16.03.2023

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导读：2022年，楼市销售端需求转弱，品牌房企纷纷在全国收紧拿地计划，江门当地城投企业成为拿地主角。

作者 | 第一财经 张慧敏 

封图 | 《狂飙》宣传海报

一部电视剧《狂飙》的热播，让主角张颂文被大家所熟知，也带火了电视剧拍摄地江门，一时间，前往江门旅游的人群络绎不绝，有的旅行社则直接策划了“跟着《狂飙》江门游”的旅游线路。

“现在周末回江门的高铁票都比以前难买了。”在深圳工作的江门人王芳也明显感受到了这波热度。去哪儿大数据显示，自电视剧《狂飙》播放以来，广东江门旅游热度增长，截至2月27日广东江门旅游搜索访问量环比前半月增长217%，带动整体旅游订单量环比增长144%。

与出圈之前江门旅游业的低调风格类似，一直以来，江门楼市也很低调。

因为主要以当地及周边城市的自住需求为主，江门市房价在大湾区城市中属于“洼地”，房价也并未经历大涨大跌。江门市新建商品住宅的成交均价已经连续五年维持在8000多元/平方米，尽管2022年新房成交量明显下滑，江门新房成交均价依旧雷打不动的维持在8000元/平方米左右。在我国房地产飞速发展的20年，江门这座被巴金称为“鸟的天堂”的城市，走出了独特的楼市行情。

“宝藏城市”江门

江门市，位于广东省西南部，因江门市下辖新会、台山、开平、恩平、鹤山五个县级行政区，又称“五邑”。与广州、深圳、佛山、东莞这几个年GDP过万亿的城市比起来，江门这座城市在广东显得有些“不起眼”，甚至被称为“小透明”，但是拨开低调的面纱会发现，江门是一座标签感满满的宝藏城市。

“一两陈皮一两金，百年陈皮胜黄金。”这是广东的一句俗语，而若说最贵的陈皮，非江门的新会陈皮莫属。因地处北回归线以南附近，紧邻珠江支流西江水系的入海口，江门新会地区生长的茶枝柑格外优质，造就了新会标志性的三瓣陈皮，2006年，“新会陈皮”正式被国家质检总局批准为国家地理标志产品。电视剧《狂飙》的主角高启强就尤爱喝陈皮茶，甚至以陈皮为礼物讨好“建工集团”集团董事长泰叔。

自古以来，江门的文化教育非常发达，北宋至今就有231名进士，1343民举人，明代理学巨擘陈白沙、近代维新先驱梁启超、“中国航空之父”冯如、媒体泰斗吴冷西都是江门人。截至目前，祖籍或出生地是江门的院士就有34位，江门也以此为荣，将市中心一条道路两旁树立院士的铜像，并命名为“院士路”。

因地处东南沿海，江门还是著名的侨乡，特别是江门市台山县，海外侨胞众多，有“中国第一侨乡”之称。据悉，目前，江门市共有530多万海内外华侨华人和港澳台侨胞分布在145个国家和地区，港星刘德华、周润发、梁朝伟、甄子丹、陈百强、黄家驹、谭咏麟等人的祖籍均是江门。

在这种频繁的海内外往来中，江门也成为了中西文化交融的城市，其中，中西合璧的多层塔楼式民居“开平碉楼”就是中国华侨文化的纪念丰碑。在鼎盛时期，开平各式各样的碉楼达3000多座，2007年，“开平碉楼与古村落”被列入世界文化遗产。除了碉楼，骑楼也是江门建筑的一大特色，而凭借独具一格的建筑风格，“天然取景棚”江门还成为了《一代宗师》、《让子弹飞》等著名影视作品的拍摄地。

江门的近代工业始于晚清设立对外通商口岸之后，彼时，大量华侨回乡投资建厂。特别是上世纪50年代到改革开放初期，借助纺织服装、家具制造、甘蔗化工、造纸、食品饮料等优势产业，江门市一度成为全国有名的轻工业城市，经济总量一直位居广东省前列，1983年江门建市时经济总量一度高居全省第二。然而，随着深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海等城市的崛起，江门市经济总量在全省排位持续后退。

不过，近年来，江门市坚持“工业立市”的战略，全力发展新材料、大健康、新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车及零部件五大新兴产业，金属制品、造纸和印刷、纺织服装、家电、摩托车等传统优势产业，形成了“5+N”产业集群，2019年，江门市GDP突破3000亿元。

目前，江门市的上市公司已接近20家。2022年，江门市GDP约为3773亿元，是20年前的七倍。2021年，江门市常住人口为484万人，较403万的户籍人口多81万人，常住人口高于户籍人口，人口净流为正，可以看出，江门对外地人的吸引力仍然较强。

房地产快速发展的20年

电视剧《狂飙》中，高启强最初以卖鱼为生，而真正让高启强走上“发达之路”的，是其在20年前拜“建工集团”董事长泰叔为干爹，从而进入“建工集团”核心管理层。彼时，正是我国房地产市场蓬勃发展的初期，而“建工集团”的主业正是房地产开发，可以说，高启强的事业能够在京海市遮起半边天，与其抓住房地产行业发展红利不无关系。

那么，现实中，《狂飙》拍摄地江门的房地产发展情况如何？

时间回到20年前，2003年的江门市仍是本土开发商的天下。经过房改后的几年发展，江门楼市初见雏形，根据当年的广告，江门市蓬江区杜阮镇的住宅单价888元/平方米，首付5000元，月供200元。

进入2004年，江门迎来了首家外来品牌房企——碧桂园。资料显示，2005年，江门市区的一手住宅均价约2000元/平方米，成交价上限突破3000元/平方米。随后几年中，海伦堡、珠江地产、越秀地产、方圆地产相继入局江门房地产市场。

2008年，全球金融危机爆发，江门楼市也受到影响，这一年，江门房价涨幅缩小，楼市表现平淡，江门市区双龙广场新房推售，价格3180元/平方米。

金融危机后的两年，随着多项利好楼市的政策出台，房贷利率下降，江门新房成交量迎来小高峰，2009年新房住宅年度销售接近9000套。江门房价的上涨速度也加快，2010年，江门市区有一手住宅均价涨至4990元/平方米，也是这一年，江门出现了首个万元盘——珠江御景峰，洋房价格区间9000-12000元/平方米。

江门楼市发展与全国类似，也有周期，2009年的成交小高峰之后，江门楼市进入调整期。2014年全国各地开始陆续松绑限购政策，2015年，江门市颁布“房七条”，推动江门房地产市场去库存，江门新会则推出最高150元/平方米的购房补贴，彼时，江门市区的新房均价约6000元/平方米。

促进楼市销售的政策逐见成效，根据江门市官方媒体江门日报的消息，2016年，江门全市各区域一手住宅的成交套数同比全部上涨，蓬江、江海两区新房成交23185套，同比上涨34.4%。

2017年，江门颁布限购令，蓬江区、江海区、新会会城街道实行限购政策，本地户籍限购3套，外地户籍须有缴税或社保证明，限购2套，另外，江门首套房最低首付从两成提至三成。限购令之下，2017年江门新房成交量依旧实现上涨，根据江门日报报道，2017年，江门全市新建商品住宅共成交67497套，同比上涨11.5%；而限购区域蓬江、江海两区成交量则下滑，共成交19273套，同比下跌16.9%。当年，江门全市一手住宅成交均价涨至7367元/平方米，同比上涨24.8%。

2018年，江门全市一手房成交量回落，同比减少22.1%，为52552套；全市一手房成交均价同比上涨12.9%至8315元/平方米。值得注意的是，自2018年起，江门市新房年度成交量都在五万套以上，均价也维持在8000多元/平。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，江门主力客群以自住需求为主，且主要是本地客户，外来客户也集中于广州、佛山、中山等周边城市，客群较为稳固，这是支撑起江门房价稳定的重要原因。

2022年成交量跌破5万套

直到2022年，在疫情、全国楼市下行等因素影响下，江门楼市回落。

为了促进销售，2022年4月，江门市发放总价值3700万元的购房消费券；2022年6月，江门市区放开限购。尽管如此，2022年，江门市新房成交量跌破五万套，下降至4.6万套，同比下滑16.5%；均价8076元/平，相对2021年小幅下滑2.7%。

楼市销售端转弱，品牌房企纷纷在全国收紧拿地计划，江门当地城投企业成为拿地主角。2022年，江门三区共成交了19块商住地，其中，超10宗被江门当地有国资背景的城投企业收入囊中，而外来的品牌房企则不见踪影，江门本地民营房企海悦集团、骏景湾集团分别以5.1亿元竞得蓬江区滨江大道一望江地块，以4.1亿元竞得新会枢纽新城地块。

尽管江门市新房均价连续五年维持在8000元/平左右，但是江门市蓬江区的房价相较2017年、2018年也有所回落。

安居客数据显示，目前，江门市二手房均价为7624元/平，新房均价为8282元/平。蓬江区、江海区、新会区三区的二手房挂牌均价为9482元/平方米、9007元/平方米、8167元/平方米。在江门市生活了十年的房产中介张芳对第一财经表示，江门市的豪宅主要分布在江江侨路一带，以及有“江门珠江新城”之称的滨江新区，这两个区域都位于蓬江区，因此蓬江区的房价普遍高于其他两区。

2017年左右，张芳在滨江新区购置了一套毛坯房，单价一万多，不过，现在，滨江新区的毛坯新房价格普遍在9000元/平左右。张芳表示，2017年、2018年左右，滨江新区带装修的住宅价格普遍在1.4万元/平左右，现在已降至1.1万元/平左右；又如，蓬江区江侨路一带的豪宅项目“蒲葵之梦”，2018年开盘，单价在2万元/平左右，现在，该项目的新房售价已经降至1.5万元/平。

今年2月以来，在疫情放开，房贷利率下调至3.9%等背景下，叠加港澳、华侨返乡置业，江门楼市开始回暖。根据江门楼市智库统计的数据，2023年2月，江门市新房套数为6170套，创2021年1月以来单月新高，也创近七年同期新高，与此同时，江门市新房库存量连续三个月减少，去化周期降至16个月，处于较为健康的水平。

陈霄对第一财经表示，去年以来江门出台了多轮松绑政策，如降低首付比例等，今年初江门下调首套房贷利率下限至3.9%，信贷环境宽松，这促进购房者加快入市步伐；另外，返乡置业潮来临，在前几年疫情防控趋严之下，大量人群被限制在工作地无法返乡，疫情防控全面放开，加上2月6日港澳通关的开放，带动了一波回乡置业的潮流。陈霄表示，这波成交热潮主要是返乡置业，以及疫情期间积压的购房需求释放的结果，可持续性仍有待观察。

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