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强二线城市,即将全面松绑!取消限购,开始“城传城”……

强二线城市,即将全面松绑!取消限购,开始“城传城”……

公众号新闻


转载自 | 楼市黄大大

作者 | 瓜片


楼市发动机隆隆重启,没有一座城市能置身事外。

南京突然高调宣布:

外地人购房不再需要社保和个税。这几乎相当于 不再执行限购政策。

强二线城市们摩拳擦掌。东莞、武汉、苏州……谁会是下一个?


第一个全面松绑的,是佛山。

12月10日起,禅城祖庙、南海桂城、顺德大良不再限购,佛山成了首个全面取消限购的强二线城市。

当时我就断定:这一定不是最后一个!


果不其然,瑟瑟寒风中,南京楼市也脱掉了仅剩的一条底裤。

12月21日,“南京发布”公众号报道了关于提振消费的一系列举措,最后一部分是3条楼市政策:

第一,对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块,可在现行购房政策基础上增购1套;

第二,对有60岁及以上成员的本市户籍家庭,可增购1套住房;

第三,对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民,提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房。

请注意,这不是什么“小道消息”,而是官方发布平台光明正大发布出来的。


再加上12月以来的2次松绑,南京,请容我尊称一声:救市狂魔!

看过这些政策之后,不得不感叹一句:

真是教科书式的鼓励购房,所有市面上可能的购买力,都被政策安排得明明白白。

先看力度最猛的这条,“外地人买房不看社保个税”,几乎宣布“取消限购”。至于这个“居住证明”,操作空间就很大了。签个租房合同,不难搞定。

外地投资客,可以走这道门进来。

另外,家中有60岁以上老人的,也可以多1张房票。南京老龄化率高达22.17%,领先全国。平均不到5个南京人,就有一位年逾花甲。加起来足足有上百万张房票!

老有所养,是不是需要一套好房子?养老需求,这不是也兼顾到了嘛。

二套房首付比例,从8成降到6成,再到现在的最低3成。一套300万的房子,首付从240万降到100万,改善家庭是不是也买得起了?

藏富于民的富庶江南,本地投资需求,是不是也可以挖一挖?于是,限购区有房的,可以在南部新城等4地范围内购买第3套房。

买了一套买二套,买了二套买三套,市场这不就起来了吗?


南京刚刚官宣的时候,我还心存疑虑。

会不会又是一场“一日游”?毕竟上半年刚吃过这方面的亏。

更何况,这不是一座普通的强二线城市,而是中国经济最发达区域的省会城市,GDP排名全国前10,副省级城市,一堆buff叠满,拥有举足轻重的影响力。

至今,南京官宣的那条推文还存活。

再迟钝的人,这次也能感受到:楼市风向,真的彻底变了。

强二线城市,早就想取消限购了。几个月前,它们也曾蠢蠢欲动,却被用力按了回去。

不止南京,苏州、武汉也都经历过“一日游”。投资客的高铁刚到站,就听见政策收回的消息,房子买不成,只能就地“一日游”。

今时不同往日,救市十万火急。那些看似“牢不可破”的底线,瞬间变成纸糊,一捅就破。

12月19日,中央财办有关负责人表示:要着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,比如,在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。

限购、限售和限贷,显然属于阻碍需求释放的“限制性政策”。

所以我们才能看到,12月10日宣布取消全市限购的佛山,并没有收回成命。

南京的官宣松绑,进一步证实了这一点。

不久的将来,还会有更多“限制性政策”寿终正寝。楼市,终究要朝着“让有能力买房的人都去买房”的路子阔步前进。


随着限购限贷退出,如今的南京,几乎称得上对购房者最友好的城市。

除了房价。


强二线城市里,除了闽商钟爱的厦门和互联网造富的杭州,看似“不出众”的南京,几乎是买房门槛最高的。

市区卖3万/平,郊区也卖3万/平,仿佛遇上“房价鬼打墙”。

正所谓物极必反,这个楼市寒冬,南京楼市经历了痛苦的“价值回归”。

降价深入楼市天花板,强如河西南,也裂开了一条缝。

河西南红盘世茂海峡城,小户型的单价一度直逼6万/平,今年成交单价跌破5字头。

这并不是个例。当地中介透露,整个河西南板块的二手房均价,都已经从6.5万/平跌到了4.8万/平。


至于投资氛围浓厚,缺乏真实居住需求支撑的网红区域,跳水并不罕见。

前两年的江北核心区,新房一房难求,带动二手房市场一路狂飙,最高成交价甚至突破5万/平。

当年的江核业主,嚣张地不得了,甚至放话要挑战河西南的“天花板”地位。

到了今年,真实价值随即浮出水面……

二手标杆盘正荣润锦城,小户型去年卖出过4.9万/平的高价。


今年7月,差不多面积的另一套单位,只能卖出了4.06万/平的价格。

一个月前,一套同样面积的毛坯房,挂牌价310万,最终成交价只有289.6万,折合单价3.3万/平。


不到两年时间,从400多万跌到300多万,然后跌倒200多万,怎么不算泡沫呢?

此时此刻,南京楼市头顶的三座大山,说乐观还有些言之尚早。

第一座大山,来自居高不下的新房库存。

南京目前待售新房超过7.7万套,处于历史高位。

按照月均成交5000套的去化速度,大概需要15.4个月才能卖完,明显超过了12个月的“绿档线”,亮起了黄灯。


第二座大山,来自挂牌量飙升的二手房。

仅仅是在贝壳外网,南京二手房的挂牌量已经超过了14万套。放眼全国,也就输给杭州、重庆和武汉等少数几个城市。

天量二手房库存,不仅“绑架”了大量置换购买力,而且也让真心想卖房的人,只有降价这一条路可选。


第三座大山,来自人口增长略显乏力。

2021年南京常住人口增加10.37万,无论是在长三角地区,还是强二线城市里,都算不上拔尖儿。人口竞争力,就是楼市购买力,南京明显需要加把劲了。

政策已经到位,何时回暖,何时反弹,就看价格何时调整到位了。

当利空出尽的时候,剩下的便都是利好。


“经济已挺过了最困难时刻。”

在昨天那场中国经济50人论坛2022年会上,中央财办副主任如上表示。

这句话,仿佛给过去三年划下句点。触底之后,只有向上这一个方向。生产逐渐恢复,商贸流通复苏,收入预期扭转,

楼市里的购买力,也就回来了。

说句实话,你不买房,最着急的不是卖房的人,而是从不吃亏的银行,和地方的钱袋子。

以南京为例,今年土地成交金额1307亿元,排名全国第4,可是比去年缩水了35%,也就是708亿元。

大概相当于去年南京财政收入的4成,消失了。

不止南京,土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,占城镇居民家庭资产的六成,房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%。

毕竟,房地产是高层盖章认证的“国民经济支柱产业”,占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%。

房地产与经济大盘,总是同频共振,互相影响的。

也就意味着,不管你是否买房,楼市都不会“放过”任何一个人。

经济发展有周期,房价也是一样。既不会永远涨,更不会永远跌。

从来就没有“房地产的时代”,有的只是“时代的房地产”。每当时代需要房地产的时候,楼市总能高高跃起。

有起有落,才能产生机会。看不到变化正在发生,也就永远与赚钱无缘。

君不见,最早阳康的那群人,已经在出门看房了。


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