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想在旧金山湾区加建ADU?这些事项你必须要知道! 最全面专家详解~(上)

想在旧金山湾区加建ADU?这些事项你必须要知道! 最全面专家详解~(上)

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今天我们来和大家聊聊,一个很多人都咨询过的热门话题——ADU。因为篇幅较长,我们分成了上下两篇来讲。

ADU是指一个独立的附属住宅单元,与原本的single family house(SFR)在同一片地。

在过去十年中,加州的人口增长速度超过了房屋建设速度。事实上,加州建造的房屋数量,不及人口增长所需房屋的一半。住房短缺极大地影响了人们的负担能力,并导致平均住房成本,尤其是湾区租房者的住房成本飙升。

ADU被视为促进住房开发的最有效方法之一。这意味着,可以在不改变现有街区特征的情况下增加住房供应,并且是一种相对负担得起的住房方式。

但在开始建设ADU之前,您需要了解当地的规章制度,以及如何应对申请与许可的流程。

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湾区 ADU 法规


最近的法律法规简化了一些ADU的建造过程。

比如,AB-881和AB-68法案就取消了某些类型的地段限制,SB-13法案取消了对小于750平方英尺ADU征收的开发影响费,AB-670法案规定房主协会不得禁止或不合理地限制ADU建设,等等。


ADU在州的立法与城市规定条例之间,仍然存在一些差异。所以在继续施工之前,请确保您的计划能够同时符合州和地方的建设标准。

如果你在考虑申请ADU, 以下是申请之前的必须考量的问题。

1️⃣ 如果您的SFR具有历史意义,您仍然可以建造ADU,但ADU必须包含主要住宅的建筑风格和元素。

2️⃣ 如果您的SFR位于指定的“地质灾害”或“山体滑坡”区域,您很可能需要办理清除地质灾害许可证(Geologic Hazard Clearance permit),许可证的办理事项需要您与当地相关部门确认。

3️⃣ 如果您的财产有指定的地役权(easements),那么在此基础上建设ADU会有特定的额外要求如不确定这条法例是否适用于自己的房子,可查看购买房屋时随附的产权报告副本。文件正文中会显示您的特定财产名称。

4️⃣ ADU会影响您的财产税。湾区的房产税通常为房产市场价值评估的1%。新建的ADU会令原本的SFR有新的房产税重新评估,但这是一个混合评估。

2

ADU 类型


1️⃣ 附加ADU

通常,附加的ADU可以建在房屋的任何一侧,但如果SFR有一定的历史, ADU只能建在后院。ADU的建设可能需要遵从正面和侧面的间距规则,因此请务必在线上或与您当地的办事处核实确认。


2️⃣ 独立的 ADU

独立的ADU建设要求略有不同。它必须位于后院或距离物业线45英尺的地方。


与主楼之间必须至少有六英尺的间距。如果ADU有两层,那必须与后面和侧面的财产线的间距保持四英尺。

在湾区,ADU可以是改建或独立的车库或附属建筑。ADU也可以与独立的车库或附属建筑连接在一起。

3️⃣ JADU

小型附属住宅单元 (JADU) 比其他类型的ADU更小,面积通常低于500平方英尺。


JADU必须在现有的独栋住宅的平方英尺面积范围内进行改造。对于独栋住宅,JADU必须完全位于主住宅的现有占地面积内。复式或多户住宅中不允许建造JADU。

请注意,在湾区,您可以建造一个JADU,或一个独立的ADU。但不允许同时建造JADU和附加的ADU。



我们这次简单介绍了ADU概念、类型,
以及在申请ADU之前必要考量的问题。


下一期我们将继续讲解,
建造ADU过程中遇到的常见问题及解决方案
关注北美房产圈,下周继续看下篇~


END

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