父贷子还、情侣共贷，为啥房地产开始疯狂放贷？

公众号新闻

2023-03-21 00:03

房地产的发疯时「贷」。

文｜黄菀

编辑｜方婷

来源｜氪星研究所、36氪财经（ID：krfinance)

封面来源｜视觉中国

每个月欠债5000，一欠就是三十年，这样的日子居然会让人感到幸福？

房贷是怎么带来“幸福”的，还得让日本现身说法。

2009年，江苏卫视展开了一场中国幸福指数调查，得到几个结论，其中有一条是：有房贷的人比没有房贷的人幸福。

为了让这份幸福能延续得久一点，2023年，南宁领头，南宁、北京、成都、杭州、宁波等接连上调贷款还款年龄，直接让人“幸福”到100岁。

虽然中国人的平均年龄刚78.2岁，能不能活到100岁、活到那时候是不是能幸福都还不好说，但隔壁日本，倒是先帮咱们实验过了。

上世纪80年代，日本有银行推出了还款周期长达一百年的“百年贷”，不管几辈人还完才算完。

和日本这真正的“百年大业”相比，南宁推出的“百岁贷”，不过是个宣传噱头。

日本的百年贷如此离谱，却真有人去贷，为什么？

一个原因是，战后重建时期，日本社会发展出了“My home”主义，强烈追求稳定的收入、婚姻和育儿，而这一切的象征，就是有一套自己的房子。

更重要的原因是，在那个“卖掉东京就能买下整个美国”的年代，日本人绝对相信，日本房价会永远地涨下去。

即使倾家荡产，买到就是赚到，自己给子孙留的，不是贷款负债，而是升值资产。

后来发生了什么，不多说了，就单说几个数据。

泡沫破裂的1991年，日本国民储蓄率达到高点34.2%，之后一路震荡下跌，到2020年就28.32%了。

但是消费支出水平在此后基本处于停滞状态，同时，老龄化社会加速到来，对比下日本和中国的老龄化趋势曲线，能明显看出日本在1991年有个上扬拐点。

也没多花钱，却越来越存不下来钱，这钱都去哪了？还债了呗。

债都还不完，还敢生娃吗？还真生出来去“子子孙孙无穷贷”吗？

听说未婚男女朋友都能一起还房贷了，那万一分手了，这已经花出去的贷款怎么算？房子到底算谁的？

接力贷、“百岁贷”的冲击还没完呢，前几天，农行又推出了情侣特供连心贷，真是只有你不想贷，没有银行不让你贷的。

倒回2006年，又是中国农业银行这个敢吃螃蟹的，率先设计出了接力贷，并在8个省市试点推广。

猜猜除了北京上海这种一线城市，这批名单里还有谁？对，就是那个温州。

2007年的两会上，有人大委员提到当时的信贷乱像，他是这么说的：“走进银行，到处都是吸引和鼓励人们贷款的‘连环贷’‘接力贷’等优惠措施，哪里能看到严把信贷闸门的影子？”

虽然宣传打的旗号是“两代人一起合力买房”，但谁也不能保证用接力贷绕过限购限贷政策的，真是掏空自己钱包也买不起房的年轻人，而不是炒房客，这也是为什么接力贷后来被禁止了。

然而，上有政策下有对策，各大银行还是在搞，只不过宽松周期的时候搞的声音大一些，紧缩的时候就缩着脖子。

为什么？《大空头》里有句台词能回答这个问题：“没有哪个傻瓜会不还房贷的。”

能够长期稳定生息的房贷是所有银行都眼馋的优质资产，即使像华尔街那些银行，靠咨询啊、担保啊这些表外业务来钱更快，但面对房贷这大肥肉，都忍不住要去啃两口，更别提长期依赖净息差赚钱的中国银行们了。

这个净息差是啥意思，就是我们去银行存款银行要给我们的利息，和我们去银行贷款我们要给银行的利息，两笔利息之间的差值就是净息差，也就是银行能赚到的钱。

而房贷这个信贷引擎一旦熄火，自然就会带动净息差收窄。

2022年末，个人住房贷款余额增速同比低了10个百分点。银行净息差则从2021年的2%下降至1.9%，创下了历史新低。

虽然跟日本和英国等国的水平相比，我们的银行赚钱还是挺狠，但他们还是感受到了危机。

所以，接力贷和连心贷这些神奇的贷款产品一个接着一个的冒头，也没什么好奇怪的了。

前有南宁“百岁贷”，后有郑州的棚改货币化2.0，拆迁完给你发房票，为了支持房市，政府已经急到什么程度了？

回忆下，去年一年你的城市出台的那些政策，降利率、减契税，原来得交满好几年社保才能买房，现在半年就够了，够急的了吧？但最着急的，为什么是南宁和郑州？

2016年，南宁市开始实施“强省会战略”，带动了全省人口加速往南宁流动。

更多的人自然需要更多的房，为了建更多的房政府就得卖更多的地，卖了地的钱，再拿来搞基建搞经济，吸引更多的人。

这看起来像一个良性循环，然而，南宁这7年来，没能成功发展出一个强支柱性产业，在“搞经济”这重要的一环掉了链子。

南宁城镇化程度越来越高，可是人来了却又留不住，徒留飞涨的房价和超高的土地财政依赖度。

2019年，住建部点名批评了南宁等4个城市（南宁、佛山、大连、苏州）的房价涨得太快了。2020年，南宁财政对卖地收入的依赖度已经达到了66%。2021年，南宁房价开始下跌。

2022年，送车位、送物业费、送家装礼包、送十年免费地铁，包括接力贷等等奇招，南宁政府出了一个接一个，就是为了维持住房地产撑起的经济链。

2023月1月，南宁房产去化周期，也就是把存量房产全部卖掉的时间，还需要20个月。

你可能会好奇，南宁已经这样了，郑州还能比它更急？当然可以。

去化周期已经将近40个月的郑州，早就不屑于像南宁一样小打小闹，直接祭出了棚改货币化这个房地产救市“核武器”。

什么是棚改货币化？拆你房、给你钱、让你买新房。

政府着急让百姓买房，还有点稳定财政、促进经济的深层考虑在。

而开发商，就差直接说“房子滞销，帮帮我们”。送60万算什么？直接给你零首付都行。

不过，这扰乱市场价格的事儿，当然是刚推出就被住建部给查处了。

毕竟，郑州已经有银行开始上调房贷利率了，如果要继续跌，这利率还怎么涨？

所以，你们城市的房价现在是涨还是跌？

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来源: qq

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