刚刚，超预期降息来了，房贷利率比2008年还低，新一轮大招已经在路上

财经

2022-08-22 12:08

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央行终于又降息了！

今天（22日）上午，央行时隔三个月再度宣布降息。一年期3.65%，只降了5个基点；五年期以上4.3%，爆降15个基点。

加上之前针对首套房定向降息20个基点，最新房贷利率已低至：

4.10%

你已经找不到比这还低的时候了。

2009年首套房贷利率是基准利5.94%率的7折，算下来是4.158%。也没有现在的利率低。

1年期是短期贷款，主要面向实体经济企业。5年期是中长期贷款，主力是居民房贷。后者降幅高于前者，是典型的“非对称降息”，非常罕见。

央妈用心良苦，倾向性很明显，就是在偏袒买房人啊。

“非对称降息”的背后，是同样重磅的三大信号：

政策工具箱已经打开，针对房地产的一揽子新政正在酝酿；

向上复苏的道路是曲折的，稳定预期的动作不能少；

在防通胀和稳增长之间，中国的天平还是倾向了后者。

中国经济，正在为三季度的反弹，做好充足的准备。

很多人都注意到了，这已经是今年第三次降息了。

但很多人没注意到，前两次降息，都发生在关键的转折点，都在后续出现了政策频出的大潮。

降息，不单纯是月供少了几十块钱的问题，而是重要的政策风向标。

今年首次降息是1月份。经历了半年的调控重锤，房地产市场已经被干趴下了，信心动摇，已经到了不得不出手的地步。

随后，一场声势浩大的救市潮开始席卷全国：提高公积金贷款额度、下调房贷利率、发放住房补贴、降低首付比例……

但事后诸葛亮来看，实际的政策力度不是很大，顶多算是热身暖场。

第二次降息是4月份，成都、苏州、杭州、南京、武汉……强二线城市开始加入救市大军。

松绑力度明显更大了，已经开始动用取消限购、限售“5改2”、重启棚改货币化安置这类压箱底的猛招。救市进入了白热化阶段。

今天，第三次降息如期而至，释放的信号比以往更加强烈，很难不引人遐想。

比如，至少有一年多没松动的一线城市，最近有点过于活跃了。

就在刚刚过去的周末，上海临港年内第二次松绑！成为标志性事件。

在临港新片区工作的外地人士购房，缴纳个税或社保只需满1年及以上。此前该门槛曾经从5年降至3年，现在又下降为1年。

另外，北京三住宅项目试点支持老年家庭购房、广州的入户门槛也放松了。

一线城市拧个小火，环一线楼市直接沸腾了。环京的廊坊、环沪的昆山太仓海宁，相继放开限购，玩起了低价抢客的老把戏。

至于二线城市，松得只剩下底裤了，基本就是限购和限贷没动了，正在频频试探调控的“底线”。

松绑了十几次的南京，听说打算全面取消限购了，同在长三角的宁波也跃跃欲试。

楼市反攻这场大戏，终于来到了高潮部分。

大家都不买房，央妈比亲妈都急。

甚至那些想要早点把房贷还清的人，在银行柜台前排起了一圈又一圈的长队。

经济学家香帅做了个小调研，想看看各线城市居民的实际房贷利率到底是多少。

她发现，二三线城市的房贷利率要比一线城市高出不少。

样本中，一线城市居民房贷中位数为4.23%，二三线城市则分别为5.06%和5.04%，比一线高出将近一个百分点。三线城市中甚至有近10%的居民房贷利率超过6%。

降息的呼声，还是非常大的。

我们来算一笔账。200万商贷，30年期等额本息——

一年前买，房贷利率6.1%，利息236.3万元，月供12119.9元，本息合计436.3万元；

半年前买，房贷利率5.1%，利息190.9万元，月供10859元，本息合计390.9万元；

上个月买，房贷利率4.25%，利息154.2万元，月供9838.8元，本息合计354.2万元；

现在买入，房贷利率4.1%，利息147.9万元，月供9664元，本息合计347.9万元。

贷款总额不变的情况下，现在买房——

月供比一年前少了2455.9元，总利息少了88.4万元，约等于一台奥迪Q7；

月供比半年前少了1195元，总利息少了43万元，约等于一台宝马3系……

过往经验告诉我们，宽松的信贷环境，往往是房价起势的开始。

国家统计局70城房价数据显示，一线城市的新房价格，已经连续涨了8个月。二线城市里最猛的成都，涨幅连续4个月全国第一。

核心地段的好房子，早就开始涨了。

LPR降息的草蛇灰线，其实早已埋下。

一周前的8月15日，央行做了一个完全出乎市场意料的举动，时隔半年再度降息10个基点。

调降的MLF利率，是最重要的政策利率，与LPR报价利率这个市场利率之间，存在联动机制。

因此，MLF率先下降，LPR跟着降息就是必然的了。

要是再往前看，7月份的金融和经济数据，也给降息提供了充足的理由。

7月份的社会融资规模增量，7561亿元，比上一年少了3000多亿，比市场的预期少了5000多亿。

拆开来看，政府融资在今年一直牢牢支撑着社会融资规模。其他主体？7月份人民币贷款下降37%，企业发债融资则下降了76%。

至于经济数据，“三架马车”都出现了复杂的信号。

7月份规模以上工业增加值环比回落，社会零售总额增长低于预期。其中，跟地产相关的产业链，无论是上游的建材，还是下游的家具，都不约而同受到了影响。

另一边，餐饮、酒水、服装、化妆品、电影、出行等类型的消费都有明显复苏，但并不强劲。

与地产的挣扎不同，正在爆发的，是中国的汽车生产。

7月份汽车制造业增加值增长22.5%，产量增长31.5%，零售额同比增长9.7%，都比其他品类表现得明显更好。

根据中汽协披露，7 月份乘用车产销分别为 221 万辆和 217.4 万辆，同比分别增长 42.6%和 40%，甚至创下历史同期新高。

这些汽车跟机电产品一起，大部分都被出口到欧美，赚了大量外汇。

再加上箱包、鞋靴等产品订单的增长，海外强劲的需求实实在在地拉动了中国的出口。按美元计，7月中国出口同比18%，预期16.2%，前值17.9%。

总的来看，最新的数据都表明，向上复苏的道路是曲折的，扭转预期的大动作不能少。

有人想不明白，通胀已经抬头了，为什么还要降息，不怕进一步推高通胀，货币贬值吗？

事实上，在MLF政策利率和LPR市场利率下降的当天，离岸人民币汇率都出现了异动，创下记录。

首先我们来看，通胀真的很高吗？

中国通胀CPI，今年7月份同比增长2.7%。

2.7%是什么水平？

你说很高吧，距离欧美动辄10%上下的通胀来说，还远着呢。但你说很低吧，这个数据也已经逼近了中国通胀的警戒线，3%。

在今年三季度结束，我们或许就会看到通胀突破3%。

但我们拆开通胀数据就可以发现，事情没有那么简单。

一方面，从分项来看，蔬菜和猪肉价格明显拉升了通胀。但蔬菜价格上涨，是因为最近的极端天气扰乱了供给，猪价则是因为供给有周期性的变化，都没有反映需求的上升。

另一方面，去除掉食品和能源的核心CPI，同比仅增长0.7%。这是2021年4月以来的新低，说明国内需求还有待提升。

所以，至少目前看来，中国并不需要过度担心通胀，继续保持宽松政策环境，刺激经济，稳定增长，才是最重要的事。

还有一个有利于保持宽松政策环境的外部因素是，美国加息抑制通胀的步伐，放缓了。

本来按照规律，当美国加息缩表，把美元流动性从全球抽回来的时候，其他国家选择降息，是会加速资产的回流的。

但在最新的议息会议上，美联储给出的信号是，加息75个基点已经到顶了。

这意味着，如果美联储之后不再有激进加息的动作，那么中国央行可作为的空间将会变大。

本周，在美国杰克逊霍尔，全球央行将召开年会。这将是一个非常重要的观察窗口。

更多“核弹”级别的增量政策，会抢在宝贵的窗口期落地吗？我们仍然期待着。

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参考资料：

香帅的金融江湖：终于降息了，以及7月通胀，PMI，与社融

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来源: qq

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