首批公募REITs解禁，高收益与高溢价下，投资者如何选？
随着首批公募REITs产品正式解禁，公募REITs再次引发市场关注。
解禁后的9只REITs产品在二级市场的表现相对稳定，大部分产品无论在净值表现还是成交额方面都未出现较大波动。不过，多位受访人士提醒，解禁对于二级市场来说或是压力。对于投资者而言，或许是一个不错的布局时点，但需理性看待，切记追涨杀跌。
回顾过去一年首批公募REITs的表现，大部分产品成立以来收获了较高的收益率，上市以后整体处于高溢价状态。此外，首批REITs产品的波动情况亦值得关注，其平均最大回撤小于85%的股票基金和96%的股票。
证监会、沪深交易所数据显示，首批公募REITs的基金解禁份额近22亿份，合计基金规模超110亿元，占9只公募REITs总市值逾30%。
6月21日解禁当天，9只公募REITs中，红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT4只产品均有所上涨，红土盐田港REIT涨幅最高，为1.00%，其他三只分别上涨 0.44%、0.11%、0.09%。
从下跌程度来看，富国首创水务REIT收跌1.37%，浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT分别下跌 0.50%、0.45%、0.24%、0.14%。
对比21日的表现，6月22日，有6只产品均实现微涨，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT涨幅均超过0.1%，其中博时蛇口产园REIT的涨幅最高，为0.30%。另有华安张江光大REIT、平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT的涨幅分别为0.03%、0.02%、0.02%。
红土盐田港REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT下跌，其中富国首创水务REIT的跌幅为1.82%。
从解禁当日的成交额来看，华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT的成交额较前一交易日均有所增长。平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT成交额则有所减少。
总体来看，在首批解禁的9只公募Reits中，华安张江光大REIT的成交额最高，从20日的381.51万元飙升至3747.13万元，富国首创水务REIT的成交额次之，为2016.85万元。中航首钢绿能REIT的成交额最少，为758.30万元。
6月22日，尽管与前一日相比，华安张江光大REIT的成交额有所减少，不过其依旧创造了3112.24万元的最高成交额；富国首创水务REIT的成交额继续增长，为2602.26万元。中航首钢绿能REIT的成交额几乎腰斩，为346.68万元。
首批公募REITs解禁后对市场带来怎样的影响？
对此，受访者从对市场及投资者的影响这两个方面进行了解读，其普遍认为，解禁为二级市场带来一定的交易活跃度与流动性，不过对于部分投资者而言可能是一次较好的布局机会。
富国基金在接受采访时认为，从解禁份额的战略投资人构成看，主要是金融机构和部分产业资本，目前大部分REITs市价相对于发行价有一定的溢价，不排除部分战略配售投资人有实现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定的压力，但另一方面，战略配售投资人主要是专业机构投资人，正常而言有相对理性的交易方式和交易策略。同时，短期二级市场价格的大幅下降也会提升REITs的分派率、IRR等收益指标，对于理性投资人而言，可能带来一次资产配置的机会。
平安基金基金经理马赛表示，整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是比较高的，解禁释放的份额将在一定程度上促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响，进而造成二级市场价格的短期波动。个人投资者需要注意解禁带来的二级市场价格波动风险。
上市以来表现不一
自首批公募REITs产品上市以来，不同类型的产品呈现出较大差异。总体来看，这9只产品分属不同类型的产品，其中富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT属于环保REITs；中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT属于仓储物流REITs；华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT属于产业园REITs；而平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT属于收费公路REITs。
从产品的业绩表现来看，据上海证券报告，环保REITs表现最好，其平均累计收益率为44.46%；其次为仓储物流REITs，平均收益率34.97%；产业园 REITs平均收益率为26.72%；两只收费公路REITs表现不佳，平均收益率为7.00%。
而从产品的溢价率来看，REITs上市后整体上处于高溢价交易状态。据上海证券及Wind数据，截至6月17日，中航首钢绿能REIT的溢价率最高，为43.1%；富国首创水务REIT和红土盐田港REIT的溢价率亦超过30%；浙商沪杭甬REIT与平安广州广河REIT的溢价率较低，分别为7.8%和-4.6%。
从分红情况来看，首批全部进行了一次以上分红，有5只REITs 分红两次。上海证券数据显示，截至6月17日，首批REITs成立后到今年一季度，积累的可供分配金额已向投资者分红的比例平均为75%左右，最小的分红比例也高于65%。按照REITs发行价格计算的现金流分派率，特许经营权REITs平均为9.44%，明显高于产权类REITs 的2.58%的平均水平，也反映出这两种REITs类型的内在差异。
值得注意的是首批公募REITs的波动情况。从上海证券的数据来看，在波动率方面，两只收费公路REITs波动率在10%左右，小于99%以上的股票基金和股票。富国首创水务、博时蛇口产园和红土盐田港波动率最大，介于30%左右，大致小于20%的股票基金，不过小于95%的股票。从最大回撤上看，不同REITs 也存在一定差异，最大的红土盐田港和富国首创水务在30%，而两个仓储物流REITs回撤较小，在15%左右，首批REITs平均最大回撤小于85%的股票基金和96%的股票。
在回顾首批产品的表现时，马赛表示，从公开披露的数据来看，首批9只公募REITs产品2021年可供分配金额均超出招募预测，收入等指标完成率较好，部分项目受到疫情的一定影响，但运营情况总体良好。自首批公募REITs上市以来，二级市场价格出现一些波动，部分项目短期内出现了较高的溢价。公募REITs收益来源主要是其底层资产运营产生的稳定现金流，产权类的项目还包括可能的资产增值收益。长期来看，REITs的二级市场价格将会围绕底层资产的估值波动。
中金公司认为，在过去一年的试点过程中，中国REITs市场规则已逐渐完善，正形成可持续发展的路径基础。市场建设稳步推进以及多方主体的较高参与积极性对于公共部门而言亦意义重大，中国REITs在当前宏观政策框架中的重要性正逐步提升。在二级市场交投方面，中国REITs上市以来二级市场表现稳健（迄今总回报率逾20%，跑赢同期沪深300指数），不同类型资产收益出现分化，总体与其他大类资产收益相关度不高。此外，在中国公募REITs架构中基金管理人担负基金运营管理的主要责任，其角色价值有望持续提升。
机构呼吁理性看待REITs投资价值
根据中金公司报告，公募REITs的投资者以机构投资者为主，个人投资者比例边际上升。
据其测算，机构投资者平均持有份额比例为88.0%，其中经营权类86.1%，产权类89.5%。此外，（以上市募集资金额作为权重）9只项目截至2021年底个人投资者持股占比较上市发行阶段平均上升0.7%，但增长主要集中在相对小市值的标的：例如富国水务和首钢绿能项目分别录得9.4%和14.1%的个人投资者持股占比上升，招蛇产业园和红土盐田港分别录得6.7%和1.1%的上升，而回到中金普洛斯、广州广河和苏州工业园这几只市值相对较大的标的，个人投资者占比反而呈下降趋势。粗略来看，发行市值在20亿元左右及以下的标的均录得较为明显的个人投资者比例上升。
在此情况下，多家机构及基金经理提醒投资者理性看待REITs的投资价值，不建议短期追高。
马赛表示，公募REITs二级市场价格受市场情绪等因素影响会出现一定波动。本次解禁释放的份额将在一定程度上促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响，进而造成二级市场价格的短期波动。建议投资者更多关注公募REITs的内在价值，即考虑公募REITs底层资产的项目运营情况、关注管理人的管理经验、评估外部运营机构的运营资质等等。基于公募REITs的长期投资价值，理性评估自身的风险收益偏好后进行相关的投资决策。
富国基金表示，从REITs发行起，一直呼吁投资人客观了解REITs的基本概念和风险收益特征，理性地看待REITs的投资价值。REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期的追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。
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