降价也卖不掉房子的中年人

本文来自微信公众号：真故研究室（ID：zhengulab），作者：石雨菡，编辑：龚正，头图来自：视觉中国

过去20年，不少人搭乘疯狂的楼市、快速上车并实现财富自由。如今随着经济与人口预期不确定因素增多，很多人开始脱手卖房，市场供应量一时迅速增加。

然而不少人这才发现，房子如今并不好卖。各地降价数十万、几个季度都卖不出房的业主不少。还有的业主属于高点买房，现在一卖，纯亏。房子这件事玩起来，不管是高涨还是低卖，都让中国人烫手不已。

一、降价50万，一年半卖不出去

6月的一个午后，贝壳APP发来一条弹窗消息。虽然大概率是广告，但黎平还是下意识马上点开。

这样的习惯已经持续一年半，只因一套卖不出去的房子。黎平从未想过，这套曾经承载着与妻子美好回忆的“家”，会成为他的心病。

珠海楼市快速上涨的2015年，黎平一家在珠海高新区买下了人生第一套房。三室两厅的格局，120平左右，单价每平一万多。由于是低位上车，黎平一直视这套房子为增值资产。

2021年，黎平的妻子怀孕了。尽管第一套房子的贷款还未还完，但高新区离妻子上班的地点有40分钟的车程，为了方便起见，两人便商量着在珠海市中心再买一套房。

黎平与妻子的原计划是买一套五六十平米的开间，只为在市中心有一处落脚点。而在选房的过程中，中介推荐的一套180平米豪宅，却吸引了黎平一家的目光。

南北通透、超大客厅、海景房，这套房子足够为即将出生的宝宝提供更好的生活环境。而最诱人的是，当时房主的挂牌价只有430万，低于市场价足足一百多万。

“看到这样的条件谁不会心动？”

2021年时，黎平第一套房子的单价已经涨到3万一平。只要能够及时卖出，不仅能覆盖第二套房的首付，甚至有一百万的现金结余。种种考虑，让黎平和妻子毫不犹豫地为自己加上了第二道杠杆。

然而，所谓的天时地利人和，却在卖房的过程中打了水漂。

2021年底开始卖房时，的确有不少人前来看房。当时黎平向妻子保证三个月一定卖出去。然而到了2022年，即使春节后来了一波购房需求释放，前来看房的人却变得寥寥。情况持续到目前，黎平说几乎没有看房的人了。

从365万到315万，一年半的时间里黎平多次忍痛降价。黎平也考虑过将房子暂时租出去，但每月几千块的租金和将近两万的房贷相比，能解决的困难实在有限。况且，房子有过出租经历，黎平觉得怕是315万的价格也要保不住。

黎平所住的豪宅小区一向具有保值性，有三分之一都是投资客。今年这些人也纷纷出售房子，挂牌价比市场价格低于100万。黎平又想到那个在2021年便降价100万卖房的澳门籍房主，感叹着他对市场形势的准确预判。

这两年来，黎平所在的互联网大厂频频裁员，与之一样背负高额房贷的人比比皆是。人至中年，本应是继续稳固事业的节点，而原本平顺的生活却被房子死死套牢，压得黎平喘不过气来。

“70、80这两代人，沐浴在改革开放的春风下成家立业，似乎任何问题都可以迎刃而解。但现在，一切都失灵了。”黎平说道。

统计信息显示，2022年珠海的GDP为4045亿元，比网红城市淄博4402亿GDP还少了近400亿元，经济体量不算大。在大湾区九城中，珠海常住人口247万，人口总数排在末尾。在过去房价增长的时代，珠海楼市的一半为外来客。

如今，有房屋中介业者称，珠海楼市整体已转变为“购房者市场”。今年来，不管是一手房市场、还是二手房市场，当地市场供应量持续增加。

虽然今年2月，珠海和全国楼市一样，二手房交易一度大涨375%（媒体公开数据），但到了四五月，小阳春未能持续，交易量持续下降。而市场挂牌量却还在增长，仅当地链家公开挂出的二手房源就高达3.4万套，而2月井喷期交易量也才500多套。供需失衡，这给购房者带来了较大的议价空间。

疫情、经济、以及全国各地部分城市开放限购（本质就是抢房客），都给珠海楼市持续增压。有业者网上发声，认为珠海楼市回暖，或还是得期待北漂族，能给珠海楼市去库存带来动力。

作为二线城市的珠海不算全国楼市孤例。哪怕在北京这样的一线硬核城市，“降价卖房难一族”也不鲜见。

在北京，离鸟巢骑车15分钟不要的某小区，中介给“真故研究室”拿出一套105平米的朝南向房屋，它属于某机关单位的福利分房。

挂牌价从948万降到880万，降价68万，然而登记129天（将近4个月），无一人看房。

中介称，“倒不是说以前这样的房子好卖，它也存在硬伤，比如位于顶层，但无电梯。不过过去至少来看房的人还是有的。但现在连看房的人都没有了。”

中介表示，北京的楼市自去年12月底疫情缓和后，到今年4月上旬迎来了一波需求释放期，成交量大涨。但上旬后，随即楼市遇冷到现在，需求后续力并不足。至于原因，还是经济、就业、叠加大众对楼市信心观望情绪浓所致。

据房屋中介行业相关数据，目前全国多地房屋供应量大增。二手房方面，挂牌量超过10万套的有6个城市，分别为重庆、天津、沈阳、成都、南京。超过9万套的有苏州、哈尔滨、武汉等。但不少城市，市场成交量在进入4月中下旬后却持续萎缩，不少购房者持币坐等“再降价”。

二、一降价就亏损

降价卖房，亏不亏，要看购房者买入的点位。

以黎平为代表的卖房者，属于低位上车，即便降价50万也具有不小的盈利空间。但也有另一波业主，当初高位上车，现在房子一卖，算下来纯亏。

2016年，王恒在通州区果园附近买了一套40平方米的房子。总价210万，均价接近5万元一平。

今年初，考虑到工作及未来孩子上学都想定位在北京朝阳区，王恒想把这套房卖掉。不过，自2017年通州区成为北京城市副中心后，政府对通州的购房资格进行了诸多限制，导致通州区房价一直未变化，甚至近年还有一些阴跌。

即便家门口就是地铁站和通往市中心的快速路，附近购物中心、商场、医院都在1公里之内，区位优越。但考虑到市场行情，王恒没敢“多赚”，挂牌价定在了220万。

然而，房屋中介的一席话却给王恒浇了一盆冷水：“甭说220万，就算按210万原价卖，现在也出不了手。你们同小区同户型最近的一套成交价是205万。”

虽然属于意料之中，但王恒仍难掩悲伤。这五年多来，王恒每个月都要缴纳6000多元的房贷，还的只是利息。王恒说，如果现在只能卖205万，当初还不如不买房，到头来只是给银行打工。

据王恒介绍，这套房买时也是二手房。原来的房东2003年以30万元入手。到了2016年以210万卖出，赚了6倍。

“我没有赶上房地产红利。”这句话被王恒反复重复。

王恒不是个例。何阳2018年在南五环张郭庄附近买了一套50平米的房，花了180万。

今年初，因为有换房需求，便将房子挂在了网上。花了近4个月时间，最后这套房以160万的成交价卖出，较当初180万的购房价净亏20万。

回忆这段时间，何阳最大的感受就是中介一直在劝降房价、买房的人也一直在劝降。短短几年间，楼市的变化天翻地覆。

房子虽然已经出手，但何阳从一套刚需走向了另一套刚需，改善的需求却成了天方夜谭。

“卖了旧房买另一套房，但好的房子还是很贵，买不起。”何阳说。

据北京中介业者表示，目前降价较多的房子，主要是户型一般、或者业主急需用钱的，好房子总体而言，降价还好，抗跌性还是最稳的。

三、“昨日”刚买，“今日”就降：刚需族怕出手

房子降价，无疑这为刚需族此刻出手，提供了有利时机。然而由于行情不稳定，再加上购房族向来有“买涨不买跌”的心态，很多刚需族即便此刻想要出手，阻力也特别大。

有北京的房产中介告诉“真故研究室”，“目前已经出现了去年买房，今年房价就下跌的情况。”

孟桐目前住在北四环附近，为了孩子上学，她从今年年初就开始看房，并与中介保持密切的联系。

今年4月，中介推给孟桐一套北四环世纪村的房子，2室一厅60平，附近有地铁和大型购物中心，优势区位让孟桐心动不已。

当时中介给孟桐出示的标价是487万。而仅仅两个月后的现在，当孟桐提出想看看这套房时，中介称这套房子已经以465万元成交，比2个月前便宜了22万。

虽然有些遗憾，但孟桐更多的感受是“后怕”，庆幸自己没有上头买下。“如果是我自己买了，到年底还不知道会亏成什么样。”

虽说孟桐也是刚需一族，为了孩子她也想快点落定。但目前的市场行情，就是让她下不了手。

北京某房产研究人士告诉“真故研究室”，今年年初，业内的观点是一线核心城市的房价是最抗跌的。不过现在，即便是北京这样的一线城市，也出现了需要考虑城区各地差异的情绪。

“总的来说，小区管理好、区位好、户型好的地方，抗跌性更好。而市中心没有学校配置的老破小、老破大，都没有扛住这一波降价。”该研究人士表示。

焦虑的情绪蔓延，刚需族出手慢，急需用钱的卖房刚需族，则想出各种各样的方法来加速卖房。

近来一些卖不出房子的人抛弃传统中介，开始通过房产大V来卖房。

家住北京的李茹云，去年初考虑到家里三代人同居，想置换一套更大一点的房子——从二室一厅换到三室一厅。

起初，李茹云找的是某知名房产中介机构卖房，挂牌标价650万。与此同时，李茹云看中了一套想要置换的房子，三室一厅，标价700万左右。

李茹云辗转联系到了对方房主。结果发现对方与她一样，同样有置换的需求，双方都卖房心切。于是双方合计后，签署了一项半年周期的购房协议。

协议里规定，李茹云需提前交订金、共计70万，剩余房款需要在半年内付给对方房主，这半年内对方将为李茹云保留房产。如果不能履约，除订金不予返还外，超期还有赔偿。

当时李茹云觉得，半年内卖掉房子应该不难，而且遇上心仪的房子实属不易，最终签下这份协议。

然而，意外总是来得措手不及。疫情放开后，来看房的人寥寥无几。6个月过去，李茹云的房子仍然挂在网上。

“不仅房子没卖出去，我还赔了对方一个半月的款，一共8万块。”李茹云曾找对方理论，认为是“不可抗力的因素”导致违约，但并没有获得对方的谅解。

对李茹云而言，她只能自认倒霉。但房子卖不出去，才是最让人心焦的。

一直关注卖房动向的李茹云，发现网上许多帮人卖房的房产大V，她不惜冒着风险“剑走偏锋”。

目前，市场低迷的市场行情何时才能迎来转机，业者都莫衷一是，不乏各种猜测满天飞。业内都期待行业能尽快出台相关政策来救市。

然而，中国房地产市场发展可以有各种针对性的小刺激，但必须有个前提，就是短期内经济和就业得尽快强劲起来。至于长期，还得看人口发展动向。

本文来自微信公众号：真故研究室（ID：zhengulab），作者：石雨菡，编辑：龚正

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