规范房产中介乱象，贝壳还能画饼吗？
这是半佛仙人的第1249篇原创
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前几天，住建部、市场监管总局联合印发了一份《关于规范房地产经纪服务的意见》。
主要说了这么几条，交易佣金别乱收了，要透明，也别收那么贵了，房地产互联网平台也不得干预经纪机构自主决定收费标准。
虽然没有点名，但作为行业龙头，贝壳其实一定会被拉出来说事儿的。
毕竟他们的规模实在太大了。
这个新闻刚出的时候，后台就一堆人问我怎么看。
怎么说呢，这个事情其实严格来说其实早就吹过风了。
在两年前就有声音要限制二手房交易佣金费率了，当时贝壳CFO还出来否认收到。
虽然当时贝壳表示没有收到信息，但人家不傻，知道这是迟早的事情，所以他们早就找好了第二条路。
这条路，就是家装。
在2021二季度业绩会的前一个月，贝壳收购了圣都家装。
收购圣都家装不是贝壳要做家装业务的开始（2016年链家就做了一个万链，2019年又做了被窝），而是给投资者释放一个明确的信号，贝壳做家装是认真的，要把这个当成第二增长曲线。
贝壳找的这个第二增长曲线，真的挺好的。
至少在2022年的财报上，马上见效了。
（家装业务贡献利润率从0.8%飙升到29.4%，效果立竿见影）
不仅仅是财报会马上见效，而且这个增长故事在未来十年甚至更长的时间都可以拿出来画饼。
这个饼画的，跟3D建模似的。
关键是，还有点馅。
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为什么说这个饼精彩？
有三条。
首先它画的这个饼，很大。
和房产交易一样，家装也是一个体量很大的行业。
一套房子装修得花十几万打底，上不封顶。
一套别墅装修百八十万，一年整个行业的规模是好几万亿。
而且，关键是，二手房家装是一个非常大的市场，有多少套二手房就会有多少套家装方案，而是随着消费者的代际更新，不同年代人的审美不一。
很多业主哪怕买了别人精装修的房子，也有可能会嫌弃对方的装修和布局，会重新选择装修。
这个赛道的天花板很高，蛋糕足够大。
让一个市值几百亿美金的公司去做小业务也没啥意思。
人主营业务已经是大几百亿，你第二增长曲线要是选一个小赛道，那故事也不够性感。
性感的故事一定要有足够的黑丝，不是，性感的故事一定要有足够高的天花板和足够大的蛋糕以及【后来者还有机会】。
这时候，看家装行业的机会在哪。
现在，今天，就今天的家装行业，存在很多大公司，也有很多连锁公司，但整个赛道目前没有出现真正的全国性头部公司。
更多的像是那种聚合信息的互联网分包平台，而非【一家独立的全国性头部公司】，很多装修公司甚至是加盟式的，共用一个牌子而已。
另外，抛开牌子，看市场份额。
拿贝壳收购的圣都家装举例，在杭州做到第一了（我用过他们家一次），也就10%的市场份额。
你觉得拿80亿巨资去收购一家常年亏损的圣都是一个很冤种的行为，但从投资者的角度来看，就不一样了。
这说明潜力很大啊。
过去没有贝壳助力的时候，圣都都能做到10%。
那现在贝壳把自己全国的网络都开放给圣都了，家装业务还不得起飞咯？
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第二，这个饼和贝壳本身是有联动的，能最大限度地利用贝壳现有的资源。
贝壳有啥？
房源、门店和经纪人。
贝壳有40万经纪人，这些人本身就是分布在全国的家装消费者，因为公司会给他们提供折扣。
看清楚哈，这不是让他们跑业务。
而是，本身他们就是潜在的第一波消费者，因为有内部折扣。
家装业务和其他消费业务一样，规模上去了，单次交付的成本就能下来，性价比就提高了，就能吸引更多的消费者，然后规模进一步上来，整个增长飞轮就能转起来。
这几十万经纪人不但是消费者，也是流量制造机。
我自己朋友圈有二十多个贝壳生态的经纪人，他们除了每天在朋友圈发一些房源信息以外，也会发朋友圈给圣都家装打广告。
相当于用一批人，用一样的成本，做两样事。
家装是一个很大额的消费。
想要增加营收，销售们必须得去拉新客，去找很多经纪人帮自己问问刚买房的人要不要装修，如果成交了就给经纪人分成。
现在贝壳直接把圣都都并表了，那还用销售去找经纪人吗？
这儿现成的几十万经纪人啊。
那背后多少房源和业主啊。
几十万经纪人，还有四万家门店，以及贝壳平台的线上流量，圣都过去最缺的东西，现在贝壳给补上了。
省了多少销售费用啊。
在圣都被收购前，圣都家装常年都是亏损状态，而在被收购的第一年，净利润就干到了接近两个亿。
咋赚的？
就是成本费用都降低了呗。
因为贝壳给了流量，销售费用省了，因为贝壳带来了营收，规模上来以后上游的溢价能力也变强了，成本也省了。
作为掌握了流量和房源的贝壳，可以顺势在家装上也服务买房子的客户，这个故事说得通。
这个饼，既画得大，也画得很细节。
可以说是栩栩如生。
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第三，这个饼，只有贝壳画，大家才信。
如果你仔细研究，你会发现，家装这个行业特别复杂。
巧了，房产中介这个行业，更复杂
这个行业有多难呢？
区域化，零碎化，过度依赖于经纪人。
经纪人入行几乎没什么门槛，佣金又太有诱惑力，就会有各种魔幻操作以及信息差。
为了吸引人过来，大家都搞假房源。
明明已经卖掉了，还要挂出来。
等买房子的人过来，就说一句，
“刚卖了，要不带你看看别的？”
还有为了促成交易，很多应该卖家承担的费用会被转移到买家身上。
很烦人，很琐碎，大家为了钱什么都可能整出来，这就是这个行业的常态。
与此同时，很多房产经纪小公司就是地头蛇。
哪怕到现在，你去一些写字楼就会发现，这个楼的租赁交易基本被一个不知道是什么来路的中介给垄断了。
都不说其他品牌了，是其他店都插不进来。
别说做成全国性品牌了，哪怕只是做成区域品牌，都挺难的。
贝壳（链家）搞了真房源，把全国交易量最大的北京市场做起来了，把这个行业给规范了，大佬地位就起来了。
然后靠着更先进的模式和充沛的现金，顺势把其他区域品牌给收了。
贝壳给投资者留下的印象就是，确实能啃下难啃的骨头。
巧了，家装也是一样的赛道。
都是大而散的行业，都是销售驱动，都是低频交易，都是很长一段时间内只有区域品牌，都是江湖气很重的生意，都是为了赚钱什么魔幻操作都整的生意，都是那种很容易被坑的生意。
装修也是非标准化的收费，报价更不透明，就跟开盲盒一样。
销售的时候吹破天，施工的时候全是坑。
至于装修材料的型号，那更是当代密码学。
签约的时候，一口应承，哥都包含了，施工时哪哪都要加钱，增项费用都让你怀疑人生。
工期就从来没有准过，监理从来都是向着工长，不替你说话。
我就没有见过有人去夸自己请的装修公司的，都是血泪。
人生两大坑，一个是买房，一个就是装修。
消费频次太低，几乎就是单次博弈，能宰一点是一点。
很多人说装修好了会推荐给朋友，宰太狠了不就失去客源了吗？
还真不一定。
我身边不止一个装修行业的朋友，人家直接说就算你做的好，很多人也是不敢推荐给朋友的，家装消费十几万起步，对于很多家庭来说都是一个很大的消费，而装修过程中又太容易出幺蛾子了，人满意不满意又有极大的主观性，瞎比推荐只会连累到自己。
这种事情做好了理所应当，做不好被人惦记几十年。
划不来的。
大家，都是明哲保身的。
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注意，千万注意，我没说贝壳现在的家装业务做的有多好啊，只能说这个产业改造的空间，真的挺大的。
如果贝壳能用自身的流量给家装业务带来更大的规模，能拿到成本更低的装修材料。
能用自己管理经纪人的那套东西去约束设计师、项目经理和工长，那么消费者的体验也会上来。
很多互联网公司其实是改造不了产业的，尤其是改造不了这么接地气的产业。
从历史来看，有这个资格吃这个行业的公司，贝壳算一个。
毕竟黑中介和黑装修公司都挺难搞的。
贝壳为什么能起来，根本不是真房源。
真房源是表象，根源是他们能约束经纪人不乱来。
链家经纪人的素养水平也在行业里确实是有口碑的。
这个能力，刚好也是改造装修行业需要的。
换别的房产经纪公司，你都觉得够呛。
但换了贝壳，能行的概率还是存在的，毕竟更难搞的房产中介都给他们吃下了。
这套故事，非常圆润。
以至于我都没办法找到它的明显bug。
至于能不能真的实现每年都增长，朋友，我说过很多遍，股市看的是故事，是未来的预期。
只要这个增长空间是客观存在的，就好了，至于至于能不能在短时间达到，那就是下一波韭菜的事情了。
哪怕有一年没增长了，原地踏步了，甚至后退了，也可以对投资者说，目前正在建设基础设施，正在对行业进行重新规范，正在改造项目经理，业绩爆发就在未来一瞬间。
上市公司的一个重要任务就是画饼，有的公司月月画饼，有的公司年年画饼，一会儿AR，一会儿区块链，一会儿元宇宙，一会儿AIGC。
看起来刺激，仔细一看都没法短时间落地。
从这个角度来说，贝壳才是真正的画饼大师。
因为这个饼，一口下去，居然真有点馅儿。
至于会不会伤到牙，那是以后的事情了。
先活下去，再说吧。
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