楼市的一次重大实验，失败了！

今天讨论的话题非常重要，我把它叫做“努力的失败”——

2022年11月，全国多地针对新市民出台「人才房」购房政策，号称保护刚需，打压投机，让城市有才之人，住有所居。

以创新改革试验区为首的深圳，在年底开始配售首批6折人才房，声势浩大，响彻全国。

然而，前两天，深圳市规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告。在起草说明中明确提到：

取消安居房、人才房……

从开始到结束，不足半年，一个伟大的政策就此退出历史舞台，基本验证了房地产的不可逆性，以及未来的必然趋势，这背后的真相，大家一定要明白！

先来回答第一个问题，6折人才房为何取消？

答案很简单，“没人买”。

我查了一下数据，截止目前，深圳共推出11个人才房项目，共计8510套。

认购数倒是非常可观，甚至单个项目最高达到1.4万人，可最终结果，超过一半都选择了放弃，只有2000套被锁定。

整体去化率仅有23.5%。

很多人不理解，人才房比常规商品房打了6折，这么便宜，难道不是人们抢着买吗？

我问了一些深圳读者，大家的观点很一致：

“无法理解”。

首先，大部分人才房的位置都非常偏远。

通勤时间普遍都在1.5小时以上，有的楼盘晚上漆黑一片，没有配套没有交通，就像住在了荒郊野外，连鬼城都算不上。

其次，普遍得房率非常低，70平的房子得房率只有73%，意味着实际使用面积仅有50平出头，一家三口甚至带老人挤在这么一个空间内，基本跟香港鸽子笼没什么区别。

虽然价格打了6折，但按得房率去算，其实并没有便宜到6折。

而且近一年深圳的房价下行，人才房隔壁的新建商品房、二手房价格也在打折，性价比优势在加速衰退。

这就像卖西瓜，市场卖50块钱一颗，有人突然促销30块钱一颗，然而过几天，市场行情不好，卖成了40块钱一颗……还会有那么多人买30块钱的瓜吗？

最后也是最关键的原因是：

持有条件非常苛刻！

10年以后才能上市交易，在此期间，不能出租、不能贷款、不能买二套，只要违反一条就会被收房。

这意味着买了一套房，彻底被锁死10年，这10年房子没有任何金融属性。

更重要的是，人才房的物业水平都很一般，要比常规商品房的折旧速度更快，这意味着，等到能卖的时候，这房子已经变成老房子了，丧失了竞争力，也卖不上价钱。

所以人才房概念的坍塌，在于人们对市场的深度思考：

花了6折的钱，买了一个不值6折的房子，锁定了所有资金，房子以后还卖不上价钱，带上机会成本，算来算去，可能一分没赚。

而且在此期间，还要被人时刻监视着，不能租、不能贷款、不能买二套，否则就要被收房。

大家都是社会人了，活着就是为了自由，花了钱却做不了主，背后天天还站着一个班主任，这是哪门子事儿。