22城宅地成交楼面价涨超两成，什么信号？

5月24日，深圳市规划和自然资源局发布了今年第二轮拟供宅地清单，共包括10宗地，建筑面积共计104.85万平方米，这些地块将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告。

据中指研究院统计，截至5月23日，试点集中供地的22城年内共成交267宗宅地，同比减少115宗，合计规划建面2380.1万平方米，同比下降33.4%；平均成交楼面价14700元/平方米，同比上涨23.4%；平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1个百分点；总土地出让金3498.8亿元，较去年同期下降17.8%。

业内人士认为，整体来看，2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。

深圳第二轮拟供10宗宅地

5月24日，深圳市规划和自然资源局发布了今年第二轮拟供宅地清单，共包括10宗地，建筑面积共计104.85万平方米，这些地块将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告。

从地块分布来看，深圳龙岗区3宗，龙华区、光明区各为2宗，南山区、宝安区、深汕特别合作区均为1宗。

深圳市规划和自然资源局表示，此次公布第二轮拟供地清单的目的是，为贯彻落实国家、省、市关于房地产市场调控的有关工作部署，进一步优化营商环境，促进房地产市场平稳健康发展，稳定市场预期，保障居住用地有序供应。

据了解，3月31日，深圳首轮5宗宅地全部出让，涉及宝安1宗、光明2宗、龙岗1宗、坪山1宗，此次土拍共有包括保利、华润、中海、招商、金茂等19家房企参与竞争，5宗宅地总起价65.38亿，最终以3宗封顶、1宗溢价、1宗底价收官，揽金72亿元，成交楼面均价15165元/平方米，平均溢价率10.13%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次公布的10宗地中，最亮眼的是4月26日刚刚调整规划的“超总地块”，由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二类居住用地”/“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，调整规划一个月后迅速释放到市场，目的还在于以中心区压箱底的“靓地”来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场。此宗地交易大概率会创造“地王”，政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场的预期。此宗地不仅公共配套齐全，而且规模非常大，有望打造高端社区，迎合目前高端改善需求旺盛的局面。

22城宅地成交楼面价同比涨超20%

据中指研究院统计，截至5月23日，试点集中供地的22城年内合计推出343宗涉宅用地，同比减少210宗；合计规划建筑面积3065.5万平方米，同比下降44.2%；共成交267宗，同比减少115宗，合计规划建面2380.1万平方米，同比下降33.4%；平均成交楼面价14700元/平方米，同比上涨23.4%；平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1个百分点；总土地出让金3498.8亿元，较去年同期下降17.8%。

22城中，除郑州外，其余21城均发布涉宅用地拟供地清单，其中有20城发布2023年首轮拟出让清单。截至5月23日，2023年22城拟出让清单合计532宗，已推出313宗（不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地），未推219宗，其中北京、成都、广州首轮拟出让涉宅用地均已全部推出，济南、武汉推出占比较低。

从成交方面看，今年22城首轮拟出让清单地块合计成交225宗（不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地），其中上海、成都、深圳已完成全部出让，杭州、南京、无锡、青岛完成率在七成左右，宁波完成率刚过五成，北京、重庆、武汉、天津完成率均不足四成。

中指研究院的数据还显示，截至5月23日，全国300城累计住宅用地成交9113.5万平方米，较去年同期下降28.6%；单月来看，5月全国300城住宅用地成交1989.3万平方米，较上月同期增长70.1%，较上月全月增长2.6%，较去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

中指研究院分析师孟新增认为，整体而言，全国住宅用地成交仍呈缩量态势。一方面，在全国销售市场尚未企稳、企业资金面承压及多地“集中供地”模式调整等因素影响下，地方政府推地力度整体较弱。另一方面，近两年受房地产市场调整影响，企业投资审慎，且投资向核心城市聚集。

“销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。2023年以来，热点一二线城市土拍热度有所回升，绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。”孟新增说，在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

中指研究院统计，截至5月23日，一线城市成交534.8万平方米，同比下降2.7%；二线城市成交3830.6万平方米，同比下降18.5%；三四线城市成交4748.1万平方米，同比下降36.8%。从溢价率看，一线城市住宅用地成交溢价率8.3%，较去年同期提升3.3个百分点；二线城市住宅用地成交溢价率6.8%，较去年同期提升1.8个百分点；三四线城市住宅用地成交溢价率5.9%，较去年同期提升2.8个百分点。

从拿地企业来看，孟新增指出，2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、地方国资是拿地主力。2023年以来，在销售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，但拿地企业整体仍以央国企为主，部分城市民企拿地金额占比提高。

“截至5月21日，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%，北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力，而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，其中滨江仍为民企拿地主力；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。”孟新增说。

孟新增认为，整体来看，2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。

来源：券商中国