东莞限购放开！二线城市全面跟进！未来地产政策会怎么变？

2022-12-28 04:12

下载知识星球跟老齐读书

作者：知识星球找老齐的读书圈

周一，东莞传来重磅消息，进一步优化房地产的通知，基本上全域放开住房限购，现在南京和佛山，也都先后出台了措施，限购正在逐渐解除当中，而且并未得到来自上面政策的干预，也就意味着，这次强二线城市逐渐放开限购，已经得到了政策上的默许。但是有一点比较有意思，那就是限购解除，而限售没接解除。东莞说了，网签之后3年或者一些地方取得产权证之后2年方可上市交易，也就是说，新房依旧执行的是2-3年限售政策。那意思就是告诉大家，只能买不能卖。买进来你就别想跑。当然美其名曰，这就是强调房住不炒。到是也能说的过去。

不过明眼人都看得出来，这就是一个加强新房销售的政策，保证更多地购买力，进入新房领域，为开发商去库存，同时降低二手房的流动性。1是防止二手房价格崩溃，影响购房信心，2是也降低房源供给。大量新房和准新房都被锁定当中。3是阻止投资客们集中抛盘，影响明年的楼市信心。这应该就是未来二线城市的一个重要的政策方向，也就是保新房，限制二手房。甚至不排除可能会在金融手段上，做出明显的差异化安排。以保证贷款和杠杆，更多地向新房倾斜。毕竟只有卖出去新房，才能够化解开发商的资金困难，才能够降低金融市场的系统性风险，也能解决当地的土地问题。而二手房的买卖，地方上是没什么太多动力的。除了房东得到好处，其他方面基本上没有利益。

很多人担心，东莞房价会不会涨，就目前来看，东莞楼市十分低迷，11月成交价也就是2万6，已经是连续很多个月回落了。东莞人现在对楼市的预期十分不好，目前一个月成交也就2千多套。库存足够他消化一年半的。二手房也是如此，基本都得降价才能成交，而且还得是挂一个小区最低价。基本有20-30%的议价空间。

目前来看，全国二手房状况也大体类似，十分令人担忧，就目前的存量数据来看，已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中南京、天津、重庆等多个城市挂牌量已经突破15万套。像一些重点城市，供销矛盾也十分突出，比如深圳，现在二手房挂牌量已经突破了4万套，但一个月也就成交不到2000套，这种去化速度，让卖房十分艰难，现在已经有很多业主直接低于二手房指导价出售。

所以综合来看，楼市的预期正在发生变化，其实两个大的基本面就已经十分清晰，第一是我们的人口年龄结构，平均已经接近了40岁，这本身就已经过了买房置业的高峰，所以跟10年前和15年前是完全不能比的。结婚必须买房，这个需求已经大大降低，

第二看出生率，现在这几年断崖式下跌，所谓房子的刚性需求，也就是只能买不能租的哪种需求，基本也就是子女教育，其他真没有什么是足够刚性的，那么这块的需求基本也已经大幅下降了。拿北京举例，2016年出生人口还有20万，2021年已经跌破了14万，2022年肯定会更差，甚至很快就会降到10万以内，那么也就意味着6年以后，这些孩子入学的时候，入学需求降下去30-50%。那么一些学籍就不再拥挤，到时候还会不会买房才能上学，其实也并不好说。所以买房的必要性已经大幅降低，

第三就是我们反复强调的居民杠杆率，10年前我们的杠杆率在20-30%，当然有加的空间，现在已经加到了70%了，自然大家就会觉得力不从心，道理很简单，你一个月赚1万，让你还2000房贷，留8000吃饭，你觉得很轻松，现在让你还7000房贷，留3000吃饭，这日子就很难过了。再加上这几年疫情反反复复的折腾，很多生意基本已经折腾黄了。不少人的现金流都断了，这时候，让大家再去加杠杆，心里这一关就过不去。所以我们看到的是，连续10几个季度主动去杠杆，也就是说，大家主动去排队还房贷，明显就是老百姓玩不起了。

所以未来，楼市限制性措施肯定会逐渐放开，二线城市都会放开限购，但限售会依旧保留，甚至贷款政策销售政策会向新房倾斜。先保新房，这就会让二手房更加难卖。除非一线特大城市也放松限购，降首付，加杠杆，不再提房住不炒，否则大家可以放心，楼市价格基本起不来。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，对于买房的建议，我们一贯如此，刚需自住的可以买，现在的政策比较友好，明年购房利率会更低，而且尽量选择LPR利率，未来还会进一步调降，但如果是想投资的保值的，就别考虑了，未来房子会越来越没有流动性，看挂牌价挺值钱，但只要着急卖，至少得掉价20-30%，所以最近几年买房投资的，其实比炒股的亏得惨。我们总说投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。

在知识星球老齐的读书圈，我们正在讲讲负利率时代，负利率时代最大的问题就在于，利率持续走低，权益资产的估值就会越来越高，债券的配置价值在持续降低对于原有的资产配置逻辑，将发生较大的冲击，又有怎样的启发。这个事其实不小，甚至会从根本上改变传统的资产配置逻辑。在知识星球老齐的读书圈，每天10分钟，一年为您带来50本财经书的精读精讲。之前讲过的250本书，全都可以在置顶2找到快速链接，方便您收听收看，苹果用户请到齐俊杰看财经的公众号里找二维码加入，三天内不满意可以在星球app右上角，自己全额退款，欢迎过来体验一下。给自己一个改变的机会

往期内容：

都结束了！乙类乙管后！标志三年抗疫彻底结束

消费人流量回来了！第一波疫情冲击正在迅速过去

拯救房地产！需要解除限购！

微信扫码关注该文公众号作者

戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。

来源: qq

点击查看作者最近其他文章