2023.05.18

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导读：南充返乡置业可能占市场销售的80%左右，每年春节前后都是楼市销售的旺季，而从3月开始，到七八月份都是销售淡季。

作者 | 第一财经 李秀中

国家统计局5月16日发布房地产市场数据，进入4月份以来，随着前期积压住房需求释放，部分城市市场热度有所下降，市场预期有所下调。

而在四川省南充市，4月主城区新房成交量不足千套，仅为918套；今年1月份，南充新房成交5689套。

火热行情骤降

“现在楼盘的人流量确实少了很多。”一位多年在南充从事房地产销售的人员向第一财经表示，1月份，很多购房者涌入售楼部。

南充当地房地产机构南房网执行总编陈世忠也表示，在疫情之前，南充每个月的新房成交都在2000套以上，去年下降到1000多套，但不足千套还是很罕见的，只在去年9月出现过，当时南充正在遭遇疫情的严重冲击，部分地区实行静态化管理。

1月份火热的购房场景为什么快速退却？

当地房地产企业昌信集团营销总监张力向第一财经表示，年前政府出台了购房补贴政策，政策到今年1月31日截止。因此，促使观望客户提前入市。补贴结束后，成交量就锐减。还有疫情三年，很多人的收入不稳定，也加深对购房观望。

南充市2022年10月推出购房补贴政策，主城三区实行“开发商优惠3%、政府补贴3%，政府补贴最高3万元/套”。另外4个县市也推出补贴政策，比如仪陇县补贴450元/平方米，二孩家庭额外补贴100元/平方米，三孩家庭额外补贴200元/平方米。

“对于购房者来说，春节期间是一个很好的购房时机，因为房价已经下滑到底部，贷款利率又在下降，还有政府的购房补贴，所以，很多购房者抢在政策结束之前购房。”前述销售人员如此分析购房者的心理。

为了赶上补贴末班车，1月底购房者纷纷涌入销售中心，不少楼盘都出现了拥挤购房的情况。

南房网的统计显示，南充“楼市十条”自2022年10月1日实施以来，中心城区成交量逐月递增，4个月时间，包括车位在内，南充中心城区总共卖了15005套，补贴上亿元，政策的刺激效果显著。很多楼盘表示销售大大超出预期。

然而，陈世忠还表示，4月成交量不足千套的原因在于，购房需求在补贴政策下提前消化，补贴结束之后就意味着房价上涨，所以购房者观望态度加重。另外，由于近年来市场低迷，南充房地产开发楼盘大幅减少，一些预售房源快速售罄。

不仅如此，南充楼市本身的特点也决定了其行情从火热过后骤降。陈世忠也表示，南充是劳务输出大市，楼市特点就是春节前后会出现大量返乡置业，往年春节前后，1、2月份也是楼市销售旺季，很多在外务工人员会选择在春节期间购房。

前述销售人员表示，南充返乡置业可能占市场销售的80%左右，每年春节前后都是楼市销售的旺季，而从3月开始，到七八月份都是销售淡季。今年1月份之所以成交量高，就是返乡置业加上购房时机好。

1月，南充中心城区新建住宅网签备案5689套，是前一个月成交量的3倍多，创下了22个月之最。1月新建住宅成交总金额约32.64亿元，成交总面积约55.13万平方米。这个成交套数超过2022年2月的成交量，当时为4476套。

但是，春节过后，南充楼市成交量骤降。根据南房网的统计，2~4月，南充分别成交新房1689、1455和918套。张力表示，疫情前南充每个月成交新房2000~4000套，从现在的数据来看，南充的楼市还没有完全恢复。

楼市10年经历过山车

南充是四川省内经济副中心城市，川东北的区域中心城市，也是人口大市，是四线城市的一个典型代表。在过去10年内，南充的房地产市场经历了几次过山车，成为中国房地产市场发展的一个缩影。

南充房地产市场第一轮暴涨发生10年之前，尤其是2013年，万科、绿地、碧桂园、中航、中南等房地产巨头涌入南充，房地产市场迎来空前繁荣，土地和楼市价格持续走高。

然而，随后遭遇房地产市场的深度调整，由此带来当地财政的困难。不得已，2015年，为了应付地方各项财政开支，南充市政府将唯一持有的上市公司金宇车城的股份卖出，套现2亿多元。

作为当时金宇车城的第二大股东，南充市财政局2015年五六月多次通过集合竞价的方式卖出600多万股。这一事件正好发生在2015年股灾之前，南充财政局在高点成功套现，无意中成为“逃顶高手”，此事经第一财经独家报道后引起广泛关注。

但峰回路转。此后在楼市去库存的政策之下，南充楼市又快速恢复。2017年，南充房地产市场再次爆发，土地收入暴涨。南充市财政局在2015年股灾之后将持有金宇车城剩余股份划转给南充市国有资产投资经营公司，后者在2016年和2017年进行两次增持，持股比例又超过三年前。

张力表示，地方财政大多是土地财政，政府收入主要靠土地出让收益，在房地产市场不景气的时候，地方财政都会面临困难。因此，地方政府采取购房补贴来刺激需求，通过平台公司拿地来稳定土地市场等，都是政府的救市举动。

南充市财政局的《关于南充市2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告》（下称《报告》）显示，2022年，南充市政府性基金收入159.3亿元（其中：国有土地使用权出让收入150.8亿元），为预算的76.4%。

《报告》还称，积极应对房地产行业“预期转弱、收入下降、金融收紧”三重压力，精准识变、科学应变、主动求变，踩准时点出台升级版“房十条”，实施购买商品房、地下车位补贴，优化公积金贷款政策；加强部门联动、强化要素保障，加快配套设施建设、做优土地包装推介，着力稳地价、稳房价、稳预期。

张力称，随着经济复苏，房地产市场不会继续恶化，有些地方存量确实太大，需要政策刺激，但是总的来说，房地产市场不会暴涨，也不会快跌。到8、9月份，经过上半年正常化的环境，收入比较稳定之后，消费信心起来了，市场不会观望。

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