头，现在提前还贷，还有一次止损的机会，如果继续选择为银行当牛做马，劳作一辈子，那真的就是不可救药了。

第三，只要不是家庭自住的房子，赶紧抛售。

不要再沉浸在1997-2017年共20年周期塑造出来的信仰里无法自拔，也别迷信一二线大城市核心地段的学区房能够屹立不倒。

当深圳全市一二月的二手房成交套数只有2000套，流动性只有2008年危机时的1/5时，要找到一个合格的买家坐下来愿意谈，已经难如登天了。

别觉得价格下调-20%就算是很有诚意了，只要能成交，-30%的调价幅度能找到买家就算是祖坟冒青烟了，赶紧出手，换成现金在手。

因为，市场行情已经从卖家市场，转向了买家市场。

无数的卖家、断供的法拍房主，在抢夺越来越稀缺的少数买家。

买家成交了一个，就少了一个。

无论是获利出逃，还是果断止损，蜂拥的人群越来越挤压，而通道已经越来越狭窄。

当然，我相信，历史大潮转向后，上一个时代的获利者，几乎没有人成为幸运儿，将财富落袋为安，不在下一个时代里将纸面财富还回去。

但是我无比衷心地希望，你是稀缺的智者、极少数的幸运儿。

写在最后：

从基层农村出发，在清华大学完成研究生教育后，明哥走过13年深入商业风云、直面资本运作、驾驭浮沉股海的历程。

房价变迁、P2P网贷、瑞幸咖啡造假、长租公寓爆雷、中国银行「原油宝」、蚂蚁集团IPO、恒大爆雷……地产巨头刀尖起舞、互联网寡头纵横捭阖、资本人物掀起权谋大戏，在明哥笔下，纤毫毕现，无所遁形。

埋头赶路的上班族、披荆斩棘的创业者、商海沉浮的企业主，还是股海中杀伐决断的股民，云集而来，抱团前行。

作为领路人，我们为2290+个读者解答了人生命题，重塑了底层逻辑，在职场、资本市场、房市中助力弯道超车，改变了一批年轻家庭的财富轨迹。

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