“因2英镑的欠费账单，跟梦想中的房子失之交臂，我们后悔极了！” 买房卖房时这些小问题可要注意了！

对大部分人来说，房产都是人生中一项非常昂贵的支出，所以大家在买房时也会非常谨慎。

然而，有时候，只是一个小小的“失误”，就有可能让你与心仪的房产失之交臂......

1、因2英镑的未付账单错过梦想中的房子

Shaun Forsythe今年37岁，是一家自行车店的经理，他的妻子Andi是一名内容营销经理。

在新冠疫情过后，受够了租房生活的Shaun和Andi决定购买一套属于自己的房产。

为了尽快搬家，两人便立即展开了行动，最终，他们选择在伦敦西北方向的Watford买房。

两人看中了一个新建的开发项目，并预订了一套两居室的公寓。

然而，让两人万万没想到的是，在他们申请抵押贷款时却遇到了麻烦。

在两人与他们的抵押贷款经纪人交谈后，他们才发现，Shaun的信用评级出现了问题。

Andi表示：“当我们发现我丈夫的信用评级很差时，我们感到非常惊讶，因为我们没有想到这种情形，也事先没有检查过。”

原来，英国电信运营商Vodafone曾向Shaun发送过一张2英镑的移动合同到期账单，但因为疏忽，Shaun完全没有注意到这个账单，后续也没有处理这2英镑的债务。

因此，这导致他的信用评级大幅下降，因为信用评级不佳，Shaun和Andi的抵押贷款申请被拒绝了。

最后，Shaun偿还了2英镑的债务，但直到一个多月后，Vodafone才在信用报告中添加了相关说明。

但那时候，Shaun和Andi已经错过了购买公寓的时间，不得不和自己梦想的公寓失之交臂。

如今，这对夫妇又在赫兹 (Herts)附近的Bushey买了一套公寓，现在他们和一岁的儿子Theo住在那里。

不过，Shaun和Andi仍非常后悔曾经的疏忽。因为如果他们早点与贷款机构沟通，就可以留出更多时间处理存在的问题。

其实，与买家一样，一些卖家在卖房过程中，也会出现意想不到的小问题，最终影响到自己的交易。

2、我们少赚了1万英镑

JON Hart今年37岁，是一名项目经理。去年10月，他和妻子Jo Hart将他们在Worcester的三居室联排别墅挂牌出售。

这套房子因为状况还不错，在上市后就吸引了很多买家。按照正常买房流程，JON先出了一个要价，然后买家们会提出自己的报价。

最后，JON和Jo接受了出价最高的买家，他们表示，这比他们预期的售价要高出5,000英镑。

不过，也因为这样，JON和Jo拒绝了当时的一位现金买家，这位买家提出的价格比两人最初的要价低3,000英镑。

但是，事情的进展并不像想象中那样顺利。JON说道：“在11月的时候，买家并没有回复房地产经纪人，也没有开办各种手续，也没有向律师支付预付款。”

最终，这笔交易果不其然出了问题，今年1月份，买家选择退出交易，不买这套房了。

无奈之下，JON和Jo不得不再次将房屋投放市场，并接受了比要价少10,000英镑的报价。这也意味着，他们赚取的利润比之前的也少了一些。

JON表示：“事后看来，当时接受最高报价，放弃现金买家是一个错误。我们应该相信自己的直觉，早点退出，因为我当时感觉他们负担不起。”

幸运的是，在旧房子卖掉后，JON和Jo买新房的过程顺利了很多。而且，由于抵押贷款利率比起去年底也下降了很多，他们在Nationwide的抵押贷款变得更便宜了。

在看完他们的经历后，大家是不是也觉得有很多需要注意的细节呢？

借着今天的故事，我们也继续为大家总结一些买房卖房过程中容易忽视的小细节，一起来看看吧~

【买家失误】

1、太晚开始申请抵押贷款

John Charcol的技术经理Nicholas Mendes警告说，买家最好不要太晚开始申请抵押贷款，未能在寻找房产之前就关注抵押贷款，通常在后期买房时会带来一系列的问题。

他说：“买家最好能够提前6个月与贷方经纪人联系，这可以为买家预留出时间以改善存在的问题，例如有些人信用卡超支了，或者因为未付款导致信用评级下降。”

而且，值得一提的是，在申贷前，贷款方还会向买家申请，要求他们提供一份所谓的原则协议（an agreement in principle ）。

根据这份协议，买家需要向抵押贷款经纪人或潜在贷款人提供有关自己财务状况的信息，贷方则会告诉买家大概能借多少钱。

专家表示，没有这个协议，买家将不知道哪些房产在自己的预算之内，提出的任何报价也都很难被贷方认真对待。

2、进行最便宜的房产质检调查

在买房时，有些买家为了省钱，通常会选择不对房子进行质检报告，或者就是单纯的依靠贷方估价（Lender valuations）。

所谓的贷方估价是作为抵押贷款申请的一部分进行的财产检查。这是为了帮助贷款机构确定房产的大致价值，以便查看该财产是否有足够的价值来保证买家的贷款。

但Coreco的专家Andrew Montlake表示：“贷方估值其实并不是为了买方的利益。他们甚至可能不会派人去参观该房产。”

Montlake还表示：“我们建议买家至少提供一份购房者报告（Homebuyer’s Report），这可能要花费几百英镑，但测量员会参观房产并检查窗户、壁炉和其他质量问题。”

最后，Montlake还补充道：“对于一些较旧的房产，完整的结构报告（Building Survey，有时也被称为Structure Survey）可能更合适。”这类报告因为会调查整个建筑的架构情况，费用也会更高一些。

这里我们也多说几句，在购买二手房时，我们还是建议大家尽量做一个购房者报告或者结构报告。

一来，这份报告会让您对自己的房子有什么潜在问题，或者大致的维修费用要多少有一定的了解；二来，假如房子出现比较重大的问题，您还可以及时脱身，或者凭此筹码去和卖方讨价还价。

3、缺乏本地研究

业内人士Jeremy Leaf表示，许多买家在出价前没有对当地的社区做足够的研究。

这意味着一些买家可能在入住后才发现社区的缺点，但已经为时已晚，这样的代价也是高昂的。

至于如何规避这种情况，专家表示，首先，就价格来说，大家可以通过一些在线门户网站对比当地的房价，确保要价合理。

其次，大家还可以了解该地区的车站和好学校有哪些，还可以访问一些政府网站了解洪水、犯罪率、是否有重大重建等信息。

比如，了解洪水风险可以查看gov.uk/check-long-term-flood-risk，通过police.uk 按邮政编码可以了解一个地区的犯罪率。

当然，这些数据只能反映一个大概情况，了解一个地区最有效的方式就是去当地实际感受一下，大家可以看看周围的环境，和当地人交谈一下。

【卖家失误】

1、被最高出价蒙蔽了双眼

一些卖家在出售房产时，如果有多个买家表示感兴趣，卖家很容易就会选择出价最高的人，但这有时候并非是最佳选择。

其实，卖家不仅要考虑买家给出的价格，也要考虑他们是否真的负担得起，是否能够及时完成购买。

Jeremy Leaf就说道：“卖家最好要求亲自与买家会面，看看他们是否真的有购买房产的愿望。”

他还表示：“如果与买家见面比较困难，最好确保你的经纪人已经检查了买家抵押贷款报价的全部细节、存款证明、他们是否需要通过出售自己原有的房产才能买房，以及他们的经纪人和律师的详细信息。”

尤其值得关注的是有链（a chain）买家，这意味着他们需要依靠出售自己旧的房屋来购买新的房屋，这可能会影响房屋的销售速度。

而且，一旦有链买家出售自己的房产的交易失败，这也会影响到你们后续的交易。

此外，抵押贷款首付很少的买家可能会发现，他们的贷方对您的房产估值更挑剔，因此交易失败的风险也更大。

最后，相比于抵押贷款买家，大部分卖家会选择现金买家，以快速方便的完成交易。

2、将准备材料留到最后一刻

买房卖房都不是一蹴而就的，尤其是英国的法律制度非常健全，为保障交易两方的权利，在房产买卖中会有很多的要求和手续。

因此，交易双方最好都能早点按照流程完成需要的材料工作，由于卖方延迟提供有关房产的文书工作，或者如果买方的律师在最后一刻发现问题，销售很有可能会失败。

HomeOwners Alliance首席执行官Paula Higgins建议道：“一旦卖家决定出售自己的房子，最好就立即选择律师，并开始整理文书工作。”

3、选择不靠谱的中介

有一些卖家在出售房产还可能存在一个问题，就是选择了不靠谱的中介。

一些中介的费用可能会便宜的离谱，或者他们往往会承诺一个非常高的售价，这时候就需要警惕了。

选择合适的中介不仅对卖家很重要，对买家来说也是如此，大家选择时最好不要只关注收费，最好选择业内口碑较好，更为负责的机构。

房产圈的结尾提示：

俗话说，买房是人生头等大事。遇到一套心仪的房产，更不是一件多么容易的事情。

因此，在买房时，大家除了关注房产的地段、价格，户型外，也千万别忽视了这些准备工作，包括与贷方的沟通，需要准备的材料证明等等。尤其是购买二手房，房屋状况的调查，地租情况都是需要了解的。

另外，对于卖家来说，在报价、选择买家时，都是有一定的技巧的，千万不能只奔着高价，当然，最最方便的就是寻找一家靠谱的中介，让专业的人处理专业的事。

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