新加坡楼市观察：组屋不到 300 万元，私宅动辄上千万
文｜风马牛地产研究院·内容组
△关于买房的几十个问题，大家可以看看冯叔的答案
冯叔对新加坡住房模式颇为赞赏，新加坡被认为是世界上解决住房问题最好的国家之一，其保障性住房体系源自开国领袖李光耀「居者有其屋」的理念，也对我国的住房体系挺有启发意义的。
那么，新加坡的住房体系是怎样建立的？如何实现私人开发商和投资者在满足政策议程同时获利？新加坡房产开发商目前竞争格局如何？本篇文章将尝试解答这些问题。
另外，在今年 8 月份的第三期新加坡房地产特训营中，冯叔还将带领同学们前往新加坡实地调研，为期 6 天的考察之行，将更好地了解新加坡住房市场，学习更先进的商业理念。
01新加坡 60 年住房体系变革史
任何国家住房体系的建立都不是一蹴而就的，新加坡过去 60 年变革之路，充分体现了自身的韧性、创新力和适应力。
1960 年，刚脱离英国殖民统治的新加坡，社会发展比较落后、民众住房条件较差。当时近 200 万人口，近半数人没有住房，有房家庭大部分也住在贫民窟或棚户区中。
新加坡国父李光耀提出：「我们将全力以赴去达成我们的目标：使每一个公民的家庭都拥有自己的家。」为此，新加坡制定了一系列由政府提供土地和房产的政策，以保证所有公民都有房子住。
为建设、分配和管理政府提供的公共住房，新加坡于 1960 年颁布了《建屋发展法》，成立建屋发展局（简称建屋局、HDB），政府主导兴建了大规模的低标准、小户型的公共房屋，这些住房被称为「组屋」，面向中低收入家庭供应。
1964 年，政府推出「居者有其屋」计划，相关配套措施也已完善；1965 年创办中央公积金制度，目前新加坡公积金缴存比例达到 40% 左右，且相对稳定。
经过多年的发展，新加坡居民的房荒问题逐步得到解决，基于人们对美好生活的追求，政府的住房政策开始转向提供改善型住房。1974 年，国营房屋与城市开发公司（HUDC）成立，建设中等收入家庭可以购买的公共住宅。
这期间，新加坡有可供租赁的「组屋」，也就是我国的「廉租房」，占比仅为5%左右，房型多为「一房式、二房式」；其他为产权 99 年的「组屋」，户型以「四房式、五房式」为主，相当于中国的三居室、四居室，面积在 90-120㎡ 之间，符合条件的居民可分期付款购买，同时提供各种购房津贴。
1979 年，政府放松了组屋转售限制，有明显溢价的「组屋」给富裕起来的居民提供了有效的退出渠道，也无形中促进了新加坡私人住宅市场的发展。到 1985年 这一节点，超过 80% 的居民住进了政府提供的不同种类的组屋，新加坡真正地实现了居者有其屋。
扩大对外开放后，国际资本加速流入，其他国家富人热衷于投资新加坡的私人住宅，推高了此类房产的价格水平，私宅也跟着资本市场起起伏伏，经历了过山车般的大涨大跌。
90 年代，新加坡商业地产发展也出现了明显变化，城市综合体快速崛起。一方面，新加坡鼓励本国企业对外投资，获取更大的市场空间，远东机构、凯德集团等各大房企进军海外市场，投向中国、马来西亚、印度等；另一方面，外资房地产开发商也在新加坡投资，包括香港财团、万科等。
02「以公为主，以私为辅」的住房供应体系
所以我们总结一下，新加坡住宅类地产包含三大类型：
一是 HDB，中文叫组屋。价格方面，政府对组屋销售完全垄断，会负责基本装修，价格由政府决定，主要根据经济形势和居民收入确定，对申购、配售、转售，均有严格规定。
配套设施方面，大社区会建有轻轨方便出行，小区没有围墙、门卫，外来车辆可以从小区中穿驶而过；政府还提供保姆式贴心服务，比如房屋的更新维护、大型翻修，以及游泳池、儿童游乐场等公共配套设施等；考虑居民就近就业，组屋内还会预留 10-20% 的土地用于工业配套……
二是 Condo，中文叫做公寓，产权最常见的是 99 年、999 年和永久产权这三类，部分开放给外国人购买，价格基本相当于同等年份组屋的 3-4 倍，而且要交昂贵的印花税，最新政策是外国人印花税上调至 60%。房价贵，贵在税。
这里又有一个特殊的分支，叫做 EC Condo，中文叫做执行共管公寓，也就是上文供本国中等收入家庭购买的公共住宅。2005 年，政府首次允许由私人开发商涉足公共住房领域，室内装修设计与私人公寓相媲美，价格又低于私人公寓，一推出便获得公众欢迎。
三是 LandedHouse，中文叫有地私宅，也就是别墅。只卖给本国公民，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，需要找政府要一个批准。
截止 2021 年，新加坡总共有大概 139 万套房屋，其中 110 万套组屋(占比 78.3%)，23 万套公寓(占比 16.5%)和 6 万套别墅(占比 4.9%)。
目前，新加坡已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场，和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。这个将近 600 万人口的国家，近 80% 人口居住在组屋，约 20% 的人选择私人住宅，形成了以公共住房为主、私人住宅为辅的二元市场结构。
不过，新加坡私宅市场的马太效应也挺严重，排名前十的房地产开发商目前共占有 75% 以上的私宅市场份额，而排名前五的房地产开发商甚至占据了私宅市场的半壁江山。
03那些眼熟的新加坡开发商们
与大多数国家类似，几乎所有领先的新加坡房地产公司，在起步阶段都专注于住宅开发业务，搭乘世纪之交的全球化和资产证券化这两列快车，新加坡房地产业得到了进一步发展。
新加坡国家之小，人尽皆知，其面积只相当于九分之一个上海，大部分的市场需求还都被组屋供应所满足，这让新加坡开发商几乎都实施「走出去」战略，也成为他们扩大全球商业版图的必由之路。
//远东机构（Far East Organization）
在香港，人人都知道地产富商李嘉诚；而在新加坡，与李嘉诚有同等影响力的地产商就是黄廷方。
黄老先生早在 1934 年从中国移民到新加坡，后来被人们誉为「乌节路之王」的称号。地产帝国的两大主力——远东机构和信和置业分别由黄廷芳的两个儿子打理，远东机构着力打造新加坡本地项目，信和置业的重点则在香港。
△黄志祥与黄志达兄弟
在新加坡和香港两地发展了超过 700 家酒店、购物中心和公寓等；新加坡每6间私人住宅中，其中就有一间是由远东机构兴建的。
//丰隆集团（Hong Leong Group）
现年 81 岁的郭令明是丰隆集团主席，祖籍福建同安，也曾坐上新加坡首富宝座，也是丰隆集团创始人郭芳枫的长子。
目前丰隆旗下有 11 家上市公司，是世界跨国性的顶尖专业管理集团，其核心业务横跨亚太地区包括中国及中东、欧洲及北美，涉及范围包括房地产投资与开发、酒店业主及管理、金融服务、贸易与工业。
中国方面，丰隆曾在成都打造总部基地；并在重庆运营两个住宅项目，但因水土不服，将项目股权卖给了万科；以及大陆第一家豪华五星级酒店上海千禧海鸥大酒店、首个大型商业地产项目――千禧河畔国际社区等。
//凯德集团（CapitaLand）
凯德集团大家应该比较熟悉，上周我们也写过文章，回顾请点击。于 1994 年进入中国，凯德已在中国 40 多座城市拥有/管理 200 多个项目。
凯德集团的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。集团业务遍及全球 30 多个国家的 240 多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。
//星狮地产（Frasers Property）
星狮地产是一家跨国房地产和物业管理公司，在新加坡，以及整个东南亚、澳大利亚、欧洲和中国开发，拥有和管理房地产。据悉，星狮地产在新加坡有 7 个商业空间、13 个大型购物商场、55 个住宅项目，总资产约为 426 亿新元。
中国一直以来也是星狮地产非常重要的市场，而位于新一线城市之首的成都，也可以看到星狮地产的项目——大合仓，是高端现代服务业综合体。
可以说，过去 60 年的成功经验，让新加坡公共住房领域解决得很好，但房地产出现了很多新需求，如人口老龄化的应对、不断变化的人口结构、工作与生活的更好平衡、更优质的工作空间等等，这些新加坡是怎样解决的呢？
让我们在第三期新加坡房地产特训营中寻找答案吧~
8 月 1 日-8 月 6 日，风马牛地产研究院举办的第三期「新加坡房地产特训营」即将启程。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，吸收新加坡房地产发展的先进模式。
本次课程将围绕产业园区、房地产金融、城市更新等方面展开，邀请新加坡国立大学房地产系教授及业内专家授课，同时我们还会走进凯德集团、纬壹科技城、吉宝企业等公司和项目观摩，深度学习经典案例和创新模式。
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