2023.04.20

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导读：网传的消息主要有三点，一，深圳二手房参考价不调整；二，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；三，即日起执行。

作者 | 第一财经 张慧敏 王方然

4月20日下午，“深圳取消二手房参考价”的消息不胫而走。

网传的消息主要有三点，一，深圳二手房参考价不调整；二，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；三，即日起执行。

对此，深圳多名房产中介对第一财经证实了上述消息的真实性，有房产中介表示，最近两天的二手房交易，银行已经不看政府参考价了，而是看网签价和评估价。也有中介告诉记者，目前指导价还在，但具体银行以哪种标准放款暂还未确定。

近期正在准备换房的深圳市民张英也收到了来自房产中介的信息：“说是所有银行都不看参考价了。如果消息是真的，房子可能会卖的高一点了。”

第一财经记者也在第一时间求证了银行，有银行工作人员表示未听说此事。该工作人员表示，正常流程是政府部门公布文件，各银行收到后内部出政策，指导分行和一线落到执行端。一般不会有（文件未发）银行抢跑的情况。

另一家二手房房贷业务较多的银行支行行长也表示暂时没听说有这个调整。

不过据此前媒体报道，已有银行回应确认，但并未看到正式文件。

值得注意的是，自2021年二手房参考价政策实施以来，深圳多次传出二手房参考价将调整的消息。最近的一次是今年2月，对于深圳二手房参考价政策是否有调整的问题，深圳市住建局工作人员回复媒体称：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但具体什么时间调整还没有定下来。不过，尽管多次有传言，但传言都无疾而终，深圳二手房参考价自2021年2月实施以来，从未有变动过。”

为何“二手房参考价”政策备受关注？主要因为该政策对深圳二手房市场影响较大。

深圳过去这一次楼市下行周期中，主要的楼市收紧政策有两次。2020年7月，在楼市过热的情况下，深圳在限购、限售、首付比例、豪宅税界定等方面收紧了楼市政策，此后严查经营贷购房，深圳市二手房月度成交量自此开始下降，不过月度成交量都在5000套以上。2021年2月，深圳推出全国首创的政策——“二手房参考价体系”，此后，深圳二手房月度成交量骤降，月度成交量一直徘徊在2000套左右。

那么，二手房参考价如何影响深圳二手房市场？主要是该政策提高了二手房买卖中买家首付款的金额。2021年2月，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。值得注意的是，二手房参考价普遍比市场成交价低，而银行在此后的二手房交易中只按照参考价贷款，也就是说，购房者实际成交的价格中，高于参考价的那一部分，需要购房者自行筹集并与首付一起支付，购房者的资金压力随之增加。

值得一提的是，深度影响二手房成交的“二手房参考价”政策，曾经被其他城市短暂使用，比如上海、广州、东莞等，但因为市场下行而终止执行。目前，全国仅深圳一个城市还在严格执行着这一限制性政策。这使得深圳楼市在今年第一季度的复苏中表现落后于其他城市。

深圳市住建局统计的数据显示，今年3月，深圳市二手房实际成交量为3949套，环比上涨57%，不过，距离5000套荣枯线关口仍有差距。新房市场方面，今年3月，深圳新建商品住房网签量共3199套，环比上涨57%，仅恢复至2022年月均水平。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员表示，目前来看，深圳实际的二手房成交价格跟参考价已经出现了巨大的差距，所以，参考价本来应该调整，但是如果将价格往上调，会刺激市场，如果往下调，则变相确认了房价下跌，会恶化市场预期，所以最佳的策略就是参考价不变动。

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