"豪宅税"大限前富豪降价1亿美金疯狂抛售豪宅 温哥华会跟吗？大温走出房市谷底

（加西网综合）本周，在洛杉矶 "豪宅税"生效前几时，当地百万富翁疯疯抛售豪宅，洛杉矶一座摩天大楼甚至以低于估价1.4亿美元的价格售出，用几小时就躲过这个 "豪宅税"之劫。

当地的地产经纪明星吐嘲洛杉矶 "豪宅税"是史上 "最愚蠢的税 "。

本周，在洛杉矶新的 "豪宅税 "生效前的最后几个小时，昨天一栋历史悠久的摩天大楼以极低的折扣售出，卖家们争先恐后地赶在最后期限之前，寻求在该税生效后的规避方法。

洛杉矶 "豪宅税"被称为ULA措施，于今天4月1日生效，对500万美元以上的房产转让向卖家征收4%的新税，对1000万美元以上的销售征收5.5%的税，而所有房屋销售的基本税率为0.45%。

据The Real Deal报道，本周三，Waterbridge Capital完成了一笔1.11亿美元的交易，购买了位于洛杉矶市中心的40层高的联合银行广场。而两年前开始销售谈判时，该项目预计售价为2.5亿美元。

同样，根据CoStar援引一位直接了解该交易的人士的报告，位于801 S. Grand Avenue的一座办公大楼也在周三以4700万美元的价格售出，低于5500万美元的最初要价。

当地选民们在11月的公投中支持这项新的税收，其目的是为解决该市的无家可归者危机提供资金，但导致该市的房地产市场陷入恐慌。

虽然这个税被称为 "豪宅税"，但新标准将影响到所有售价超过500万美元的房产，包括商业地产和多单元住宅区，提高开发商的成本。

《百万美元清单》经纪明星阿特曼（Josh Altman）称这是 "洛杉矶有史以来最愚蠢的税收"。

阿特曼在接受CNBC采访时表示，这个税会产生涓滴效应，将会影响到每个人，包括50万美元的公寓、100万美元的房子、200万美元的房子。

这位知名房地产经纪人称最糟糕的是，如果你两年前买了房子，你可能处于亏损状态，所以即使你卖房亏损，也必须支付这笔税款 。

随着截止日期的临近，很多卖家都纷纷想办法如何规避新税。

据《洛杉矶时报》12月报道，由于新税种只针对500万美元以上的房产，一些房主正在考虑将其房产分割成独立的单元。

例如，根据新的法律，一个价值1200万美元的房产将被征收714,000美元的消费税。但如果它被分割成三个价值400万美元的房产出售，根据该市0.45%的基准税率，交易的总税额仅为5.4万美元。

另一个传闻中的计划是把一栋低于500万美元的房子挂牌，但与买家达成单独的交易，以数百万美元的价格购买里面的家具。

Compass经纪人帕森斯Bret Parsons也表示，有钱人非常聪明，知道如何管理现金，而且他们总会找到法律的漏洞。

帕森斯警告这种躲避新税的计划很可能是非法的。

市政府官员可能会采取措施，打击创造性的漏洞，但在法律生效之前，执法和其他法律问题仍未解决。

其中一栋豪宅（10697 Somma Way），标价5900万美元，但上个月已经减价1900万美元

另外一栋豪宅（1035 Stradella Rd），在纳税截止日期前已降价 100 万美元，并承诺除了佣金之外，成功完成交易的经纪人可获得 100 万美元的奖金。

与此同时，在新税开始实施前的最后几天，一些洛杉矶豪宅在争夺买家的过程中已经把要价降低了 1900 万美元。

房地产经纪公司还向在未来两天内成功完成交易的经纪人在本已丰厚的佣金之外，还额外提供数百万美元的奖金，作为最后推动的奖励。

则Bel Air 挂出的一套价值 27,995,000 美元的7居室、占地 1.34 英亩的挂牌房源除降价100万美元之外，还附带一项特殊福利：任何经纪能够在 4 月 1 日之前成功出售这栋房屋，可额外奖励 100 万美元。

因为在 4 月 1 日之后以标价出售，房屋有可能被征 167 万美元的税费，即使奖励百万美元也可以为卖家省钱。

在洛杉矶的 N Bundy Drive，一栋 7 床 11 浴室的豪宅也是出于对豪宅税的担忧，要价已下调 11.6%。

买房广告称这个一个华丽的家，有一个 250 瓶酒的酒窖、完整的篮球场和一个巨大的主卧室，住宅改造成占地 1.3 英亩的一体式私人度假胜地，坐落在私人死胡同街道上，并配备激光系统和 24 小时警卫室。

这座豪宅现在以 38,000,000 美元的价格出售 - 但之前的挂牌叫价为 42,995,000 美元，即在豪宅税生效之前，降价近 500 万美元。

与此同时，在 Somma Way，一栋价值 5900 万美元、被称为“现代西班牙复兴杰作”的房屋降价 1900 万美元，降幅高达 24%。

感觉当地的房产经纪只要做成一笔，就赚翻了！

洛杉矶新“豪宅税”如何运作

与每年征收的财产税不同，新的“豪宅税”是对不动产所有权权益转让的一次性消费税。

洛杉矶已经对价值超过 100 美元的任何房地产销售征收 0.45% 的基本转让税。

新措施对销售额超过 500 万美元的基本税率增加 4%，对超过 1000 万美元的销售额增加 5.5%。

从明年开始，提高税率的价值门槛将每年调整一次，以应对通货膨胀。

该税对符合条件的经济适用房组织或非营利组织的卖家免税。

什么是法律潜在漏洞？

专家警告，避免征税的“创造性”漏洞可能是非法的。

但据报道，一些卖家考虑过分割房产，以低于门槛的价格零碎出售房屋。

例如，根据新法律，价值 1200 万美元的房产将缴纳 714,000 美元的消费税。

但如果将其拆分并作为三处价值 400 万美元的房产出售，则该交易的总税额将仅低于该市的基本税率 54,000 美元。

另一个法律上可疑的计划涉及以不到 500 万美元的价格出售该房产，但在一项据称是单独的交易中向买家收取额外的数百万美元。

例如，一套价值 700 万美元的房屋可以以 499.9 万美元的价格售出，而卖家对里面的家具又收取 200 万美元。

一旦法律生效，市政府官员可能会严厉打击任何此类计划以避免征税。

当了经纪后悔 大温已走出房市谷底

作为加拿大最大的银行，加拿大皇家银行 RBC 在最新的房地产市场预测中指出，由于较高的利率影响，尽管房屋价格已经开始松动，但今年春季房地产市场难回暖，预计仍将缓慢启动。

RBC：今春房市仍将缓慢

RBC 个人和商业银行业务主管 Neil McLaughlin 近日公开表示，尽管外面阳光明媚、春意盎然，但在房屋贷款领域仍然是困顿的景象。

加拿大的基准房价在过去一年下跌了约 16%，回落至 704,000 加元，但这一价格仍比三年前疫情大流行开始之前的水平高出近 30%。

McLaughlin 说，价格可能不得不进一步下降，或者抵押贷款利率下降，才有可能达到提高住房负担能力。

与此同时，市场的遇冷也来自卖家的离场，根据加拿大房地产协会 CREA 的数据，与前一个月相比，2 月份新上市房产的数量下降了 8%，可用房屋库存下降至 4.1 个月。

加拿大国家银行首席执行官 Laurent Ferreira 表示，由于利率上升，消费者活动和商业投资明显放缓。他说，在加拿大央行将隔夜贷款利率从 0.25% 迅速上调至 4.5% 之后，这些市场放缓都是不可避免的。

3 月初，加拿大央行一年来首次维持关键利率不变，银行业界认为，政策制定者需要时间来评估消费者如何适应更高的借贷成本。他们认为美联储或将同步考虑对利率上涨踩刹车。

地产经纪被迫离场

而房地产市场的寒冬迟迟不结束，对于房地产经纪们来说是沉重的打击。尤其是那些新晋入职、转行的房产经纪们。在曾经最火热的行业吸引下进入地产行业，如今却在冷清的市场中面临清算，不少地产经纪对于入职房市感到懊悔。

来自多伦多的 Sewit Tamene 是在疫情大流行最严重的时候咬牙考取了房地产经纪的牌照，事实上她从十年前就开始着手准备考取地产经纪牌照，但直到大流行宅家期间，才真正把牌照拿到手。

但当她在 2022 年 9 月完成该计划拿到牌照时，蓬勃发展的大流行性房地产市场已经开始转冷，销售量和新挂牌量骤然下跌，价格也在下降。对于 Tamene 来说，时机很不好。

唯一庆幸的是，她在别处还有一份全职工作。但对于那些试图在该行业开展职业的全职工作者来说，转型更加困难。

Tamene 说，对于那些已经有一定客户积累的地产经纪来说，这次房市降温也许不那么严重，毕竟他们还有固定的客户群体，然而对于新入行的地产经纪来说，打击是很沉重的。这是一个十分艰难的开端。

一些房地产经纪人肯定会暂停或离开这个行业，因为市场只有这么小，可供分配的“蛋糕”太少了

疫情期间地产经纪人员激增

膨胀的房地产行业面临压力，根据加拿大房地产协会 (CREA) 的统计，自 2020 年底以来，CREA 旗下地产经纪人数增加了 17%，达到 160,000 人，其中，多伦多地区的经纪人和销售人员人数增加了 25%

这进一步加剧了市场的竞争压力。

然而，加拿大央行在过去一年大幅加息，重塑了借贷市场，使买房变得更难负担，并迫使许多潜在购房者望而却步。

CREA 于 3 月 15 日发布的数据显示，2023 年 2 月的实际（非季节性调整）交易量比 2022 年 2 月的交易量降低 40%。2023 年 2 月新挂牌量也继续下降，环比下降 7.9%，

价格也面临压力。大多地区房价下降幅度同比达到 18%。大温地区相比去年最高位 4 月的房价已经下降 20%。

大温房市已经调整到位

Adil Dinani 是温哥华 Royal LePage West 的一名房地产经纪人，他从事房地产销售已有 17 年，经历了 3 次重大的市场调整。他表示，他对春季市场持乐观态度，并相信“最坏的情况已经过去”。

根据 Dinani 的说法，温哥华市场的入门级价格点目前非常活跃。

但他认为，该行业可能会提前进行清算，在未来几年内，知名度较低的地产经纪将被淘汰出局。

他认为房地产从业者需要努力提供价值，展示市场知识并真正了解地产市场，尤其是在如今巨大变化的过程中。但他认为，即使利率居高不下，但市场的价格下降幅度有限。因此地产经纪需要知道，机遇在哪里。

ref：

https://financialpost.com/real-estate/rbc-sluggish-start-canada-spring-housing-market

https://financialpost.com/real-estate/spring-housing-market-reckoning-realtors-canada

https://www.dailymail.co.uk/news/article-11925415/LA-skyscraper-dodges-mansion-tax-just-hours-spare.html

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