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过去一年,上海二手房哪里在跌

过去一年,上海二手房哪里在跌

房产

去年上海降价的小区仿佛一夜之间多了起来

不论它们是出现在新闻里,还是在舆论里,或者是朋友圈的截图里

而当我着手这个选题的时候,选择了更加真实的一个路径,在链家网上查阅各种类型小区的成交数据,和兔博士对板块数据做了梳理之后

最后结果出来,还是挺让人唏嘘和意外的

01

纯学区老破小,依然还在跌价


说到跌价,很多人还是会第一时间想到这类房源,纯学区无法居住的老破小

以高兴花园为典型代表

从2021年就一直高兴不起来的高兴花园

(数据来源:链家)

这个房龄高达27年的老破小,曾因为学区优势卖出过9.3万/平的高价,现在的成交均价只有6.7万/平,距离最高点,跌了近30%

如今70平户型的均价也只有5.6万/平了

来源:链家

这恐怕是很多高兴花园房东没办法想象的跌幅

另一个备受关注的梅园

首先是,梅园一、五、六街坊齐齐挂牌价直跌,和曾经的高兴花园一样的问题,老破小+学区溢价

来源:链家

作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊,超30年的房龄高的吓人
过去,由于对口的学区资源优势明显,房价涨幅惊人,这也难怪我去咨询房源时,销售的第一句话就是:您小孩几年级了
而在2020年底、2021年初,梅园的挂牌单价高达20万元/平方米,即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列
谁曾想,现在
59平的户型,610万就能拿下
相当于10w/平,价格相比之前直接腰斩,甚至业主急售到网签数据都来不及体现
可见,高兴花园和梅园一、五、六街坊这样靠着学区溢价的老破小小区
这些泡沫较大的房源,往往最容易成为跌价最猛的小区,在上海如此,在其他城市一定也是如此
那么,只要价格适中,品质感好的房源就一定能保值吗

02

热门板块的豪宅,去年也没躲过降价


在去年很出乎意料的是,在一些热门板块的高端小区,成交价也在跌

首先是上海的顶级豪宅也挺不住了

(数据来源:链家)

陆家嘴滨江的世茂滨江花园最近成交的价格停留在了10万/平

不管是2室2厅,还是3室2厅,同样面积的产品,最高的时候价格达到15万/平,跌幅高达30%以上,这一定是领跑去年上海豪宅跌价最大的小区了

同样的事情发生在了陆家嘴其他的几个豪宅,如财富海景花园跌了15%,仁恒滨江园跌了12%

这算是滨江品质豪宅,去年年底的时候,上海的顶级豪宅市场也经历一阵波动

比如降价1100多万的西郊庄园,还有降价近1个亿的华侨城苏河湾

可见在去年上海楼市最不稳定的时候,豪宅的价格起伏波动还是很大的

好,到这里我们总结了豪宅类、老破小,都出现了不同程度的房价下跌

但再怎么说,高兴花园也是老破小,且是靠学区带来的高溢价,至于顶级豪宅也算是较为特殊的高端房产

但这些都还只是针对单独的小区

还有一种更夸张的情况,整个板块的房价有明显下跌的

这部分由于链家数据都是小区成交数据,所以我们结合兔博士做了一份关于板块的数据统计


03

来看跌得最惨的新城,是临港


我重点统计了几个新城去年的涨跌数据

在其他几大新城都处于微涨的情况下,只有临港在跌

其实很久前我们就说过了,去年的临港很魔幻

先是2022年的新房供应量激增,达到了2021年的三倍左右

接着去年临港的新房成交量也是一路攀升,去年一年的新房成交量差不多是过去四年的总和

这么看来,去年新房市场的火热,确实给临港的二手市场带来了不小的冲击

我又去看了看临港降幅最多的几个小区,跌幅保持在20%左右

跌的最惨的,是万科鹭语墅

又是一个叠墅项目,且还是万科做的

从链家近两年的成交也可以看出,同样都是80平的房子

在2021年底还是5.2w/平的成交额,到了2022年年初,就只能卖到4.3w/平,前后也就3个月的时间,每平的差价有1万

来源:楼事上海

虽说是叠墅产品,但是万科鹭语墅还是偏向刚需属性

面积小点的户型大概在90平左右,300万起就能购买,这样的价格还要加上万科的品牌效应

但曾经火爆的楼盘,不仅没有逃脱跌价的命运,甚至连成交都成了问题

据链家小哥所说,最近该小区不仅在大量降价,且已经快半年没有成交了

二手房销售不好的原因,一方面是出在新房供应上面,另一方面也是因为房子没有满五年税费比较高

但总的来说临港的房价也就在3w/平左右,即使降价,也基本不会有特别大的波动


04

去年上海还有哪些板块在跌


最近上海新房积分又突破新高,来自前滩的海德壹号160多套房,600多个认筹,最后入围分数居然夯到了100.85分

但即便是这样,在我们统计前滩过去一年的成交的时候,发现不少二手房价格在跌

首先,在我咨询尚峰名邸价格的时候,顺便问了中介,今年前滩二手的价格怎样,他说:“最近前滩二手房成交跌幅在5-8%左右。“

前滩跌价的基本都是小户型,比如尚峰名邸,在2022年的时候,47平户型的均价是16-17万/平,年底最新成交的47平户型,价格已经跌到了14万/平

最近成交的小区里,对口华二前滩的尚峰名邸,同样面积的小户型成交均价半年跌了18%

学区是这个板块,除了规划之外最吸引人的优势,特别是第一梯队的前滩华二

这大概是很多前滩小户型二手的缩影

明明前几年前滩还在疯涨,现在为什么会跌呢,对方给了我这样一个答案:“已经涨到顶了”

还有去年上海疫情影响比较大,二手成交价在下滑

关于前滩房价有没有到天花板,还要看之后的楼市情况,毕竟最近的前滩又创造出了积分奇迹

除了临港和前滩之外,根据兔博士的数据,上海去年还有这些板块在跌价,大多是郊区板块

(数据来源:链家)

去年跌的最狠的板块:金山吕巷,暴跌11.33%,2021年二手成交均价还有2.1万/㎡,一年的时间就跌到1.9万/㎡

并且,金山位于上海最西南角,真正意义上的郊区,其房价也成为上海最低的一个区域

这一年房价也跌的比较多,在金山11个板块的统计中,有9个都是在跌

等于说,在上海所有区域里,金山是房价倒退最严重的区域,(除了崇明外)

所以对于想要投资的人来说,金山可能不是一个好的选择

但如果是真刚需,只有一两百万的预算,有自住需求的话,金山也是一个上车门槛最低的地方

不过,也需要做好心理预期,金山毕竟太远了,加上没有地铁,未来往市区上班也不会太方便,还要担心房价下跌的风险


05

我们稍微来复盘一下,去年跌的最惨的小区有哪些

1.老豪宅类产品,如世茂滨江花园、仁恒滨江园,一度跌幅30%以上
2.顶级别墅产品如西郊庄园,一降就是几千万甚至上亿
2.靠学区溢价的老破小,如高兴花园、梅园一、五、六街,跌幅20%以上
3.小户型学区带动整个板块均价上涨的前滩,价格还是跌了5-8%
4.位于临港新城板块的小区,平均跌幅4.6%

到这里,其实已经很清晰了,去年跌的最惨的小区其实都有一些固定的特质

比如梅园这样的老破小,最高房龄近40年,又是靠着学区实现过高溢价,在现在学区房普遍下降的时期

自身素质不过硬的老小区一定是最先被抛弃的那个

再比如临港新城的小区,作为新兴板块一般规划周期都会相对较长,且土地供应量充足的情况下一手又会影响二手

可选择的范围多了,二手自然就会下跌

但是我们必须强调的一点是,这里统计的不管是小区还是板块,根据统计,几乎90%是在上涨的

跌价只是其中的个别案例,占比只有十分之一

并且,都是基于去年上海各种不稳定因素下的价格表现

疫情、封控、放开这种种因素都决定了这些小区会有较大变动的房价涨幅

回顾过去,我们更希望去展望未来

2023年上海楼市二手房的情况表现又会如何,那些去年跌价的小区会不会有所反弹

我们也会持续关注2023年上海二手成交的动态

以上为正文,来自真叫卢俊团队

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