08.02.2023

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导读：目前二线楼市改善情况不乐观。

作者 | 第一财经 吴斯旻

2023年以来，二线城市房地产利好政策频出，但截至目前，这些政策效果尚未明显显现，多地购房需求依然疲软。

中指研究院最新统计称，今年1月，各线城市商品住宅成交环同比均继续呈下降趋势。环比来看，二线城市降幅最显，成交规模环比下降了31.0%。

成交低迷的同时，多数二线城市房价水平继续下探。根据纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会发布的2023年1月下半月房价涨跌情况数据，二线城市房价下跌的城市仍居多。26个样本城市中，仅石家庄、天津、东莞、西安4城房价止跌或略有上涨，沈阳、大连跌幅超2成，郑州、福州、武汉等地跌幅接近或超过1成。

国家统计局月度70城房价数据显示，截至去年12月，包括石家庄、天津、沈阳、大连、郑州、福州、武汉在内的14个二线城市，其新房价格均出现环比和同比连续3个月下降。这也意味着，在楼市行情持续冷清的二线城市中，市场短期改善情况不乐观。

为尽快遏制房价下降趋势，近日来，多地正加速推出优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、加大公积金支持等举措。

以武汉为例，根据当地政府6日发布的《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展措施》，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

早于去年6月20日，在武汉市限购区域内，户籍和非户籍居民家庭“可新增一个购房资格”的相关政策已落地实施。至于此次措施是对去年“620”购房政策的明文规定，还是意味着武汉限购区居民的房票可以再增一套，武汉住房保障和房屋管理局相关工作人员8日对第一财经表示，目前解读文件尚未拿到，还不清楚。

在限购范围上，今年初，武汉已正式解除对二环外购房新房和二手房的资质限制。根据上述措施，为支持困难行业发展，武汉今年会继续着力“支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，武汉此次措施的亮点之一在于提高了新市民的置业效率。“武汉集中了全省新市民、外来人口的80%。特别是在户籍住房需求基本饱和、当地库存积压较重的当下，新市民将是稳定楼市的生力军。”李宇嘉说。

武汉之外，在新房价格“三连跌”的哈尔滨、天津、厦门等二线城市，今年农历春节以来，也相继发布楼市新政，支持非户籍居民和当地改善族购房。

比如，根据天津近日出台的“着力推动经济运行一季度良好开局全年整体好转的政策措施”，将通过优化二套房认定标准、房屋交易等措施，支持居民“以小换大”“卖旧买新”；落实住房公积金贷款政策，对符合条件的多子女家庭，给予最高贷款额度支持。

哈尔滨和厦门则明确，为符合资质的新市民发放购房补贴。2 月 6 日，哈尔滨市人民政府印发“关于进一步促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知”，其中称，非哈市户籍的个人在 9 区购买首套或第二套新建商品住房，给予 1 万元一次性购房补贴，补贴资金由市财政承担。

在厦门，根据“厦门市高层次人才”微信公号1月28日消息，面向国内外知名高校选拔一批教育科研、医疗卫生博士毕业生，并给予相应的住房补贴。其中，对于被该市认定为 C 类人才的，可申请 130 万元的购房补贴，其中购房补贴分 10 年发放 (首次发放 30%，第 2 至第 5 年每年发放 10%，第 6 至第 10 年每年发放 6%)。

此外，为减轻刚需购房族的贷款压力，今年1月以来，在前述14个二线城市中，至少已有长春、沈阳、太原、郑州、天津、福州、南宁、厦门、武汉、石家庄10城将首套房贷款利率下调或调回至“3”字头。其中，自2月1日起，南宁首套住房商贷利率下限降至3.7%。

与此同时，目前，福州、武汉等地的首套房首付比下限降至三成。而在去年中下旬，楼市需求更加疲软的长春、南宁等地，就发布相关政策，鼓励、引导当地金融机构首套房首付比按20％执行，并明确“认房不认贷”。

多名业界人士和市场机构分析认为，虽然从去年下半年开始，二线及以下城市的需求端常规性宽松政策迭出，但目前多城在限贷、限购政策方面，放松空间仍很宽裕。

国信证券表示，首先，在限购政策端，城市边际优化的空间较大。以统计局70 城口径，目前有 35 个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。展望后市，根据“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”的表态，多地限购约束均有放松的可能。

另一方面，在限贷政策端，对于符合相关触发条件的城市，其首付比例、贷款利率还有调节的空间。国信证券认为，“随着 1 月首套房贷利率下限放宽政策常态化、且设立了相对宽松的退出机制后，以统计局 70 城口径，2023 年 Q1 适用政策的城市总数为 45 个，较 2022 年 Q4适用城市数量 23 个几乎翻倍。”

截至发稿，在“新房三连跌”的二线城市中，第一财经从哈尔滨、大连、兰州、贵阳四地多家售楼处和银行网点了解到，今年以来，首套房贷款利率暂未出现调整。“目前，首套房贷款利率还维持4.1％。但进入2月份，一些央企项目的贷款利率最低可以做到4.0％了。”兰州某头部房产中介平台置业经理告诉记者。

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