高房贷利率下，断供的年轻人快撑不住了！从技术层面分享5个少还房贷的方法

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相信很多人最近都刷到了郑州网红小夫妻买到烂尾房的视频和文章，从前的两人眼里都是光，现在眼里却都是泪。

烂尾楼就像刺骨寒冬里地主挥舞的一条鞭子，狠命地抽打在刚大学毕业不久的他们身上。

而就在他们榨干自己，倾其所有购买房子不久后，贷款利率降到了5.3%，后来毕业5年以内的大学生贷款利率最低可以到4.7%，而他们当时的贷款利率6.27%又站在了高岗上。

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4.7%和6.27%的贷款利率之间有什么差别呢？

我给大家算算。同样采取等额本息的还款方式，按照4.7%的利率，贷款102万30年，每月还5290.11元，按照6.27%的利率每月还6293.59元，每个月整整可以少还款1003元，30年一共少还36.13万。

每月等额本息还款差异

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这对于一边还房贷，一边还要租房子的他们来说，确实是一笔不小的开支。

尤其视频里的小夫妻，现在妻子薪水还降低了一半，本来每个月房贷还款已经占家庭收入三分之二了，现在占比只会更高，更别提小生命的即将来临，会给他们带来多少倍增的压力。

手里没有余粮，心里十分慌张的他们一直在视频里呼吁，希望可以按照大学生能享受到的低息政策降低他们的利息。

其实，有同样“存量房贷利率降低”诉求的人还有很多，随手翻下论坛，就可以看到大量留言。

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毕竟这两年，各种公司都在caiyuan，公务员、事业单位也在降薪，一个不小心失业了，带给普通人的还款压力都突如其来的巨大。

这种情况虽然十分值得同情，但其实我们都清醒地知道，银行是不会因为大家的辛苦和期待，而减少任何一点还款利息的，毕竟他们就是靠这个赚钱的。

那到底还有没有什么办法，可以让我们买房可以少还点利息？

今天，我就给大家盘几个技术层面少还款的方式，欢迎大家对号入座。

1，商业贷款转公积金贷款

这种方式的必要条件，需要有房屋所有权证书或者不动产权证书。所以还没拿到房产证的，比如郑州的这对网红小夫妻，暂时就没办法享受这个福利。

大家都知道，公积金的贷款利息仅为3.25%，比商业贷款少了接近一半。

一般人能用公积金贷款绝对不会考虑商业贷。很多人买房的时候，确实条件不允许，只能采用商业贷款。但其实可以等条件满足了之后，申请公积金贷款。

不过各地的商业贷款转公积金贷款条件不太一样且有规定的额度，具体可以咨询当地的公积金管理中心。

比如，郑州因为资金趋紧，现在就关闭了市直公积金商转公业务，目前只办理省直公积金商转公业务。

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而合肥因为住房公积金个人住房贷款率在90%以上，直接暂停了商业贷款转住房公积金贷款。青岛则拟于今年内推出“商业贷款转公积金贷款”业务。

不久前，我一个重庆的朋友就给我分享了他商业贷款转公积金贷款的经历。

他是18年买的房子，那时候商贷利率是5.8%。到21年收房后听朋友说起商转公，算了一下可以节约几十万利息，立马开始付诸行动。

虽然流程有点复杂，前后差不多花了一个月时间，但想想，这一个月相当于赚了几十万利息钱，还是很划得来的。

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2，等额本息转等额本金

还有一个办法，就是把等额本息转为等额本金的还款方式。

拿郑州小夫妻举例，他们6.27%的利率贷款102万，等额本金比等额本息可以节约28.37万的利息。

但是等额本金前期的还款压力相对较大，需要匹配一下家庭收入支出情况和家庭生命周期。

比如，年轻人刚结婚的时候可以采用等额本金，因为随着孩子的出生，各种开销会上升，每个月递减的还款金额可以给未来的生活适当减压。

这里我们看看贷款30万，期限20年，贷款利率4.65%，分别用等额本金和等额本息两种不同还款方式的示意图。

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可以看到，等额本息前面几年的还款中，利息远大于本金，已经付出了多余的资金成本。所以不建议过了几年之后再转成等额本金，性价比不高。

今年房地产不景气，多地政府部门陆续出面加大房地产的促销力度，包括唐山、泉州、珠海、池州、天津等多地都出台了“一人购房全家帮”的政策。

例如在珠海市缴存公积金的职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。

所以买房之前和买房之后都非常有必要认真研究一下当地最新政策。要知道，相同的贷款额度，贷款利率，在用好各种“人”的资源的前提下，节省的利息空间非常大。

那么，有哪些“人”的资源可以用呢？

首先，利用好房屋所有权人的配偶。

如果在婚前已经买房，那么婚后可以直接去当地公积金中心进行申请，提取配偶的住房公积金进行还款。

我的朋友闫老板就是采用这种方式，已经提前10年还完了贷款，现在日子过得非常潇洒。

图源：《让子弹飞》

还可以增加房产共有人。如果已经在按揭，可以在征求还贷银行同意的情况下，变更产权，增加房产共有人。这样房产共有人及其配偶也可以提取公积金进行还款。

当然，这个可能有点难，有的银行不一定会同意。不过想想节省下来的利息，想想今年艰难的环境，说不定多去问银行几次就成了呢？

另外也可以增加共同还款人。同样，这也需要还贷银行的同意。部分地区支持共同还款人提取公积金还款，具体可以咨询一下当地的公积金管理中心。

比如，最近唐山住房公积金管理中心就推出政策表示：凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。

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所以，千万不要怕麻烦，多打听，多交流，最多也是耽误一点时间而已，但节约下来的利息和盘活的公积金资源是真香。

你可以将目前的月供改为双周供，也就是每两周还一次房贷的意思，每次还原来月供一半的钱。

不过这样的方式，也并不是每家银行都有，具体还是要咨询一下银行。

这个还款方式最大的优势，在于提高了还款的频率，缩短了还款的周期，占用银行的资金时间少了，利息自然也就少了。

网上有人测算过，采用双周供的还款方式贷款100万，周期30年，利率6.11%，对比月供可以节约23万利息，大概也有20%左右了。

“转按揭”简单地说，就是买房的时候贷款利率很高，现在利率下降了，有另外的银行可以提供更低的利率。于是贷款人想法把按揭转到利率更低的银行，享受更低的利息。

这样利差越大，节约的利息就越大。比如，按照郑州最新4.25%的利率，站在高岗上的人就能有2%左右的套利空间。

这种赚利息差价的方式曾一度盛行，不过在2008年左右被叫停。虽然在后来的日子里，不停地有少数银行在试探底线，但最后都被否定了。

在今年钱不好赚的时刻，转按揭又被寄予了很大的希望。今年5月，浙江省绍兴银行总行营业部就推出了“转按揭”业务，置换后的房贷利率最低可至5.05%。

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但这个让很多背着高额房贷养家糊口的人没高兴多久的转按揭，转眼就被叫停了。 

不过根据目前各地对房地产的刺激力度，还是建议大家有事没事多找一下给你贷款的信贷员聊聊人生，说不定改天就有更好的政策了呢。

目前，各大银行抵押贷款先息后本利率都降到了年息3.7%左右，有一些银行内卷严重的还可以做到更低，据说深圳有银行已经有了3.2%的超低利率。

而很多人按揭贷款利率在6%以上，这2%以上的利息差，确实有很大的吸引力，所以不少人也动起来置换贷款的念头。

需要置换贷款的，一般都是正在按揭的房子。这种类型的房子进行抵押贷款叫做二次抵押贷款，利率比较高，而且贷出来的额度也是比较有限的。

因此一般操作比较有空间的是全款房抵押贷款，房屋抵押贷款根据贷款用途划分：一种是消费型抵押，一种是经营型抵押。

消费型抵押因为周期比较短，性价比不高。多数中介营销采用的就是经营型抵押，还提供过桥垫资资金渠道。

我高中同学老敬前阵子就接到一个营销电话，说可以帮助他节约利息，其实背后就隐藏着经营贷的影子。

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申请经营性抵押贷款，有一定的硬性条件，比如营业执照，正常经营等，也有很多坑，比如贷款周期和房贷周期不匹配，月供压力加大，过桥资金风险等。

最重要的是，国家明确规定，经营贷不能违规进入楼市。

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如果被银行发现贷款用于买房或炒股，踩到了红线，银行将会直接收回贷款，存在一定的风险。

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所以这个方式，不推荐大家采用，风险实在太高。

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上面就是我给大家盘的技术层面可以实现少还款的方式，但能不能实现是一回事，如何合理合法运用还需要每个人仔细斟酌。

最后再给大家一个友情提示，请大家牢记每月房贷金额最好占到你全家收入的30%以内，不要超过50%。

负债过高，只会让你失去对生活的掌控感，一旦发生意外，非常被动。

如果超线了，那也请大家认清现实，该开源开源，该转贷转贷，在这个不确定的时代，什么都不要紧，想尽一切办法多赚钱降低生活压力才是硬道理。

毕竟，在困难面前，惊慌无用，吐槽无用，我们的生活需要的不是情绪的发泄，而是不断发现问题，然后解决问题。

自己的生活，只有自己才能真正抗过去。