住宅设计要求再次升级！建筑师扛下了所有...

又双叒叕烂尾了！

近些年来

停工潮频发，烂尾楼频现

除了疫情的影响

也说明了

土地红利人口红利越来越小

巴菲特说

“只有退潮后，你才知道谁一直在裸泳。”

楼市市场也是这样

当潮水退去

流水线式生产市场将被淘汰

只有靠品质说话的房企

才能在充满不确定的房产市场中

立于不败之地

▲ 上海青浦新城地块项目投标方案

纵观房产市场，为什么万科、龙湖这些TOP地产能一直屹立不倒？

因为它们的产品确实不只是靠的外力，更多的靠的是自身的内功，也就是住宅的品质。

▲图源万科

品质，听上去很空洞，而且市面上的住宅看上去似乎也没有什么太大差别。

可能每个房企都可以说自己是高品质住宅，但仔细比较，你会发现从一开始的产品定位就决定了你的产品是不是真的“有品”。

▲龙湖盐城地块豪宅项目产品定位分析

产品定位决定了后续一系列的景观规划、空间划分、户型设计等。

这些形成了产品的价值、产品价值又推动了后期的营销，如此形成强有力的闭环，贯穿项⽬的全过程，房地产企业才能稳健的发展。

所以说房地产的产品价值是房地产开发的灵魂，也是提高房地产品质的关键。

基于此，我们需要理解的首要问题是——如何最大化的体现产品价值？

首先，要从产品定位开始。

定位就是让你的产品在客户心中占据一个有价值的位置，同时在这个过程中尽可能的让双方都获得最高性价比。

所以，整个产品的前期规划都要围绕着“价值”进行。

▲荣鼎奥莱天泰公元 

对于房地产项目来说，其价值分为一般价值和溢价价值。

一般价值指的是市场上大部分产品所具有的价值，也就是客户的“刚需”，那么价格是客户选择的第一标准，也是影响一般价值的关键因素。

根据一般价值，我们需要思考如何做到尽可能的压低价格，或者是在和同类竞品价格相同的情况下，做到地块最高性价比。

要做到这些就要最大程度的利用不可变因素，而位置因素最具不可变属性。

▲ 衢州礼贤未来社区安置房/gad

位置因素主要就是地块周边的景观资源、公共配套资源、和交通资源，它们影响着居住区内建筑的排布。

从这三个方面着重进行可视化的分析，进行产品的配置。

▲金茂唐山站西片区地块项目投标方案

1.面向周边景观 ， 居住建筑按照景观朝向最大化进行错位布置，形成丰富的景观层次。

2.在消防合理布置的前提下，以周边道路为骨架，形成便捷出入口，流线设计做到简洁有效。

3.注重周边公共配套资源的可达性，最大限度地利用资源，在规定的框架内控制好建筑的规模。

▲金茂唐山站西片区地块项目交通设计

同时根据上述原则决定建筑的布局、密度与层数。

例如地块本身狭长，周边缺少优秀的景观资源，在产品配置上则需排除别墅、排屋类超低密住宅，主要考虑多层、小高层、高层住宅等中高密度住宅类型。

溢价价值是能够让地产方获得超额利润的产品价值。其目的是为了使客户愿意花费更多，所以可变因素是产生溢价价值的关键点。

可变因素主要体现在住区内部的公共空间设计、住宅的户型设计以及示范区的设计上。

▲绍兴万科&中粮·湖珀隐秀府

首先，从溢价价值浮动较大的公共空间设计来看，围绕消费客群的选择、消费者的特征，是地产公共空间设计的关键要点。

我们需要根据客户占比将产品分为刚需型项目、改善型项目和投资型项目。

在刚需型项目中，住区景观空间一般只需要有入口空间、中央核心空间、组团空间、私人绿化以及通道空间，并将一处中心化或打造成为亮点就可以了。

而改善型和投资型项目则需要着重进行景观设计，其面向的是中高端客户。

▲绍兴万科&中粮·湖珀隐秀府

在此要突出三个公共空间的营造理念：

一，景观的均好性。尽可能的保证每栋住宅均享有差别不大的朝向资源和景观资源。

二，建筑的独特性。改善型、投资型项目景观空间布局建议注重视觉冲击力，让客户被景观空间布局所震撼。

三，空间的私密性。主要是指景观的组团设计，通过半开放性空间的设计使得景观与建筑有所融合又不侵犯其私密性。

▲融创·山水宸院

现在的户型设计实际上已经十分成熟， 可以说基本所有的户型类型在市场上都能找到相同的产品。

在这种情况下比拼的就是对客户喜好有足够精确的判断。

我们都知道万科的房价贵，但大部分购房者还能够接受，其原因就是它能做到精准化认准客户需求。

▲图源万科

在市场定位的前提下， 要让目标客户群浮出水面， 分析区域内的购房对象经济能力及居住习惯。

针对不同的消费群体，应当结合市场分析得出的结论，根据实际情况做出户型面积段选择，得出合适的产品配比。

同时可以围绕客群做一些上下游的尝试满足业主需求，以此增加溢价价值，如观景户型、立体住宅 、可变户型等 。

▲融创创新型可变户型

示范区是吸引客户，激发购买欲的重要手段，所以它也是提升溢价价值的设计重点之一。

通常情况下，示范区需要做到以下三点。

展示性：示范区的首选规划在最为精彩的主入口部分，吸引客户眼球，保证展示区域的视线通透及可识别性。

体验性：通过场景设计让客户有沉浸式的体验，营造真实的居家、社交空间。

过渡性：示范区要呼应功能布局空间序列，可以采用游览的直线流线与内向的院落式流线结合，让体验者感受到从外到内的氛围过渡。

▲濮阳建业璞园示范区

要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，最重要的就是平衡价值追求和品质提升的关系。

只有针对市场逐步细分 ，充分考虑市场需求，客户的精准需求，而不是单纯的套路化设计，才能解决经济效益和品质追求之间的矛盾，提升产品的市场竞争力。

▲创新风车叠墅/水石设计

最后，小编为你带来了近两年来知名设计单位、TOP地产的住宅投标文本。

里面包括最近几年多种类型不同面积段的投标方案，含洋房、高层、小高层、叠墅等，还有同项目多家大院投标方案，可以进行对比学习，实用价值非常高。

每一份文本从产品定位、产品配置到产品分析也阐述的十分详细，可以拿来直接套用。

快来获取学习吧！