大转折！广州试水，深圳纠结，上海默认，北京已经表态了……

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2023-04-27 08:04

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转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader）

作者：宁侃侃

一线城市，终于忍不住动手了！

酝酿已久的大转折，终于一触即发……

刚刚，广州限购松了！

今天上午，南沙区多个开发商陆续收到相关部门“口头通知”。通知内容，正是关于限购政策的调整：

第一，社保年限大大缩短。

在广州连续缴纳3年社保（原本需要5年），并具备大专以上学历或初级以上职称或高级技能以上证书，即可在南沙买一套房。

第二，购房门槛大大降低。

外地人在南沙工作（私企需在南沙成立时间超过一年），并具备大专以上学历或初级以上职称或高级技能以上证书，即可在南沙买一套房。

第三，港澳居民可以在南沙购买商办物业。

捎带脚还把港澳的客户也动员了，蹭了一把港澳通关的热度。

实际上，广州想要试水为楼市松绑，这个念头已经不是一天两天了。

早在一个月前，广州就传出过“花都区要放开限购”的传言，当时也是口头放松，没有明文下发的，最后喜提辟谣一则。

而最终选择了南沙，而非传闻中的花都，原因也很明显。

一方面，南沙是广州的“亲儿子”，是钦定的城市副中心。

在如今存量市场的竞争下，有点好处，当然先紧着南沙。

另外，广州楼市正在回暖，南沙却依旧“压力山大”。

广州房地产协会数据显示，今年一季度，广州二手房网签超过2.7万宗。

然而，来自南沙的网签量只有可怜的940宗，南沙也成了广州11区中唯一没有破千的区域……

中原数据显示，截止今年3月底，南沙的去化周期已经达到约31.8个月，是广州最高。

广州是看在眼里，急在心里啊！

最后，虽有诸多光环加身，但“缺人”始终是南沙的心病。

要知道，南沙的土地面积相当于一小半深圳，可是却只有90万人口，人口密度更是只有深圳宝安区的十分之一左右。

限购一放开，南沙购房门槛几乎回到几年前。接下来，外地客户是不是又要过来“扫货”？

一线城市争相恐后松绑，正式拉开了序幕……

最近几天，深圳的二手房业主又不淡定了。

有南山和福田的业主把自己待售的二手房挂牌价上调了200万。

还有的业主直接把价格改成了“面议”。

甚至有的业主干脆不卖了，待价而沽。

这一切都始于上周的一条重磅消息：深圳二手房指导价，不再作为银行核定房价的标准。

这也意味着，“指导价”成了过去式！

消息传出当晚，就有中介平台显示出了业主的真实报价，深圳业主也开始狂欢了。

也难怪业主们喜出望外，实在是这个消息的分量太重了，直接关乎到深圳二手房的流通性。

在此之前，深圳二手房指导价与房贷捆绑在一起，银行贷款只能参照指导价。

但是，相较于成交价，指导价相当于打了7折，更有甚者打了3-5折。

比如南山区的豪宅楼盘恒裕滨城二期，今年1月的成交均价在28.73万/平米，但是该楼盘的指导价只有13.2万元/平米。

这就意味着一套100平的房子，售价是2873万，但是只能按照1320万的指导价贷款，首付比例大大提高。

而如果按照“网签备案价和评估价孰低为准”的规则，那可就不一样了。

按照深圳以往的实际情况，网签备案价一般就等于成交价，评估价也是可以做到很接近成交价的。

这就相当于变相架空了二手房指导价，使深圳二手房的杠杆变得更加宽松。

面对着铺天盖地的报道，深圳显然有些“惶恐”。

据财联社报道，仅隔一天，深圳相关部门就要求中介严格按照指导价进行公示。

好容易喘口气，可不想这么快又被扣上“炒房示范区”的帽子。

虽说3月深圳的二手房过户量险些冲上4000套，创下了近两年的新高，市场确实回暖了。

但却只有巅峰期的零头，甚至连5000套/月的“荣枯线”都达不到。

与此同时，深圳目前的二手房挂牌量已经突破了5万套，创下近一年的新高。

为了激活市场，维持热度，深圳终于开始放大招了！

比起刷屏的深圳，上海显然更懂得要如何“暗度陈仓”。

4月21日，上海楼市也传出松绑的风声：

上海二手房核验价有所放松，部分之前在市场上销声匿迹的高价房源重新出现。

二手房核验价其实就相当于一个高价房源屏蔽器。

房管局设立一个二手房核验价，凡是挂牌价高于这个价格的二手房，就无法在网络上进行展示。

现在核验价放松了，也就意味着更多高价房源可以重见天日了。

这看起来就是一次中规中矩的放松，对于楼市而言也是不痛不痒。

但其实这是一个幌子，在放松二手房核验价的背后，还有一个更绝的大招！

真正威慑上海楼市的“三价就低”其实也已经悄然放松了……

事实上，在2021年7月上海决定调控楼市后，先推出了“挂牌核验价”，不过核验价本身对于楼市的调控能力有限。

于是紧接着在8月，上海立即加码了“三价就低”的信贷政策。

这才是导致调控上海楼市真正的“杀手锏”！而“核验价”不过是一个辅助而已。

所谓“三价就低”就是，银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

要知道，“三价”中最低的涉税评估价往往只有合同价的5折左右！

当时有购房者看中了青浦区汇金路附近的一套房子，合同价是278万，但是涉税评估价只有162万。

本来这位购房者可以从银行贷出180万，在“三价就低”的干预下，可贷的额度直接减少到105万，足足少了75万！

这个力度大家可以自行感受一下。

当年此政策一出，上海二手房的成交量骤减27%！可谓上海楼市真正的“一拳超人”。

而就是这样严厉的政策，从去年开始就在不断的放松。

去年三季度，上海二手房的涉税评估价就从原先合同价的5折左右，提升到了7折。

而如今涉税评估价更是已经达到了合同价的8-9折！

为什么从今年开始，上海的二手房市场跟起飞了一样？“三价就低”的悄然放松可以解释很大一部分原因。

而如今上海又趁势将早已作用不大的“核验价”推出来吸引火力，顺便再刺激一下二手房市场……

这一手真的是高啊。

最让人惊讶的，是似乎永远“岿然不动”的北京，居然也下场了！

4月10日，北京市住建委在一则政务公开稿件中，透露了一则重磅消息：

以“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策”的名头，让房山区试点“一区一策”。

这可以理解为北京对楼市的一种表态。

言下之意就是，房山区可以在楼市松绑方面，自由发挥了。

短短十日后，房山拿出了一份“聚才计划”，其中规定：

只要你被纳入了房山区的“聚源计划”，就能够优先享受办理北京户口。

这就太有诱惑力了啊，要知道，全国最值钱的两个户口，就是上海和北京的户口。

就拿上海来说，自2020年上海面向985高校应届生放松落户政策以来，上海新增户籍人口比过去6年的总和还要多。

而房山开出“优先办理北京户口”这个条件之后，你猜会有多少高精尖人才和团队为之倾心呢？

要不说房山聪明呢，牢牢把握住了楼市的关键问题。

虽然同属北京，但是房山和各种教育、医疗、商业资源扎堆的东城、西城、海淀压根没法比。

身位北京的一员，房山的平均房价却只有3万/㎡。

自2017年以来，房山楼市就一直起不来，2022年更是遭受重击，新房成交面积暴跌近5成，跌幅也远超北京全市平均水平。

截至上月末，房山区新房的短期库存出清周期为22.3个月，接近两年！

这样的楼市基本盘，即便是不限购，即便是取消认房认贷，又能有多大作用呢？

可是先把人才聚集起来就不一样了，东莞凭借一个华为，创造了松山湖。

房山又为什么不行呢？

至于人才来了之后，不管是放松限购还是取消认房认贷，作用无疑都会更明显。

北京玩得都是阳谋。

一线城市纷纷下场，楼市岂不是又要沸腾了？

别着急，听我给你一条一条分析。

首先，对房价的影响不会很大。

就拿市场反响最强烈，楼市也最敏感的深圳来说。

深圳虽然有二手房业主连夜跳价，但是这只是极个别的现象。

相反，在消息传出之后，很多业主反而是想着赶紧把房子卖出去。

据诸葛找房显示，在消息传出当天的24小时里，深圳在售的5万多套二手房中，涨价房源仅9套，降价房源则有35套，而新上房源高达2407套。

上海“三价就低”放松后的热度，也已经在近半年的时间里释放的差不多了。

仅凭“放松核验价”的消息，很难再有太大的浪花。

广州南沙最近成交量可能会有回升，但是房价一定不会有太大动作。

开玩笑，去库存还来不及呢，做人不能太贪心。

至于北京房山嘛，大家也都看出来了，从人才计划入手，这是一盘大棋，需要时间。

而对于楼市来说，这里面的积极信号就很多了。

广州、深圳、上海，虽然都不是明文为楼市松绑，但是对于其他二三四城市来说，看到什么不重要，听到什么才重要。

事实就是一线城市打算放松楼市了，那二三四线城市就没什么好顾虑的了，楼市或将进入新一轮的大松绑。

而北京带头发起的“一区一策”，更是堂堂正正的示范。

后面不排除广州、上海这种地盘大的城市会继续跟进。

比如广州，放松了南沙之后，会不会继续解绑花都呢？

上海的临港会不会有大动作呢？这都是很有可能的事情。

最后，对于购房者而言，一定要注意，一线城市还是要专注于核心区域。

率先松绑的区域虽然不一定没有价值，但是价值的回报周期一定超乎想象的长。

另外，深圳和上海此次的动作，利好的基本都是高端改善和豪宅项目。

拿深圳的二手房指导价来说，影响最大的就是核心区域的改善楼盘和豪宅市场，因为这一部分房子的成交价格与指导价偏离较多。

上海核验价取消之后，高价房源可以被更多展示，也有助于促进高价房源成交，而且上海“三价就低”也已经出现放松，接下来改善和豪宅成交或出现明显上涨。

对于置换和改善族而言，眼下不论是买房还是卖房，都是一个不错的时间。

长期来看，只有人口持续流入的城市，未来房产才有价值。

▼本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！

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