买房扎心！央行警告：低利率时期已结束！“免费借钱”买房年代终结

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加拿大央行本周不但宣布第二波加息，而且还发出警告，称低利率时代已经结束，回到过去二十年的低利率不太可能，而CBC新闻也发出评论报道称，“免费借钱”买房年代已经终结。

通胀粘性导致第二波加息

加拿大央行本周三宣布加息25基点至4.75%，RBC、TD等6大银行第一时间将抵押贷款PRIME基准利率相应提高至6.95%，直逼7%。

而专家纷纷预测，7月12日还会将加息，第二波加息汹涌而至，给刚刚好转的房市当头一棒。

6月8日，第二波加息后的一天，加拿大央行副行长保罗·博德里（ Paul Beaudry ）在维多利亚商会发表演讲，警告加拿大低利率时代已经结束。

副行长表示，加拿大最近的经济数据表明，粘性通胀的风险已经上升，促使央行决定在周三加息。

博德里表示，自 4 月以来发布的经济数据“打破了平衡”。

副行长在讲话中表示，强劲的经济增长、紧张的劳动力市场和 4 月份的通胀上升表明加拿大的利率还不够高。

“随着时间的推移，我们在许多方面积累了一系列证据，这些证据告诉我们，通胀似乎更加棘手，要将其降至 2% 将更加困难，”副行长说。

“正是证据的积累使我们做出了再次加息的决定。”

副行长表示，消费者支出的快速增长令央行感到意外，而房地产买家似乎正在重返市场。

博德里说：“当我们审视通胀和过度需求的动态时，这确实增加了我们无法不进一步收紧货币政策以降低通胀的风险。”

低利率时代结束

加拿大央行警告说，回到过去二十年的低利率不太可能。

“推动中性利率走低的力量可能已经见顶或可能改变方向，”副行长表示。

“仍然存在很多不确定性。但未来几年的长期利率可能会高于加拿大人习惯的利率，”副行长警告说。

博德里补充说，“风险似乎主要倾向于上行， 在央行看来，这使得长期实际利率（real interest rates）更有可能相对于大流行前的水平保持较高水平，而不是相反。”

实际利率、负利率和中性利率

看懂副行长的这番演讲，首先需要看懂三个名词。第一个是实际利率，即通胀调整后的利率。

实际利率=贷款利率-通胀率。 

例如，如果您以 2% 的抵押贷款利率买房子，而通货膨胀率为 5%，则实际利率将为 -3%。

当实际利率低于 0% 时，这就是所说负利率， 借钱实际上比持有现金便宜，因为通胀侵蚀了贷款。

央行通常是希望中性政策利率，通胀和利率协调一致的利率。

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“免费借钱”年代已终结

根据副行长所说的实际利率概念，CBC新闻周五发表一篇免费借钱free money的年代已经终结的评论文章。

虽然加拿大人的拥房率是世界最高的国家之一，但很少加拿大人为房贷月供而苦苦挣扎，因为实际利率长期为零甚至负数，但CBC新闻说，随着实际利率开始转正上升，加拿大实际免费借钱买房的年代已痛苦终结。

大流行期间，随着通胀大幅飙升，年通胀率远远高于贷款利率，这就是经济学家所说的利率实际为负，所以向银行借钱买东西实际上比一年后再买便宜得多 。

正如央行副行长博德里解释的那样，自 1990 年代初以来，全球实际利率一直在大幅下降。

根据副行长的说法，这种情况可能即将改变，不仅是在通胀得到控制之前，而是从长期来看。

加拿大中央银行领域的顶级专家之一斯蒂芬·威廉姆森（Stephen Williamson）的说法，实际利率和名义利率（nominal interest ）之间的差距对储户、购物者和借款人的好处有着至关重要的影响。

但由于去年秋天的利率如此之低，以大约 3% 的利率借钱，但超市的物价却以 10% 的速度加价，所以，就算加上利息，你去年买的东西实际比今年买还便宜。

“这笔交易很划算，”威廉姆森在一年前的另一次采访中说。“所以我们应该疯狂地借钱。”

这正是加拿大人所做的，以低利率借钱，然后将房价推高至天文数字的高度，使加拿大消费者债务达到世界领先水平。

当时威廉姆森预测这是不可能持续的事情，但事实并非如此。

正如副行长解释的那样，近 30 年来，加拿大央行不必担心通货膨胀。中国经济开放、经济全球化、婴儿潮一代的高储蓄率以及日益严重的不平等现象，使富人得以投资赚钱而不是消费花钱，这意味着到 2018 年实际利率已降至零以下，即实际利率为负。

图：加拿大（红线）实际利率在1994-2018年的走势

威廉姆森说，实际利率上升对抵押贷款也有类似的影响。

“买房的成本不仅仅是你现在支付的加元值（dollar value），随着时间的推移，它将包括所有这些利息成本，”他说。

“因此，如果实际利率很高，就购买力而言，即在还清抵押贷款过程中，你收入的原始购买力正在支付了更高的实际还款额。你将不得不牺牲更多，因为你本来可以用这些原始购买力来购买其他东西。”

他说，这对加拿大人来说是既新鲜也痛苦。

他们支付的抵押贷款实际利率很低，同时眼睁睁地看着自己的房屋资产升值 10% 至 30%。“这是一笔非常划算的交易，”他说。

但是，由于现在央行政策基准利率为 4.75%，各大商业银行贷款利率PRIME涨至6.95%，而最新的通胀率只是 4.4%，预计将进一步下降，所以实际利率未来将会更高，而且还会上升。

这位西安大略大学的经济学家表示：“展望未来，如果你预计通胀将下降到 3%，或者如果我们在未来一年下降到 2% 甚至更好，那么实际利率就是一个非常高的数字。”

“如果实际利率高达 2.75 %，伙计，这是一个很高的实际利率。”

正如央行副行长博德里周三解释的那样，当前由于短期影响而导致的实际利率上升，他称之为“泡沫部分”，预计这将是经济长期进程中短暂但痛苦的昙花一现。

但副行长警告说，一旦通胀得到控制，就无法确定实际利率是否会回落至零。相反，随着婴儿潮一代将储蓄用于退休，气候变化和人工智能创新驱动的企业寻求更多投资，全球储蓄可能会下降，从而在长期内推高实际利率。

所以，央行副行长警告，低利率时代已经结束，回到过去二十年的低利率不太可能，虽然大家几乎忘记上次利率如此之高是什么时候，但以后要慢慢习惯了。

Ref:

https://vancouversun.com/news/local-news/interest-rate-hike-prompted-by-higher-risk-of-sticky-inflation-bocs-paul-beaudry

https://betterdwelling.com/bank-of-canada-warns-the-era-of-low-rates-is-over/

https://www.cbc.ca/news/business/real-rates-over-column-don-pittis-1.6869814

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来源: qq

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