10.02.2023

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导读：专家表示，出于“增信心、防风险”考虑，今年或有更多重点省会城市开展现房销售试点或在供地政策中嵌入现房销售条款。

作者 | 第一财经 吴斯旻

为了缓解“保交楼”压力，2023年全国将有更多省市探索预售制度改革或试点现房销售。

截至目前，浙江、河南、河北、山东、福建、天津、湖北、安徽、吉林、黑龙江、内蒙古、辽宁等省份陆续召开年度住房和城乡建设工作会议。对于备受关注的房地产行业风险防范问题，多地表示，将聚焦“保交楼、稳民生”，防范化解房地产项目逾期交付风险、稳妥推进个别房企债务风险化解相关工作。

其中，山东、安徽、河南等省份进一步明确，将因地制宜开展现房销售试点。

此前，全国住房和城乡建设工作会议亦提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

市场机构相关统计显示，2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中，全国期房销售面积同比下滑29.6%，全国现房销售面积同比降幅明显较少，为2.3%。

多名业界人士认为，随着全国房地产市场步入新一轮降温通道，全国现房销售占比拉升，体现部分购房者对于“认购期房”存在顾虑。从供给侧来看，目前全国大范围推广现房销售的可能性依然较小，但出于“增信心、防风险”考虑，今年或有更多重点省会城市开展现房销售试点或在供地政策中嵌入现房销售条款。

多地聚焦“保交楼”

去年下半年，多地楼盘停工、延期交付事件，使购房者置业信心受挫，楼市复苏也受到一定影响。

据CRIC调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，仍有126个项目处于停工状态。

进入2023年，为了稳定购房者预期、带动全行业投资复苏，“保交楼”成为中央和地方在部署年度楼市工作的关键举措。

河南是2022年全国保交楼工作的典型省份。为着力推进问题楼盘处置化解和“保交楼”，该省当年争取国家两批专项借款453亿元，数额居全国第一。根据河南住建厅数据，截至去年年底，河南专项借款和省重点监测项目复工80%以上、交付10万多套。

在省会郑州，CRIC上述调研显示，由于政策起步较早，当地复工项目占比接近九成。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开。在保交楼、化风险方面，会议提出，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。

楼盘交付困难背后是房企的资金周转问题。因而，纾困问题楼盘需要金融部门的配合，并满足房企合理的资金需求。1月初，河南省人民政府发布《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》，其中提到，将商业银行“保交楼”专项借款项目配套贷款实际投放结果作为财政资金存放的激励因素，并适当提高权重；引导省管金融企业按照市场化原则保障房地产项目合理融资需求。

近日，人民银行郑州中心支行、河南省住建厅发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》，划定100家白名单房企，要求加大对这些企业的金融支持力度。

山东“保交楼”的纾困力度同样较大。2022年，山东省通过申报国家专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，两批获借款267亿元。山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在2023年山东省住房城乡建设工作会议上介绍称，截至去年年底，该省首批216个“保交楼”项目全部复工、交楼15115套，保交楼套数居全国首位。

该会议还透露，今年，山东省还将继续加大“保交楼、稳民生”的工作力度，并严格监管防范风险。

除了河南和山东，第一财经梳理发现，福建、内蒙古、辽宁、河北、广西等省份也在年度住建工作会议或一季度相关部门工作会议中提到，今年将全力推进“保交楼”相关工作、着力盘活“烂尾楼”；重庆、广东、湖南、贵州等省份则在今年政府工作报告中提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

“2023年地产投资取决于保交楼的推进，而非销售的回暖。”华创证券房地产组组长、首席研究员单戈称。

他认为，如果以销售修复带动地产投资回升的逻辑推演2023年地产投资，存在较大问题。因为本轮销售恢复无论是在城市层面还是在房企层面都更多体现为结构性复苏，而待竣工量较大的房企，2023年销售回暖的可能性仍然较低。2023年全行业的竣工面积增速和投资金额增速，主要取决于历史问题的解决，包括保交楼的推进，以及出险房企的资产处置。

专家：全国现房销售占比有望5年增加至20%

楼市下行之际，商品房预售资金监管过严，会导致部分房企现金流承压，但预售资金监管不到位，则会诱发房企挪用预售款。二者均不利于“保交楼”工作的推进。

基于此，今年以来，多地持续优化调整预售资金监管的相关办法。比如，山东省住建工作会议中明确，今后五年，逐步提高预售门槛，并会严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为；安徽合肥在2月1日发布的《合肥市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿）中提出，房企不得将预售资金直接收存至监管账户以外的任何其他账户。

而在江苏多地以及昆明、武汉、乌鲁木齐等城市，则聚焦缓解房企的资金压力，出台了如增加重点监管资金提取节点、提高部分节点资金使用额度、允许企业使用银行保函、允许企业在部分情况下申请使用冻结的预售监管资金等细化政策。同时，部分城市预售条件继续放松。比如，武汉明确房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。

此外，由于短期内，房企债务问题和楼盘停工现象依然存在，第一财经从武汉、郑州、合肥等多地了解到，当地购房者更青睐“所见即所得”的现房或准现房。

根据上海易居房地产研究院相关研报，从全国房地产市场交易结构来看，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月，现房销售占比达到10.4%，并在2022年12月继续上升至13.9%的水平。

分省份来看，上述研报显示，海南的现房销售规模占比最高，为39%。

这与海南是全国第一个推行现房销售试点的省份不无关系。当地相关文件规定，在2020年3月8日后（含3月8日），海南通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。截至目前，海南推行现房销售试点已有三年。

今年，更多城市有望加入现房销售试点的队列。1月中旬，住建部明确支持房地产行业转型发展、“有条件的可以进行现房销售”之后，山东、安徽、河南、四川这四个省相继提出，将因地制宜开展现房销售。

其中，河南省已确立试点城市。河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

此外，雄安新区也将加入。据中国雄安官网2月6日消息，在住房保障系列工作中，雄安新区将建立多元化住房供应体系，通过商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，并创造性实行现房销售。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，关于现房销售的模式探索，地方试点分为两个阶段。在2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式，目的是为了促进房企理性拿地，维持地价平稳；2021年下半年之后，尤其是在目前多地住建工作会议中提及现房销售，主要是为了防范烂尾楼风险，地产金融风险蔓延以及保护购房者合法权益。从长远来看，现房销售将是房地产行业探索新发展模式的重要一环，有望在更多重点城市推进。

“当前全国现房销售规模占比约为14%，我们认为最近5年改革下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。”严跃进称。

不过，在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如果城市已批新房、土地供应非常大且房价持续下跌，且土地价格、建设成本不变，现售只会抬高建设成本。换言之，现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低房企开发成本，进而实现稳预期和稳房价。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦认为，短期来看，进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。为实现“保交楼”，更多城市预计将继续规范预售资金监管的相关政策，结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，以促进房地产市场供需两端预期稳定。

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