关于新加坡纬壹科技城，我们有这些经验要学……
文｜冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）
特殊的三年，全球房地产市场濒临冰点。2023 年在各方多重政策的合力下，中国房地产市场在部分城市呈现难得回暖态势。与此同时，亚太部分国家迎来高光时刻，新加坡凭借稳定的政经环境、可靠的社会治安、优质的医疗福利、接轨欧美的教育体系等，吸引了大批高净值人群涌入，烘热了楼市。
过去的 2022 年，新加坡组屋转售价全年上涨 10.3%，私宅价格同样成涨势，上扬 8.4%。为抑制过热的楼市，政府近期宣布提高购房印花税税率，外国人购房税率从原来的 30% 提高到 60%。这意味着，以价值 300 万元的私宅为例，外国买家支付的购房印花税将从 90 万元猛增至 180 万元，但仍有不少买家趋之若鹜。
作为亚洲金融中心，新加坡国土面积虽小，9 个新加坡才能组成 1 个上海，但有着相当成熟的房地产市场，除了像高端品牌「手表」一样保值的私宅，50 多年的园区开发建设运营经验，让新加坡在全球都享有盛誉。
△纬壹科技城产业园区
由裕廊集团（JTC）联合新加坡有关政府部门和私人开发商打造，被誉为新加坡「硅谷」的纬壹科技城，经过 20 多年的发展，在基础设施供应、产业聚焦效应及企业创新等方面取得巨大成就，现已成为新加坡政府建设知识型经济的重要标志。
今日，风马牛地产研究院与大家分享，裕廊集团及旗下纬壹科技城的详细解读，在「第二期新加坡房地产特训营」中，冯叔带领同学们参观学习了该企业和项目，深度了解了新加坡房地产的另一面，同学们都获益匪浅。
而在 8 月份的新加坡房地产特训营中，我们还将带领同学们参访该企业和项目，为国内产业园区的招商运维、资产管理及产业可持续性生产发展带来重要借鉴意义。
01「重金打造、慢工细活」
1997 年亚洲金融危机和 2001 年全球性经济衰退，新加坡这种严重依赖外贸的经济体首当其冲，政府谋划产业向知识密集型产业发展，制定了「产业 21 世纪计划」，纬壹科技城正是产业发展转型需求释放的产物。
效仿美国硅谷模式，新加坡将大学、研究机构、生活设施等关键要素聚合，提出了「科技走廊」「科学基地」等概念，但均未实现。直到 2001 年，新加坡西南部区位优势凸显，因项目地理位置接近北纬 1 度，取其谐音「唯一」，故改名纬壹科技城。项目发展主要可以分为三个阶段：
·规划设计与建设筹备阶段（1998-2001 年），新加坡政府宣布项目将作为知识经济时代的典型代表，2000 年，裕廊集团被任命为总体开发商；2001 年，纬壹科技城正式揭开蓝图，规划与设计由国际设计大师——扎哈·哈迪德操刀。
·分区培育与开发建设阶段（2002-2015 年），确立了生命医药、信息通信、资讯传媒三大核心创新产业集群，其相应的研发中心——启奥城、启汇城和媒体城的建设，丰富和完善了生活居住、商务教育、娱乐等基本配套。
·功能完善与提升阶段（2016 年至今），该时期，纬壹科技城内大部分基础设施基本完工，主要发展任务集中于产业升级与结构调整方面，同时其他配套设施也继续建设完善。
（有关扎哈·哈迪德的经历我们之前写过，点击链接）园区由多个聚焦于不同领域的分区组成，包括启奥城（Biopolis，生物医学区）、启汇城（Fusionpolis，信息通信技术、工程科学区）、媒体城（Mediapolis）、起步谷（Launchpad，初创和孵化区）、汇达（Vista，优质商业和休闲生活）、尼泊尔山（NepalHill，商业学府和企业大学）、威硕斯（Wessex，风格住宅）、亚逸拉惹（AyerRajah，新兴工业）八个分区以及将其串联起来的纬壹公园。
△纬壹科技城的产业园区规划图
以生物科技为主的启奥城租用率超过 80%，以资讯通信为主的启汇城和以起步公司为主的纬壹科技城起步谷，租用率则超过 90%。
整个纬壹科技城占地 200 公顷，面积不大，但建设之初就确立了 20 年的初始开发周期，实际开发周期近 40 年，总投资约 150 亿新元（折合 700 多亿元），足见新加坡对该项目「重金打造、慢工细活」的开发思路。
截止目前，纬壹科技城有近 4.7 万名员工，成功吸引约 70 亿元投资，园区内有超过 400 家领先企业和环球机构，超过 700 家起步公司、16 个公共研究机构，以及 5 所企业大学或学院。
02「令人兴奋的灵感之地」
吸取了上一代产业裕廊工业园强产业、弱配套的「教训」，作为新加坡第三代园区当中的战略性科技园区，纬壹科技城的愿景就是开发一个「令人兴奋的灵感之地」，将自身定义为一座功能综合的城中城，其总体规划和空间设计备受赞誉，并不断在新加坡新的工业园区中推广。
①功能完善的「创新社区」
启奥城位于科技城东北部，即生命科技区，生物医药公共研究机构及实验室所在地，建设了 10 余栋商务办公楼。发展初始阶段，就入驻了新加坡科技研究局，而后集聚起更多的企业研发机构，如葛兰素史克认知与神经变性疾病研究中心、癌症科学研究院、宝洁公司、阿斯利康和拜耳等。
△高密度的启奥城
政府、私人公司和研究机构的入驻，一方面起到了促进政企机构间的合作创新、协作发展的作用；另一方面，美食广场、儿童教育、洗衣店、书店、诊所、银行等商业配套，大礼堂、会议室等会展设施和科技配套设施，以及建筑间散落着多元化口袋公园，成为科创人士们的自由交流天地，从而使公司能够降低研发成本、加快开发进度。
②全天候活力的垂直建筑
启汇城该功能区的发展与生命科技区有异曲同工之妙，先是物理工程研究委员会和工程研究机构首先入驻，为周边企业提供研发洁净室、干湿实验室等实验平台，随后企业相继入驻。
作为承载融合信息通信、媒体、科学和工程产业的功能区，传媒行业国际公司也竞相入驻，如皮克斯等。聚焦信息通讯和传媒产业，分布着无尘空间、A-Star 计算资源中心、纳米分析中心、无回音室等有偿科技服务设施，功能涵盖实验、测试、加工等多个环节。
值得注意的是，用于共享的办公设施、研发设施、专业设施等各类服务设施，可以给大中小企业租用，资源的共享将中小微企业从死板的办公空间绑定中解放，满足其特定时段的需求。
此外，成人继续教育高等教育空间南洋理工大学分校和世界著名的法国商学院欧洲工商管理学院，提供公寓式住宅及生活服务的纬壹公寓也相继建设。楼内还配有创世纪剧场，能够容纳 500 余个观众。
△启汇城的垂直功能布局
启汇城最突出的概念是「一栋建筑就是一个创新社区」，在垂直方向对工作、生活、娱乐、学习功能进行叠加，将功能垂直布置，让建筑全天候都充满活力。
③商业娱乐的活力社群
各核心功能区的地理布局充分考虑其基本特征和需求，距离地铁最近的地方主要布置商业功能，车行交通方便、距离地铁较远的地方布置商务功能，距离地铁最远、环境幽静的地方布置生活、娱乐、学习配套设施以支持核心产业发展的综合性项目，打造「工作、学习、生活、休闲于一体」的活力社群。
位于纬壹科技城交通枢纽的星悦汇，是一座 TOD 综合体，由音乐剧院（5000 座）、购物中心（2.8 万平方米），以及写字楼等业态构成。剧院可提供音乐剧、舞台剧巡演，也可成为公司活动的场地；商业包括美食广场、咖啡茶点、酒吧、美容美体、时尚服饰等。
④无缝链接的多元出行方式
纬壹科技城鼓励公共交通、道路交通及步行系统之间的相互叠加，形成一个完整的出行系统。
罗切斯特购物中心、启奥城、启汇城等商务集群都布置在轻轨附近，通过联邦、布纳维斯塔、纬壹科技城和国立大学医院等地铁站点，强化与学校、医院等公共机构的区域产学研联动。
科技城外围有高速公路、主干道、次干道和支路等环状行流线，用于公共交通和私家车出行，可以便捷到达各核心功能区。内部以步行街区为主，公交巴士、骑行短程服务和步行对连接功能区的最后一公里进行补充。
此外，步行的范围从地面街道扩展到地下、地面、空中的立体空间。启奥城、启汇城设有空中连廊，使建筑形成相互连接的网络，促进不同机构之间的联系，让人在建筑之间的移动像单个塔楼的楼层之间一样容易。
03背后的推手——裕廊集团
各方协同合作创造出了充满活力的园区空间，由于篇幅限制，林林总总，不一而足。期待大家相聚新加坡房地产特训营，在冯叔和产业运营专家们的全程陪同下，进行深度走访调研。
纬壹科技城取得这么大的成就，裕廊集团的贡献不可忽视。
裕廊集团原是新加坡经济发展工业园区部独立出来的裕廊镇管理局，该管理局不是传统意义上的政府机构，实质上是房地产开发商及专业服务提供商，采用的是公司模式。2001 年，裕廊管理局进行改组，成为裕廊集团，下设腾飞公司、裕廊国际和裕廊港三个全资子公司。
纬壹科技城总体开发商是裕廊集团，在园区建设过程中，裕廊集团在运营方面的确有一些独到之处：
第一，特别之处在于它既是个企业，也是政府职能部门，具备一定的行政权力，可以得到政府的真正支持。
除了作为园区的开发者和推广者，裕廊集团还提供治安维护、税收、海关、社会保障、教育、计划生育、全民体育运动、劳工等多项公共服务，打造周全的「一站式」服务体系，有效降低了企业与政府相关的交易成本。
第二，坚持「规划先行」和「规划即法」，科学合理且先导性强，而不是太过随意改动规划，人来「规划」热、人走「规划」凉。
但这不意味着一成不变，纬壹科技城在开发目标上实现二八平衡，其中 80% 的项目由私营开发商开发，而裕廊集团保留其余 20% 的开发范围。在其开发 20% 范围内，积极与私营部门及研究机构合作，了解园区内企业客户需求，及时调整相关政策服务与行业标准，优化园区内部基础设施，创造充满活力的工业社区。
新加坡用地分类中传统「白色地段」为开发商提供了更为灵活的建设发展空间，可以根据市场需求，在政府允许的范围内，变更其用地性质、用途及功能占比，让市场力量决定创造最高商业价值的土地使用。
第三，根据区位资源特点、国际产业发展趋势和机遇，实施产业升级和转型。纬壹科技城招商工作由新加坡经济发展局统一负责，打造了一支招商精英团队，在世界各地均设有招商分支机构，有效地将研发机构、先进技术和高端服务业引入园区。
纬壹科技城还在自身硬件和软件上下功夫，配套精细化的服务设施与平台集约高效地利用空间资源，有效减少企业的运营成本，提高园区工作、生活、娱乐及学习的活力。
第四，以人为本，基于高科技园区创新人群的共性和个性需求，通过打造一个以工作为中心的活力社区，将工作、生活、学习、娱乐等功能进行精细化混合利用提供全生命周期的多元化服务，同时，高效、可达的交通网络与行人系统对于社区活力提升、促进公共空间交往与流动等起到了重要的推动作用。
资料来源：
1.“创新街区”国际案例分析——新加坡纬壹科技城的经验与启示,期刊,2018-07-20
2.产城融合背景下的科技小镇发展机制与策略研究,王哲,广东工业大学,2021-05-01
3.创新导向下高科技园区的规划管控研究——以广州科学城与新加坡纬壹科技城为例,张俊,华南理工大学,2019-06-18
4.新加坡工业园裕廊模式及其对中国的启示,卫平;周凤军,亚太经济,2017-01-20
5.纬壹科技城起步谷,明年推出另三厂房,陈爱薇,联合早报,2016-11-14
6.纬壹科技城如何成为“科技园发展范本”？UAD_cy2,建筑师杂录,2020-05-24
7.「产业社区」是什么？怎么干？1/6图片工作室,丈量城市,2021-11-15
8.新加坡产业地产50年调控启示录：从全面管控到有序市场化,徐枫,2018-04-26
8 月 1 日-8 月 6 日，风马牛地产研究院举办的第三期「新加坡房地产特训营」即将启程。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，吸收新加坡房地产发展的先进模式。
本次课程将围绕产业园区、房地产金融、城市更新等方面展开，邀请新加坡国立大学房地产系教授及业内专家授课，同时我们还会走进凯德集团、纬壹科技城、吉宝企业等公司和项目观摩，深度学习经典案例和创新模式。
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