证监会、发改委联手发布！保租房REITs正式起航，首批两只已申报！

中国基金报记者 张燕北

时隔两天，不动产投资信托基金（REITs）又迎重磅文件，保障性租赁住房REITs试点正式起航。

证监会、发改委于5月27日联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下称《通知》），从四方面推动保障性租赁住房（下称“保租房”）REITs业务规范有序开展。

与此同时，两单项目已正式申报，相关公募REITs产品也在加速落地。《通知》发布当日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金分别于上交所、深交所和证监会报送申请材料，成为首批率先上报的两单保障性租赁住房REITs。

两单保障性租赁住房REITs项目的申报，意味着首批保障性租赁住房基础设施公募REITs项目将正式进入项目申报审核阶段。

REITs再迎重磅文件

四方面推动保障性租赁住房REITs业务

5月27日晚间，据证监会网站消息，为助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展，近日证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。  

整体来看，《通知》主要包括落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域等四方面内容。

具体来看，一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人。《通知》表示，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。

此外，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。

三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金。《通知》指出，发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。

发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。

其中，基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

《通知》指出，下一步，证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

首批两只保租房公募REITs正式申报

早在2021年7月份，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业试点范围，公募REITs基础资产范围迎来扩容。

据不完全统计，上述发布以来，全市场已公告招标或者启动的公募REITs项目超过50个，总规模超过800亿元。从已发行的REITs项目来看，交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的项目最丰富，但保租房REITs也备受期待。

如今，在证监会、发改委发布保障性租赁住房REITs重磅文件的同一天，公募REITs正式迎来了首批两只保障性租赁住房REITs正式上报，标志着首批保障性租赁住房基础设施公募REITs项目将正式进入项目申报审核阶段。

证监会、上交所网站显示，中金基金于5月27日正式申报了一只名为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs产品，对应的专项计划名称为中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券，发起人（原始权益人）为厦门安居集团有限公司。

据了解，安居集团系安居控股集团的核心成员企业，作为厦门市唯一市属专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的国有企业，主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作。

为响应国家基础设施REITs政策号召，安居集团选取了两个保障性租赁住房明星项目，申报保障性租赁住房REITs.截至2022年3月末，安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约369万平方米，为打造厦门住房保障“新蓝本”作出了重要贡献。

同样在5月27日，深圳人才安居REITs项目申请材料也已通过深交所基础设施公募REITs审核业务系统正式申报，并于同日向中国证监会申报。

红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理(深圳)有限公司。

今年4月份，深圳市人才安居集团项目已报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

据了解，此次深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。而项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源。

深交所：全力推动公募REITs

市场行稳致远

2022年以来，保障性租赁住房REITs进入快速推进阶段。3月18日，证监会表示正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

深交所相关负责人介绍，一直以来，深交所认真贯彻落实国家政策要求，积极运用公司债券、资产证券化、私募REITs等多种固定收益融资工具，为租赁住房建设提供金融支持，先后推出全国首单长租公寓私募REITs、首单公共人才租赁住房私募REITs等产品，为保障性租赁住房公募REITs试点探索积累了有益经验。

截至2022年4月底，深交所累计发行租赁住房私募REITs产品11单，发行规模122亿元。其中，深圳人才安居集团联合深创投集团曾于2018年在深交所成功发行全国首单公共人才租赁住房私募REITs产品，发行规模31亿元，为推动保障性租赁住房公募REITs试点打下有益基础。

保障性租赁住房基础设施REITs政策发布后，深交所快速响应、多措并举服务推进试点加快落地。

深交所表示，下一步将按照中国证监会部署要求，完善基础制度，发挥市场功能，提升服务水平，努力将基础设施公募REITs打造成为国内资本市场主流金融产品，更好服务经济社会发展全局。

一是稳中求进扩大REITs试点规模。加快推进保障性租赁住房REITs落地，大力推动清洁能源、新基建等行业参与基础设施REITs试点，持续扩大产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业REITs规模。

二是完善REITs扩募配套规则制度。发布扩募新购入项目指引，明确相关操作程序、定价方式及监管要求，支持公募REITs做大做强。

三是强化REITs一二级市场监管。完善询价发售机制，优化二级市场交易安排，改善流动性服务机制；强化日常监管，规范存续期信息披露机制，密切关注二级市场交易，引导已上市项目积极落实国家抗疫纾困政策，承担社会责任，维护市场平稳运行。

四是合力推进市场培育和投资者教育。加大推广服务力度，加强与地方政府、原始权益人、市场机构等对接，针对性开展公募REITs交流培训活动，拓展REITs优质项目储备；开展多种形式投教活动，加大宣传引导力度，让投资者更加了解REITs产品风险收益特征；持续研究完善产品架构和运营架构，积极推进基础设施公募REITs市场投资端建设，实现投融资生态良性循环，助力我国基础设施公募REITs市场建设行稳致远。

REITs项目加速落地

基金公司积极布局

而基础设施REITs试点自2020年开展以来，给行业打开一个万亿级市场，不仅给投资者带来一类新的投资品种，也是助力宏观经济大盘稳定的有效工具。

自2020年开展公募REITs工作以来，政策持续加码，赛道价值凸显，市场逐步完善，取得了不俗成绩。

项目端看，数据显示，截至5月27日，共有12只公募REITs上市，募资规模达458亿元，投资者对公募REITs产品热情高涨，公众投资者配售比例屡创新低。而从已上市12只公募REITs二级市场涨势良好，平均涨幅超过15％，多只公募REITs进行分红派息，目前这类产品平均溢价达到22%以上。

REITs试点两年以来，公募REITs已经完成了三批合计12只产品的发行，发行规模突破450亿，各大基金公司都摩拳擦掌参与其中。目前看，不少有志于REITs业务的基金公司迅速设立REITs团队，并和股东方、旗下基金子公司等建立协同工作组，来保障REITs产品运作。

截至记者发稿，除了12只已上市的公募REITs产品外，尚有6只产品处于审批阶段。

2022年以来，公募REITs利好政策纷纷出炉，交通、水利、保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新型基础设施等具备较大规模优质存量资产的领域得到持续关注，多项公募REITs项目落地加速。

中国招标与采购网显示，2022年5月以来，出现了多条与REITs相关的招标内容，涉及租赁住房、高速、水利、云计算、产业园等领域。

中信建投证券认为，国务院新政力推公募REITs发展，意见将有力推动REIT市场加速扩容发展，在稳增长中扮演更重要角色。意见提出研究推进REITs相关立法工作，制度建设有望出现质的飞跃。强烈看好REITs相关标的和具备持有型物业开发运营能力的公司。

值得一提的是，虽然公募REITs市场火爆，但投资者在甄选时仍需注意分辨风险。有业内人士提醒道，“公募REITs产品的收益是受底层资产运营情况直接影响的，风险还是存在的，特别是一些受政策和疫情影响较大的行业，其现金流很有可能不及预期，投资人还要理性看待。” 

编辑：舰长 

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