投资主力仍是头部房企！"局部火热、整体偏冷"市场格局延续？

前5月，百强房企拿地规模同比降幅继续收窄，不过，投资主力仍是头部房企，超六成新增货值集中于TOP10房企，碧桂园、龙湖等民营房企加速回归。

业内人士认为，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局，未来头部的央国企以及部分地方民企仍是拿地主力军。

中指研究院的数据显示，1-5月，百强房企拿地总额4290亿元，拿地规模同比下降8.4%，降幅较上月收窄4.75个百分点，降幅继续收窄。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为64.2%。

从新增货值来看，华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。1-5月，华润置地以累计新增货值783亿元占据榜单第一；建发房产、招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为536亿元和447亿元。

克而瑞中心的数据显示，截至5月末，销售百强房企的新增货值总额达到6465亿元，前5月投资总额为3478亿元。在集中度方面，TOP10房企新增货值占百强总量的62%，较2022年同期大幅提升13个百分点，在市场低位运行期间，新增货值的集中度反而有更明显的提升。

单月拿地金额来看，据克而瑞研究中心统计，华润、招商5月拿地超过百亿，且几乎投资均分布在二线城市，两家企业近三个月拿地始终保持在拿地金额TOP10，其中华润前五月拿地金额近490亿元，2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%，1-5月拿地销售比0.34，远高于行业平均。

克而瑞研究中心指出，当前市场投资主导依旧是头部房企，这一点从拿地金额TOP100房企中单月拿地平均额不足20亿元也可见一斑。而拿地金额TOP20中，央国企占到17个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。

5月，苏州、成都多个热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。

对于当前的市场形势，克而瑞研究中心指出，5月份核心城市土地市场依旧维持火热态势，从多个热点地块民企参与度提升来看，一方面是优质地块依旧僧多粥少、竞争激烈，另一方面民企投资积极性正在回升。但总体而言，无论是参拍房企数量和最终成交结果来看，依旧是“老面孔”的央国企居多，且多为头部房企。

同时，不同城市分化进一步加剧，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。中指研究院指出，销售复苏较好的热点一二线城市，其土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行，结合企业拿地情况来看，城市选择高度集中。

另外，碧桂园、龙湖等民营房企加速回归，深耕房企增储诉求明确。中指研究院指出，自3月以来，龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地，企业也表示将聚焦城市的核心区域；4-5月，碧桂园先后在佛山、太原、杭州竞得五块地块，在5月23日杭州第四批集中供地中成交的9宗地均被民营房企摘得，平均溢价率达9.4%。此外，成都、天津、宁波等城市土拍中也涌现民营企业，本土民企拿地信心有所修复。预计随着房企在核心城市补货意愿提升，深耕房企增储诉求明确，将是近期土地市场中的新增力量。

展望后市，克而瑞研究中心则认为，当前市场销售不断走弱，此前“小阳春”需求释放殆尽，房企现金流并未得到明显改善，投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市核心地块依旧会“僧多粥少”，甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块，竞争进一步加剧。但对于大部分三四线城市，尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市，短期热度难见起色，底价成交是常态。就拿地企业而言，未来头部的央国企以及部分地方民企仍是主力军。

校对：廖胜超